Locataire - Demande de départ immédiat après vente

Question

Bonjour, 

Je poste mon premier message ici et, j'en suis navré, de façon un peu urgente car j'ai besoin d'une réponse rapidement.

Je suis actuellement en colocation dans un appartement. Nous avons signé en Janvier 2017 un bail de 3 ans auprès de notre propriétaire, qui nous a prévenu que l'appartement était un héritage en cours de partage entre 7 frères et sœurs.

Il y a trois mois (novembre 2017), notre propriétaire nous a contactés pour nous prévenir que l'appartement avait été mis en vente NU, donc sans locataire, chez ORPI Immobilier. Plusieurs dizaines de visites épuisantes plus tard, un acquéreur potentiel a pointé son nez. Nous avons été contactés par notre propriétaire qui nous demande de quitter les lieux avant signature de la vente.

Je suis assez étonné par cette situation. Je suis jeune (bientôt 30 ans) et je ne connais pas mes droits d'où ma demande de conseil.

De plus, les conseillers ORPI nous tiennent deux discours différents. L'un nous affirme que nous aurions du négocier un prix de départ auprès de la propriétaire avant la vente, sauf que nous avons été prévenus de sa mise en vente un mois après le dépôt à l'agence donc nous ne pouvions pas en discuter en amont, et l'autre nous dit qu'il est normal de la part de la propriétaire de nous demander de partir à cause de la vente et qu'en 10 ans de métier elle n'a jamais rencontré de locataires réfractaires à cette demande malgré trois ventes d'appartement par jour.

Nous avons donné rendez-vous à la propriétaire il y a deux jours pour clarifier la situation. Elle nous demande explicitement de quitter les lieux d'ici moins de trois semaines. Malgré les arguments que je lui ai avancés - soit le coût des frais d'agence pour trouver un appartement aussi rapidement, plus coût de la location d'un camion de déménagement, plus frais de résiliation d'internet + nouveau contrat internet dans l'appartement - et j'estime l'ensemble de ces coûts à 1200€ environ, elle refuse de comprendre où se situe le problème et ne veut pas nous faire cadeau d'un centime. Après plus d'une heure de négociation, elle nous a proposé de nous "rendre la caution", alors que l'appartement que nous quittons est en meilleur état que quand nous y avons aménagé (donc nous devrions logiquement je pense récupérer la caution dans tous les cas ?).

L'autre problème que j'ai, c'est que mes colocataires ne sont pas aussi convaincus que moi que la situation est étrange, et étaient prêts à partir sans broncher.

Je suis donc dans une situation délicate. Je ne trouve pas d'appartement car la période est compliquée (mars ...) mais je suis tenu par ma propriétaire de quitter les lieux dans moins de trois semaines.

Que dois-je faire ?

Merci de vos réponses,
N'hésitez pas à me poser toute question qui pourrait être utile à la compréhension de ma situation.

djivi38 · Accepted Answer

bonjour,

si votre bailleur vous a juste prévenu (je suppose oralement) que...etc.... c'est que la vente va se faire avec les colocataires dedans : votre bail (ou vos baux si bail individuel) se poursuivra sans aucun changement avec le nouveau propriétaire.

Sinon, si le bailleur veut vendre le logement libre de toute occupation, il doit donner son "congé pour vente" (voir le 1° lien et la distinction pour bail unique ou baux individuels) en respectant forme et fond : avec 3 ou 6 mois de préavis (selon que vous êtes en location meublée ou vide) avant la fin du bail, laquelle est donc janvier 2020.
 
https://www.locservice.fr/guides/guide-colocataire/resiliation-colocation/resiliation-colocation-par-proprietaire-123.html

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

PS : je rajoute : un congé pour vente - si baux individuels - doit être adressé par le propriétaire-bailleur à chaque co locataire.

cdt.

dd · Answer

Se n’ai pas un meublé que vous louez ?

Mric11235813 · Answer

Bonjour,

Pour la vente d'un appartement, il y a 2 cas :
- soit il est vendu libre, donc la propriétaire aurait du vous donner congé 6 mois avant la fin de votre bail (ce qui est impossible car cela arrivera en juillet 2019...).
- soit une vente occupée (ce qui peut faire chuter le prix). Votre bail continue alors normalement (vous pouvez même ne pas être prévenu) et l'acheteur doit encore attendre la fin du bail (toujours en vous prévenant 6 mois avant).
Plus d'infos : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Dans votre cas, vous n'avez absolument pas à quitter l'appartement. Maintenant, si la propriétaire a signé un compromis de vente d'un logement vide, c'est son problème et elle n'a plus qu'à négocier avec vous pour qu'il soit effectivement vide dans 3 semaines (donc négocier une prime de départ). Sinon, elle risque de devoir annuler la vente et payer des dommages et intérêts à l'acheteur (souvent dans les 10% du prix de vente).

A votre place, je gonflerai la somme que vous avez estimé (au moins 2000/3000 euros), notamment parce qu'elle ne vous fera pas de cadeau sur le dépôt de garantie (et pas caution, qui est une personne qui se porte garant) et que vous devez trouver un appartement en urgence. Vos colocataires devraient comprendre leur intérêt devant une si belle somme.

Accessoirement, l'agent ORPI a tout intérêt à vous voir partir car il touchera une commission sur la vente et n'aura pas à trouver un nouvel acheteur si la vente est annulée...

