Comment sortir de la déclaration des Revenus Fonciers ? [Résolu]

profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 24 févr. 2017 à 15:16 - Dernière réponse : profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention
- 27 févr. 2017 à 10:09
Bonjour,

Je dispose d'un appartement que je loue à mon fils ; je déclare au titre des RF ; cet appartement est hors avantage immobilier ; mon fils est en difficulté (malade, incapacité de travail, et petit taux d'invalidité) et ne peut plus payer son loyer. Je ne peux évidemment pas l'expulser ni lancer à son encontre une procédure pour paiement.
Je dispose encore de déficits fonciers reportables des années passées. Je n'ai pas de revenu en 2016 ni probablement en 2017.
Trois questions :
1. comment gérer cette situation vis à vis du fisc ; pour 2016 et 2017 déclarer un loyer 0, déclarer un loyer fictif faible me permettant de dégager encore un déficit reportable, déclarer un loyer fort (non encaissé) pour absorber le déficit reportable.
1 bis ; le loyer 2017 sera t il utilisé comme référence pour le futur prélèvement à la source en 2018 ?
2. comment sortir du système proprement ; comment est calculé le délai de 3 ans pour déclarer des revenus fonciers ? ce délai est il renouvelable tant que le déficit foncier n'est pas absorbé ? est il calculé par phases de 3 ans depuis l'origine du RF (loyers de 2007 déclarés en 2008)
3. comment gérer cette situation dans le futur si je ne déclare plus de revenu foncier, en conservant mon fils comme occupant du logement, à titre gratuit. Y a t il une solution "fiscale"

Merci pour vos conseils
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flocroisic 19141 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 13:45
2
Merci
Bonjour

Petite synthèse:
- pour faire une déclaration de revenu foncier ( régime réel ou micro foncier) , il faut des revenus de location.

Vous n' en avez pas donc pas de déclaration de revenus fonciers.

- si vous percevez un loyer, vu que vos déficits datent de 2007 et si au réel à l' époque, les 3 ans ont été atteints en 2010

Dansmon cas précis, je vais déduire du déficit fiscal sur mes revenus de 2016
Non puisque ce n' est pas un bien location mais une mise à disposition gratuite ( vu qu' aucun loyer n' a été versé et pas de mise en demeure pour récupérer l' argent, ni huissier)

Au hasard, les meubles sont à vous ou votre fils ?

Merci flocroisic 2

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roudoudou22 10482 Messages postés vendredi 11 janvier 2013Date d'inscription 23 septembre 2018 Dernière intervention - 25 févr. 2017 à 08:38
1
Merci
Lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Exemple : Un propriétaire paie en juin de l'année N des travaux réalisés dans un logement loué le 1er juillet N. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu'il impute sur son revenu global déclaré au titre de N.

Ce déficit n'est pas remis en cause s'il loue le logement jusqu'au 31 décembre N + 3. S'il impute un nouveau déficit sur son revenu global au titre de N + 3, la date butoir est repoussée jusqu'au 31 décembre N + 6.

Les contribuables n'ont pas à prendre un engagement formel d'affecter l'immeuble à la location.

L'obligation d'affecter l'immeuble à la location pendant une durée minimale n'est satisfaite que si la location est effective et permanente, et que le loyer est effectivement acquitté par le preneur.
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roudoudou22 10482 Messages postés vendredi 11 janvier 2013Date d'inscription 23 septembre 2018 Dernière intervention - 24 févr. 2017 à 17:27
0
Merci
déclarer un loyer 0

Si vous n'avez rien encaissé, non, vous ne déclarez rien, par contre vous ne pourrez rien déduire non plus.

déclarer un loyer fictif faible


Non, ce serait un fausse déclaration intentionnelle, ce qui peut très mal se terminer.

déclarer un loyer fort (non encaissé)


Non plus, idem ci dessus, fausse déclaration.

le loyer 2017 sera t il utilisé comme référence pour le futur prélèvement à la source en 2018 ?

Par ricochet oui, dès lors qu'il concourt à votre revenu global. C'est votre revenu global qui servira à la détermination du prélèvement à la source.

comment est calculé le délai de 3 ans pour déclarer des revenus fonciers ?

