Donation enfant mineur a un parent

Bonjour,

je me permet de vous contactez , voila je vous explique
étant séparer depuis deux ans , mon ex conjoint a fait don de sa part immobilière a mes enfants ( mineurs ) , je suis donc propriétaire a 50% , mes enfants 25% et 25 %
on avait fait une estimation a la louche 200 000 euros ,
je sis actuellement en train de faire racheter mon crédit qu'il me reste a payer car je souhaite garder la maison , il reste 128 000 euros . pour la banque , ca passerai , mais l'organisme cautionnaire , ne veulent pas , car étant propriétaire a 50 % donc 100 000 euros , je veux emprunter plus que ma part , il aurait fallu que l'on fasse une évaluation a 260 000 pour bien faire .... la j'ai refait une évaluation par notaire , maison estimer a 220 000 euros
question : mes enfants peuvent ils me faire don de leurs parts ? en sachant que de toute façon , je ne veux pas vendre ma maison , mais lui donner de la valeur avec le temps pour eux quand ils seront plus grand ...
merci de votre réponse
christophe