Usage de la caution

Question

Bonjour,

Mon épouse va prochainement procéder à la signature de la vente de sa maison familiale. Celle-ci comporte deux logements: T4 (libre à la vente) et T3 (actuellement  loué, le bail finissant le 01/05/2019). La caution (380 €) sera versée au nouveau propriétaire lors de la signature de l'acte.
Question: peux-t-on déduire de cette caution les reliquats d'impayés qui constituent des charges récupérables (redevance enlèvement des ordures ménagères, vidange fosse sceptique...) ?

Merci pour vos réponses.

B. Lagut

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Je pense que vous parlez du dépôt de garantie...
S'il y a vente occupée son sort est réglé par la loi de 89 art 2 (fin de l'article)

"En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation."

dansl 'acte de vente votre épouse doit abandonner sa créance au profit explicite de l'acheteur (en général c'est gratuit mais on peut prévoir que si l'acheteur obtient paiement il remboursera au vendeur) pour lui permettre de poursuivre les impayés

LAGUT · Answer

Merci pour votre réponse qui vient corroborer ce qu'on pensait. En clair, mon épouse transmettra les impayés au nouveau bailleur qui se chargera de les récupérer.

cdlt

djivi38 · Answer

bonjour,

à communiquer à l'acheteur :
https://www.litige.fr/articles/taxe-ordure-menagere-teom-redevance-locataire-recouvrement-recours

 « Le recouvrement de l'arriéré de charges :
 Le non-remboursement de la TEOM par le locataire fait naître un arriéré de charges. La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a modifié les délais dans lesquels vous pouvez exiger le remboursement de ces charges :
- Tout arriéré de charges né après le 27 mars 2014 est exigible pendant trois ans à compter du jour où vous en avez eu connaissance (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
- Les arriérés nés avant le 27 mars 2014 sont exigibles jusqu'au 27 mars 2017, dans la limite de 5 ans en arrière à compter du jour de la réclamation (par exemple, si vous formulez une réclamation le 15 mars 2017, les arriérés nés avant le 15 mars 2012 sont prescrits). » 

 La résiliation du contrat de bail pour non paiement de la TEOM
 « Votre contrat de bail peut stipuler une clause résolutoire selon laquelle le non-paiement des charges récupérables, dont la TEOM, donne lieu à la résiliation du contrat (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour mettre en œuvre cette clause résolutoire, vous devez d'abord signifier un Commandement de Payer par huissier au locataire. Celui-ci disposera d'un délai de deux mois pour régler l'intégralité de la dette locative. »

Petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

Savoir comment/si la TEOM est due : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.
 
¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.


• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Cf. : https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514

ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/pme/environnement/dechets-economie-circulaire

CDT.
 
 
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

Usage de la caution

3 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters