Droit d'entrée pour un bail précaire ?

Bonjour, un propriétaire vient de me proposer un restaurant semi équipé (un peu de materiel cuisine, tables chaises en salle...). A noter, ce restaurant est fermé depuis plus de 10 ans, mais en bon état car toujours bien entretenu.
Cependant il souhaite vendre les murs assez rapidement et, vu que c'est sur la Côte d'Azur, le prix est très élevé !!!!
Je lui ai donc demandé de pouvoir exploiter les lieux 2 ans auparavant afin de faire 2 bons bilans et pouvoir me présenter aux banques avec quelques chose de concret.
Au point de cette négociation, il me propose donc un bail précaire de 23 mois avec un loyer mensuel de 2000 €. En revanche il me demande un droit d'entrée de 30'000 €... je trouve cela prohibitif pour une exploitation de 23 mois seulement, sachant qu'à l'issue, je ne récupérerai pas ces fameux 30'000 € - car il ne s'agit pas d'une caution pour le materiel déjà installé.
Est il normal de demander un droit d'entrée pour un bail précaire ?
Merci de vos réponses.
Bernard