Il n'y a pas de délai de 3 ans pour déclarer des revenus fonciers. Les revenus fonciers (comme les autres revenus) doivent être déclarés chaque année.
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profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 24 févr. 2017 à 23:45
0
Merci
Bonsoir,
Merci pour vos réponses. La déclaration au revenu foncier réel est renouvelé par périodes triennales ; il semble qu'on soit tenu pour trois ans et qu'on ne puisse en sortir avant. Comment cette période est-elle calculée ? Première année de déclaration 1997 pour les revenus perçus en 1996 ; la période obligatoire court donc pour 1997/96, 1998/97 et 1999/98 ; au moment de la déclaration de 1999 faut il demander par écrit la sortie du système, ou bien seulement déclarer qu'on n'a plus de revenu foncier ?

Merci
djivi38 20385 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 25 févr. 2017 à 00:44
Bonsoir,

peut-être pensez-vous à l'article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts ?

<< Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause (...) >>

CDT.
Utilisateur anonyme - 25 févr. 2017 à 09:09
Dès lors que vous avez fait votre déclaration au réel pendant 3 ans, vous pouvez ensuite passer au micro-foncier chaque année suivante sans déclaration préalable.
Si vous repassez ensuite au réel c'est à nouveau pour 3 ans puis 1 an...


BOFIP article 250
« L’option cesse de produire ses effets au terme de la période de trois ans. Lorsque le contribuable continue de souscrire une déclaration n° 2044 (CERFA n° 10334) au-delà du terme de cette période, il doit être considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale, pour le régime réel d’imposition.

Il s’ensuit notamment que le contribuable peut, après une période minimale de trois années d’imposition sous le régime réel, appliquer de plein droit, à tout moment, le régime micro-foncier, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. »

ici :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP
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profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 25 févr. 2017 à 13:40
0
Merci
Bonjour Roudoudou22, Clash64 et Djivi38


Merci pour vos réponses très éclairantes ; c’est tout à fait mon problème.
Fort de ce que vous m’avez répondu je vais circonscrire ma situation à la réalité des faits.

En 2015 loyer payé partiellement mais résultat positif sur lequel j’ai imputé du déficit reportable ; il me reste un reliquat de déficit reportable.
Au 31/12/2016 aucun loyer payé (problèmes amplifiés de santé de mon fils, plus de revenus sauf petite pension d’invalidité… donc ne sera pas imposable) ; aucun loyer versé ; je ne le poursuis pas en recouvrement et n’ai pas l’intention de le faire expulser !!!!! Ça peut m'être reproché par le fisc, mais moralement ........

Ma question finale est la suivante :
Quelle position prendre vis à vis du fisc puisque je dois
- continuer à louer jusqu’à 2015 + 3 ans (imputation d’un déficit reportable en 2015)
- mais il n’y aura plus de loyer ….. ni en 2016 ni -je le crains malheureusement- les années à venir
- je ne peux pas passer au micro foncier (tenu par point précédent)
- je perds mon reliquat de déficit reportable (faut pas pousser tout de même !)
- faut il inscrire sur la déclaration RF de 2017 « mise à disposition gratuite » et n’inscrire aucune dépense déductible ?
- à votre avis comment dois-je traiter cette question en 2017 sur mes revenus 2016
- ce sont les bases de 2017 qui serviront de référence au calcul du prélèvement à la source ; donc aucun loyer mais toujours sous le coup de la déclaration des RF ?

J’espère avoir été suffisamment concis ? et je reste à l’écoute pour toute précision que vous pourriez souhaiter.

Merci d'avance et bonne journée

profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 14:52
roudoudou22
Navré mais je pense avoir bien exposé ma question même si vous l'avez mal interprétée ! Je pense avoir toutes mes facultés.

1. Qui vous dit que j'ai arrêté ma location ? J'ai indiqué que je continuait à louer puisque mon souhait c'est de passer au micro foncier !
2. Mon déficit foncier est bien entendu imputable sur les revenus FONCIERS uniquement.

