Résiliation bail locatif cause changement de régime fiscal
tikafandgwen
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maylin27 Messages postés 26016 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
maylin27 Messages postés 26016 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
Bonjour à tous,
Une question m'intrigue TRÈS FORTEMENT!!
Nous envisageons avec ma compagne d'acheter un bien déjà loué en nu ( donc en régime fiscal de revenus fonciers) puis à la date de fin de bail (31/01/2018) nous déciderons de résilier le bail en cours afin de le meubler et donc de proposer un autre type de location ( objectif régime fiscal LMNP).
Seulement voila, la loi stipule :
"Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :
1 - reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
2 - vente du logement loué,
3 - existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail."
Lors d'un achat d’un bien déjà occupé, les motifs conges pour reprise et conges pour vente ne sont pas applicables immédiatement (en gros le locataire peut rester encore 2 ou 3 ans mais ce n'est pas notre but de vendre ou d'y habiter)
Ainsi il ne nous reste plus comme invocation possible que le motif "légitime et sérieux"
Ci-dessous encore une explication de la loi :
"Contrairement au congé pour habiter ou pour vendre, le motif légitime et sérieux n'est pas une raison péremptoire pour mettre fin au bail.
Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier à la fois le sérieux du motif, c'est-à-dire sa réalité et sa légitimité (Cass. 3e civ., 21 déc. 1988).
Ce contrôle intervient le plus souvent a priori, alors que le locataire encore dans les lieux refuse de les quitter en contestant le motif invoqué par le bailleur."
MES QUESTIONS FINALES SONT LES SUIVANTES :
- Une résiliation de bail avec comme motif "ameublement du bien" (afin de passer en LNMP et donc d'avoir une rentabilité plus conséquente) est-il viable ?? Sinon comment mieux formuler si il le faut ?
- Si le locataire conteste ce motif, sauriez-vous de manière générale combien de temps cela prend-il pour avoir une réponse du juge compétent ?
- Quelqu'un a-til déjà acheter un bien occupé en nu puis la passer en meublé ?
Cette question est très importante car si je n'ai pas le droit, je dois rester en location nu encore deux ou 3 ans et cela ne serait clairement pas rentable au vu de nos calculs.
Merci à tous pour votre aide.
Je vous souhaite une excellente journée.
ERIC
Une question m'intrigue TRÈS FORTEMENT!!
Nous envisageons avec ma compagne d'acheter un bien déjà loué en nu ( donc en régime fiscal de revenus fonciers) puis à la date de fin de bail (31/01/2018) nous déciderons de résilier le bail en cours afin de le meubler et donc de proposer un autre type de location ( objectif régime fiscal LMNP).
Seulement voila, la loi stipule :
"Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :
1 - reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
2 - vente du logement loué,
3 - existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail."
Lors d'un achat d’un bien déjà occupé, les motifs conges pour reprise et conges pour vente ne sont pas applicables immédiatement (en gros le locataire peut rester encore 2 ou 3 ans mais ce n'est pas notre but de vendre ou d'y habiter)
Ainsi il ne nous reste plus comme invocation possible que le motif "légitime et sérieux"
Ci-dessous encore une explication de la loi :
"Contrairement au congé pour habiter ou pour vendre, le motif légitime et sérieux n'est pas une raison péremptoire pour mettre fin au bail.
Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier à la fois le sérieux du motif, c'est-à-dire sa réalité et sa légitimité (Cass. 3e civ., 21 déc. 1988).
Ce contrôle intervient le plus souvent a priori, alors que le locataire encore dans les lieux refuse de les quitter en contestant le motif invoqué par le bailleur."
MES QUESTIONS FINALES SONT LES SUIVANTES :
- Une résiliation de bail avec comme motif "ameublement du bien" (afin de passer en LNMP et donc d'avoir une rentabilité plus conséquente) est-il viable ?? Sinon comment mieux formuler si il le faut ?
- Si le locataire conteste ce motif, sauriez-vous de manière générale combien de temps cela prend-il pour avoir une réponse du juge compétent ?
- Quelqu'un a-til déjà acheter un bien occupé en nu puis la passer en meublé ?
Cette question est très importante car si je n'ai pas le droit, je dois rester en location nu encore deux ou 3 ans et cela ne serait clairement pas rentable au vu de nos calculs.
Merci à tous pour votre aide.
Je vous souhaite une excellente journée.
ERIC
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3 réponses
Bonjour,
Une résiliation de bail avec comme motif "ameublement du bien" (afin de passer en LNMP et donc d'avoir une rentabilité plus conséquente) est-il viable ?? Sinon comment mieux formuler si il le faut ?
votre motif n'est pas valable. le motif légitime et sérieux n'a pas été précisément défini par la loi ; c'est une question d'appréciation réglée au cas par cas. Les juges en la matière disposent d'un pouvoir d'appréciation souverain sur le caractère légitime et sérieux. Il peut s'agir de la violation par le locataire d'une de ses obligations ou d'un motif indépendant de toute faute du locataire.
La violation par le locataire d'une de ses obligations. A titre d'exemple, ont été considérés comme un motif légitime et sérieux :
- des retards répétés dans le paiement des loyers ;
- une dégradation importante des lieux loués ;
- un changement de destination des lieux ;
- une sous-location non autorisée.
