décès + logement

Question

Bonjour
Une de mes amies est décédée il y a 3 semaines, laissant derrière elle deux enfants de 20 et 22 ans. Leur père étant décédé lorsqu'ils étaient ado, ils sont donc orphelins.
Mon amie était locataire d'un logement obtenu par le 1 % patronal il y a .... 10 ans.
Les enfants veulent rester dans cet appartement mais le bailleur (ophlm) refuse. 
Or les textes stipulent que 
"lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (loi du 6 juilllet 1989) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès"
Le bailleur peut il du coup refuser ce transfert de bail ? Bref, est ce que ce texte au dessus fait obligation au bailleur de transférer le bail aux enfants ? 
Une réponse rapide m'arrangerait, car le bailleur nous a dit qu'ls seraient à la porte dans moins d'1 mois. Enfin du moins à la fin, j'imagine, de la période hivernale, car j'espère que le bailleur ne peut pas les mettre dehors.
Merci pour eux
S. P.

sophiag · Accepted Answer

Bonjour
Ils restent dans ce logement et doivent saisir le Juge immédiatement, voir en référé pour demander la résolution du bail à leur profit au meme loyer que leur mère payait
Ils peuvent prendre un avocat avec l'aide juridictionnel.
Qu'ils ne signent rien, ne partent pas , n'acceptent rien, sans consulter leur avocat ou voir un juriste!

Poisson92100 · Answer

le juge n'est pas saisie pour "résiliation du bail etc" mais pour "reprise/transfert du bail"
s'il s'agit d'un logement social il faut ajouter la condition suivante : que le repreneur vérifie lui aussi les conditions d'attribution et que le logement soit adapté au nombre de personne (c'est à dire max 3 voire 4pièces dans leur cas)
le vrai problème est comment compte t-ils payer les loyers ? parce si c'est pour se faire expulser dans 6 ou 12 mois avec une dette qui vont trainer longtemps ce n'est peut être pas raisonnable de ne pas chercher moins cher spontanément

Poisson92100 · Answer

Bonjour 
ATTENTION
Infos plus que fondamental qui n'avait pas été donnée
l'ophlm dit "trop grand pour eux" - il y a combien de pièces ?
Car la loi est très claire le droit à rester suppose qu'il n'y ai pas sous occupation (et la coloc en HLM ce n'est pas possible)
Dans ce cas il faut changer leur fusil d'épaule et exiger un logement adapté à leur besoin (la c'est leur droit)
Sophie : c'est d'autant plus important vu qu'ils sont orphelin qu'il ne s'exposent pas à être expulsé pour loyers impayés

sophiag · Answer

Une jurisprudence qui s'adapte à la situation
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https://www.courdecassation.fr/publi..._5855.html_L'affaire :
M. et Mme B. sont titulaires d'un bail consenti par un organisme HLM portant sur un logement composé de quatre pièces. Ils décédent. La société HLM refuse de transférer le bail à M. B., leur fils et l'assigné en constatation de la résiliation du bail et en expulsion. 
Les deux autres enfants de M. et Mme B., ainsi que Mme D., la mère de Mme B., intervienent à l'instance. 
Les trois frères et soeur sollicitent le transfert du bail à leurs trois noms. Contestant l'arrêt faisant droit à la demande de transfert de bail, la société HLM se pourvoit en cassation et argue qu'en cas de décès du locataire d'un logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré, le bail n'est transféré à ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès qu'à la condition que le logement soit adapté à la taille du ménage. 
L'appréciation de la cour d'appel consista à dire que le ménage devait s'entendre dans son acception de cellule économique et familiale afin de faire droit à la demande de transfert de bail formulée par les frères et soeur violerait les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 
Rappelant ce principe, la Cour de cassation rejette l'argumentation de la société d'HLM. 
En application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 25 mars 2009, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution du logement concerné et que le logement soit adapté à la taille du ménage. 
La Cour rappelle également qu'aucun texte ne fait obstacle à ce que ce type de bail puisse faire l'objet d'un transfert commun aux trois frères et soeur vivant dans les lieux depuis de nombreuses années. 
En effet, le logement de quatre pièces était adapté à la taille d'un ménage d'au moins trois personnes, et les ressources des demandeurs ne dépassaient pas le plafond fixé pour l'attribution d'un tel logement.
Sources : Cass. civ. 3, 25 mars 2015, n° 14-11.043.

bommerang · Answer

Il en résulte qu'il faut bien remplir ces 5 conditions (qualité d'héritier, vivre dans les lieux depuis plusieurs années, cellule économique et familiale, logement adapté, conditions de ressources) pour espérer pouvoir voir le bail transféré en cas de décès du locataire.
Il faut donc qu'ils ne renoncent pas à la succession de leurs parents et qu'ils payent l’arriéré de loyers.

Poisson92100 · Answer

la jurisprudence ne fait que confirmer
1 frere qui demande à garder un 4P à tord, 3 frères on le droit
la question pour les deux orphelins est donc bien du nombre de pièces de l'appartement qu'ils souhaitent garder.
5 il doivent demander un relogement
4 c'est légèrement incertain(pour moi c'est bon mais j'ai trouvé une jurisprudence refusant)
3 il ont de droit le droit de garder

Poisson92100 · Answer

cela vous gene tant que cela de dire que vous aviez au départ zappé que c'était un hlm et qu'il fallait raisonné sur ce critere ?

Décès + logement

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