Bail exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989

Bonjour, Un bail exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 a été signé entre un propriétaire et son locataire (une SARL domiciliée au Luxembourg).
Au moment de la signature du bail, le locataire n'a ni payé les frais d'agence, ni payé le dépôt de garantie ni payé le loyer en cours, prétextant le faire dans la pm qui suit. Le propriétaire fait confiance à la gérante de cette société car il s'agit d'une "amie". L'état des lieux d'entrée a donc été effectué le 10 Mars 2017. A ce jour, cela fait quasi un mois qu'elle réside dans les lieux et n'a payé aucune des conditions contractées (frais d'agence, loyer et depot de garantie). Ce bail est il donc valide? si non, peux t-on la sortie des lieux sans commandement de payer? si oui Dois t-on envoyer une lettre RAR avec un commandement de paiement? avec une date limite de paiement? si toujours pas de paiements, quelle est la marche à suivre puisqu'ils sont entrés dans les lieux depuis 1 mois? Merci pour votre aide.