Si ça vous ennui de répondre abstenez vous !
djivi38 20385 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention > profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 15:19
Bonjour profiler,

"Qui vous dit que j'ai arrêté ma location ? "

Mais vous ! Vous dites dans votre exposé de situation : "Je n'ai pas de revenu en 2016 ni probablement en 2017. "
Donc, pas de revenus fonciers = vos déficits reportables ne peuvent plus l'être, puisqu'ils ne peuvent être imputables que sur des revenus fonciers... que vous n'avez pas.
De ce fait, vous n'avez plus à faire de déclaration de revenus fonciers... puisque vous n'en avez plus et oui, vous perdez vos déficits non encore utilisés.
Et de plus, comme votre dernier déficit déclaré date de 2015 et que vous n'avez plus de revenus fonciers depuis 2016, le fisc recalculera vos impôts (pour non respect de l'art. 156 alinéa 3 du Code général des Impôts - voir post 3) et y ajoutera des pénalités de retard.

Relisez les explications de Flocroisic, roudoudou22 et de Clash 64.

Votre titre : "Comment sortir de la déclaration des Revenus Fonciers ?"
Ne cherchez plus, ça y est, vous en êtes sorti... du fait que n'avez aucun revenus fonciers en 2016.

Oui, ça fait râler, mais en même temps, vous êtes venu au secours de votre fils...

CDT.
profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention > djivi38 20385 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 16:20
Bonjour Djivi38
Merci pour votre réponse : donc à vous lire je ne respecte pas l'engagement pris en 2015 (dernier déficit reportable) de louer en 2016, 2017 et 2018.
En conséquence :
1- je perds le reliquat des déficits non affectés au 31/12/2015
2- je paye l'impôt sur le revenu foncier net 2015 non réduit du déficit imputé à tort (avec pénalités)
3- le fisc ne peut revenir en arrière en-deça de 2015 ?
....et je peux mettre à disposition gratuite de l'appartement à mon fils.

Si c'est ça je suis preneur !

Merci de me confirmer le point n°3
djivi38 20385 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention > profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 16:54
Re bonjour,

je suis la moins qualifiée des 3 intervenants, mais je veux bien reformuler cde qu'on vous dit depuis le début de la discussion.

"je ne respecte pas l'engagement pris en 2015 (dernier déficit reportable) de louer en 2016, 2017 et 2018. "
Vous n'avez pas pris "d'engagement" en 2015 (et rassurez-vous vous n'aviez pas à en prendre !) : c'est juste que la loi dit qu'il faut prolonger la location [avec des revenus fonciers bien évidemment :-) ] pendant 3 ans supplémentaires à partir de l'année de la dernière imputation d'un déficit.

"1- je perds le reliquat des déficits non affectés au 31/12/2015 "
oui, puisque vous n'avez plus de revenus fonciers fonciers à partir de 2016 et que les déficits antérieurs non encore imputés ne peuvent l'être que sur des revenus fonciers.... que vous n'avez plus (je me répète, mais bon, si ça peut vous aider à mieux comprendre....)

"2- je paye l'impôt sur le revenu foncier net 2015 non réduit du déficit imputé à tort (avec pénalités) "
"3- le fisc ne peut revenir en arrière en-deça de 2015 ? "
Ces 2 questions se rejoignent :
--> oui pour la 1° : au final, ça revient à ça, MAIS pas QUE à ça...
--> non pour la 2°: le fisc peut recalculer sur 3 ans en arrière.
Explications ici :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP
2. Remise en cause de l'imputation des déficits sur le revenu global :
a). Principe
230 à 240
b). Exceptions.
1° Exceptions légales.
260 à 300

"....et je peux mettre à disposition gratuite de l'appartement à mon fils ".

Vous l'avez déjà fait...! au moins depuis le début 2016... puisque vous n'avez pas de revenus fonciers pour cette année-là !

CDT.
djivi38 20385 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 17:27
"navré d'avoir semé un peu la panique dans vos réflexions.
Je reste à votre disposition si un point demeure obscure
"
C'est l'hôpital qui se fout de la charité ! Vous n'avez absolument pas semé la panique dans nos réflexions !!! C'est vous qui semblez paniqué, à tel point que vous n'arrivez pas à comprendre nos explications !
Nous avons toutes et tous l'esprit très clair sur nos réponses... ce qui ne semble pas encore être votre cas...
CDT.
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flocroisic 19141 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - Modifié par flocroisic le 26/02/2017 à 15:12
0
Merci
1. Qui vous dit que j'ai arrêté ma location ?
Vous même