Un motif indépendant de toute faute du locataire. Ce congé peut être délivré pour un motif non imputable au locataire. Ainsi, à titre d'exemples, ont été considérés comme légitime et sérieux :
- la démolition de l'immeuble dans le cadre d'une opération immobilière (vous n'entrez pas dans ce cas la)
- la décision du bailleur de restructurer son immeuble et d'exécuter des travaux de rénovation (vous n'entrez pas dans ce cas)
En cas de contestation, le juge examine l'importance et la nécessité des travaux ainsi que la certitude de leur réalisation. Ce n'est pas non plus votre cas, car pour vous c'est une question de rentabilité, et nullement une question de restructuration et de renovation de l'immeuble.
- Si le locataire conteste ce motif, sauriez-vous de manière générale combien de temps cela prend-il pour avoir une réponse du juge compétent ?
Cela dépend des juridictions..... perso dans mon département le délai varie de 6 a 8 mois
- Quelqu'un a-til déjà acheter un bien occupé en nu puis la passer en meublé ?
j'ai eu ce style de dossier, mais le rendu du tribunal a toujours été : attendez le départ du locataire....
Cette question est très importante car si je n'ai pas le droit, je dois rester en location nu encore deux ou 3 ans et cela ne serait clairement pas rentable au vu de nos calculs.
C'était AVANT d'acheter un bien nu qu'il fallait vous renseigner ! la c'est un peu tard car mis a part donner congé pour les raisons prévues UNIQUEMENT par la loi, le locataire peut rester encore bien plus de 3 ans !!!
Cordialement
Une résiliation de bail avec comme motif "ameublement du bien" (afin de passer en LNMP et donc d'avoir une rentabilité plus conséquente) est-il viable ?? Sinon comment mieux formuler si il le faut ?
votre motif n'est pas valable. le motif légitime et sérieux n'a pas été précisément défini par la loi ; c'est une question d'appréciation réglée au cas par cas. Les juges en la matière disposent d'un pouvoir d'appréciation souverain sur le caractère légitime et sérieux. Il peut s'agir de la violation par le locataire d'une de ses obligations ou d'un motif indépendant de toute faute du locataire.
La violation par le locataire d'une de ses obligations. A titre d'exemple, ont été considérés comme un motif légitime et sérieux :
- des retards répétés dans le paiement des loyers ;
- une dégradation importante des lieux loués ;
- un changement de destination des lieux ;
- une sous-location non autorisée.
Un motif indépendant de toute faute du locataire. Ce congé peut être délivré pour un motif non imputable au locataire. Ainsi, à titre d'exemples, ont été considérés comme légitime et sérieux :
- la démolition de l'immeuble dans le cadre d'une opération immobilière (vous n'entrez pas dans ce cas la)
- la décision du bailleur de restructurer son immeuble et d'exécuter des travaux de rénovation (vous n'entrez pas dans ce cas)
En cas de contestation, le juge examine l'importance et la nécessité des travaux ainsi que la certitude de leur réalisation. Ce n'est pas non plus votre cas, car pour vous c'est une question de rentabilité, et nullement une question de restructuration et de renovation de l'immeuble.
- Si le locataire conteste ce motif, sauriez-vous de manière générale combien de temps cela prend-il pour avoir une réponse du juge compétent ?
Cela dépend des juridictions..... perso dans mon département le délai varie de 6 a 8 mois
- Quelqu'un a-til déjà acheter un bien occupé en nu puis la passer en meublé ?
j'ai eu ce style de dossier, mais le rendu du tribunal a toujours été : attendez le départ du locataire....
Cette question est très importante car si je n'ai pas le droit, je dois rester en location nu encore deux ou 3 ans et cela ne serait clairement pas rentable au vu de nos calculs.
C'était AVANT d'acheter un bien nu qu'il fallait vous renseigner ! la c'est un peu tard car mis a part donner congé pour les raisons prévues UNIQUEMENT par la loi, le locataire peut rester encore bien plus de 3 ans !!!
Cordialement
Bonjour maylin27,
Tout d'abord merci infiniment pour votre réponse!!!!
Donc si j'ai bien compris vous êtes un professionnel dans le domaine ??
En effet nous sommes toujours en phase d'analyse (en effet nous avions fait une offre avant de valider ce point juridique ( ce qui ne se reproduira plus! nous allons nous orienter uniquement sur du logement vide désormais), fort heureusement au pire des cas il restait le compromis de vente avec son délais légal de rétractation..)
Encore merci de votre temps et de votre réponse.
ERIC
Tout d'abord merci infiniment pour votre réponse!!!!
Donc si j'ai bien compris vous êtes un professionnel dans le domaine ??
En effet nous sommes toujours en phase d'analyse (en effet nous avions fait une offre avant de valider ce point juridique ( ce qui ne se reproduira plus! nous allons nous orienter uniquement sur du logement vide désormais), fort heureusement au pire des cas il restait le compromis de vente avec son délais légal de rétractation..)
Encore merci de votre temps et de votre réponse.
ERIC
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