Bien entendu, la communication doit se faire en LRAR et vous gardez copie et récépissé.

djivi38 · Answer

re bonjour okdacco, un peu de lecture pour vous aider à ne plus vous faire avoir par des bailleurs peu scrupuleux.... COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ? I-) GÉNÉRALITÉS : - Ce texte concerne les locations à usage d'habitation principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur. - Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place. - La mention "bailleur" signifie « bailleur ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ». II-) RECHERCHE DU LOGEMENT : - Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/ - Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières). - Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location. Fuir les « marchands de listes ». III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ : • Contrat de location : - Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes). - Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989 - Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. - Spécificité contrat étudiant : peut être de 9 mois, non renouvelable. - Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés). • Caution (garant) ou GLI (Garantie Loyers Impayés) : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/ • EDLE (État Des Lieux Entrant) : - Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties prenantes et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification : valable aussi pour l'EDLS]. article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 : - Le locataire dot être vigilant & strict et veillez à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnement chasse d'eau, fenêtres, portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc. - Y noter en présence du bailleur les relevés des compteurs (en meublé). - Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau. - Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages). - La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux). https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm - Possibilité pendant les 10 premiers jours d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE : art.3-2 loi 6/7/1989 - Possibilité, seulement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe. • Charges & TEOM (un topo + précis peut être donné sur demande) : Peuvent être mentionnées « forfaitaires » ou « au réel » : https://www.e-gerance.fr/charges-locatives-comprises-forfaitaires-reelles/ • Assurance : - Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire à la signature du contrat de location. - Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient. - L'absence d'assurance peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation). - Le bailleur, lui, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en immeubles. • DG = Dépôt de Garantie (un topo + précis peut être donné sur demande) : - Location meublée : est égal à jusqu'à 2 mois de loyer hors charges - Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges Le chèque se donne à la signature du bail, jamais avant (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). Demander un "reçu". • 1° loyer : - Se donne à la remise des clés. - Demander une "quittance" de loyer, et, si besoin, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (gratuitement). • Loyers suivants : - Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989. - Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme pour les prélèvements. - Le paiement en espèces se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon. • Révision du loyer : - Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI la révision est prévue sur le bail (avec indice & trimestre de référence). - En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location. • Si chaudière, clim, cheminée, etc. : - A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses différents professionnels). - Si impossibilité de voir les attestations, faire noter sur l'EDLE les dates des derniers entretiens dont le bailleur se souvient approximativement (question de responsabilité en cas de problèmes). IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION : - Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent et qui sont mentionnés sur le contrat de location. Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/ - Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés). - Le bailleur a l’obligation de donner à louer un logement en bon état : art. 6 de la loi du 6/7/1989. - Le bailleur a l’obligation de faire, à ses frais, les "réparations (non locatives)" = « grosses réparations » ou « état d’usure » qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée : art.1719 & suivants du Code civil. V-) TH (Taxe d’Habitation) : - Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition du logement correspondant au 1° janvier. - Une TH est nominative (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie). - En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux. VI-) CONGÉ DU LOCATAIRE : • Congé : - Donner son congé en respectant le préavis adéquat : -> Location meublée : préavis de 1 mois. -> Location en vide : < Préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici : https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/ < Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé, sauf celui de « zone tendue » car il est d’ordre public : https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/ - Profiter de ce courrier pour proposer dates & créneaux horaires pour faire l'EDLS et le rendu des clés. - Peut être envoyé en R+AR ou être remis en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) ou être remis par acte d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDL, à frais partagés). - Le préavis démarre, jour pour jour, à réception du courrier R+AR ou le jour de la remise en main ou le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent). • EDLS (État Des Lieux Sortant) : - Un EDLS est DÉFINITIF. - C’est maintenant que le bailleur va passer le logement au crible, de façon à pouvoir mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir le montant des réparations sur le DG : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE. Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels. - Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait. - Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS. - Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet... - Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » - Avant de signer : relire calmement. - Clés : restituer le même nombre de clés que celui remis à l'entrée. https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm - Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien (daté & signé) immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 : - Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis. VII-) RESTITUTION DU DG : - Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés. - Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’ EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés. VIII-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE : Une fois reçu le congé (en bonne & due forme) du bailleur, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf s’il fait jouer son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929  Si départ pendant le préavis du bailleur : loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.  Si départ avant le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques. Cordialement.

Mric11235813 · Answer

Bonjour,

Vous avez réussi à convaincre vos colocataires ? A faire comprendre vos droits à la propriétaire et à l'agence ?

Tenez-nous au courant des suites, cela pourrait aider des personnes dans la même situation dans le futur !!

okdacco · Answer

Bonjour,
Désolé tout ça a pris du temps à recouper je n'ai pas pris le temps de venir mettre à jour sur ce site. Nous avons rencontré (amicalement) un avocat à qui nous avons décrit la situation.
Il nous a conseillé d'adhérer à la CNL qui défendra notre cas, car c'est une situation apparemment compliquée puisque les agents d'ORPI qui nous ont donné les fausses informations risquent leur licence.
De plus, pour avoir accepté la vente de son appartement en nu alors qu'un bail court toujours, la propriétaire peut recevoir une très forte amende si nous refusons de quitter l'appartement, bien largement supérieure à ce que nous souhaiterions négocier.
Je vous tiens au courant de comment sera résolue cette situation. Merci à tous en tous cas pour vos conseils et votre soutien.
Mais c'est en bonne voie je pense.

Locataire - Demande de départ immédiat après vente

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