1/ne peut plus payer son loyer.
2/ aucun loyer versé ; j
3/ n’y aura plus de loyer ….. ni en 2016 ni -je le crains malheureusement- les années à venir
4/ en conservant mon fils comme occupant du logement, à titre gratuit.
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flocroisic 19141 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 15:10
0
Merci
Art 14 cgi:
Sous réserve des dispositions de l'article 15, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale :
Les revenus des propriétés bâties,

Donc pas de revenus pas de revenus fonciers
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profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 18:36
0
Merci
Bonsoir Flocroisic, Djivi38, Clash64 et Roudoudou22

Merci à vous tous. Navré d'avoir pu être maladroit ou désagréable à l'endroit de certains. Comme indiqué à Djivi38 ce foisonnement de réponses a été difficile à gérer.
Questions sans doute mal formulées et partielles.
J'aurais dû reformuler en cours de route ma question de base.
En tout cas j'ai fait une synthèse de toutes vos réponses et j'y vois clair maintenant sur les risques encourus de renoncer au RF.

Rassurez vous mon problème semble résolu car de mon côté j'ai fait aussi quelques recherches qui m'ont je pense apporté une réponse.
Vous me direz ce que vous en pensez.

7. Abandons de loyers au profit du locataire
70 "Les loyers que le bailleur a renoncé à encaisser doivent, en principe, être compris dans les recettes brutes pour la détermination de son revenu foncier, dès lors qu'ils peuvent être regardés comme constitutifs d'une libéralité au bénéfice du preneur.
Ainsi, le propriétaire qui n'a pas effectivement perçu le loyer d'un immeuble donné en location à son fils doit être regardé comme ayant disposé en faveur de celui-ci du revenu correspondant à ce loyer lorsque le défaut de paiement ne résulte d'aucune circonstance indépendante de sa volonté (C.E arrêt du 23/11/1977 n° 98227). En pareil cas le loyer stipulé doit, par suite, être retenu pour la détermination du revenu brut foncier (C.E arrêt du 20/12/1943)


En conséquence, je pense déclarer un loyer conforme aux terme de l'engagement de location que j'ai signé avec mon fils. Ce loyer n'est pas fictif mais est une libéralité.
Je continuerais à bénéficier des dispositions du RF.


Merci pour vos commentaires éventuels et bonne fin de journée à toutes et tous
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profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 21:01
0
Merci
En conclusion, pour des raisons d'optimisation financière je préfère ne pas sortir du système RF ..... tout de suite ; j'attends l'échéance des 3 ans et prendrai mes dispositions à cette époque où le risque sera moins grand d'un redressement fiscal.
En tout cas un grand merci pour vos conseils et avis
et Bonne fin de soirée
Commenter la réponse de profiler31
flocroisic 19141 Messages postés samedi 29 mars 2008Date d'inscription 24 septembre 2018 Dernière intervention - 26 févr. 2017 à 21:34
0
Merci
Dans ce cas vous devez modifier votre déclaration 2015 .
puisque vous n' avez déclaré que le montant réellement perçu et non ce que vous deviez percevoir, vu que vous n' avez pas fait les démarches nécessaires pour récupérer ce dû
profiler31 356 Messages postés samedi 25 septembre 2010Date d'inscription 15 mai 2018 Dernière intervention - 27 févr. 2017 à 10:09
Bjr,
Oui ; je vais régulariser. Je ne pense pas avoir de formalité particulière à faire vis à vis du fisc pour leur indiquer cette libéralité.

Enfin, j'ai réalisé une projection financière de la disposition fiscale des "déficits reportables" ; le bilan, sur une période complète, - c'est à dire jusqu'à l'épuisement des déficits reportables ET de la période de 3 ans incompressible au-delà de la dernière imputation - fait ressortir un équilibre de trésorerie ; ce qui a été reporté en début de période est compensé par ce qui est payé en fin de période. Je le présentais mais c'est bien confirmé.
D'où la vigilance du fisc vis à vis de celui qui tente de sortir du système AVANT (redressement fiscal).
C'est pour ça qu'il vaut mieux aller jusqu'au bout du bout avant de sortir du RF.

J'en ai fini ; un grand merci à vous pour votre aide éclairée.
Et à une prochaine foi sur un autre sujet ?
Bonne journée
Commenter la réponse de flocroisic

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