Indexation loyer commercial

Question

Bonjour, 
J'ai signé un bail pour mon local commercial pour 18 000 euros trimestrielle en juillet 2011.
Sur mon bail, au paragraphe « revissons du loyer » il est écris qu'il sera indexer, uniquement a la hausse, sur l'indice national du cout de la construction », a chaque date d'anniversaire (septembre) et se basera sur le dernier indice connu au 1er janvier de l'année en cours, et sur l'indice initial. Sur le bail, l'indice de référence était celui du 4e trimestre 2010 : 1533. 

Mon bailleur ne ma jamais augmenter le loyer alors que l'indice n'a cessé d'augmenter jusqu'en 2014...

En Juin 2014, nous signons un avenant qui passe le loyer a 12 000 euros trimestrielle.

Septembre 2015, il me dit que l'indice est passé a 1632 (1 Trimestre 2015) et que l'indice de référence étant de 1533, que mon loyer passe a 12 775 euros.

Premiere question : est t'il normal qu'il se base sur l'indice de référence lors de la premier signature en 2011 et non pas sur l'indice de l'année ou nous avons signé l'avenant ? ( 1648 au 1er trimestre 2014) et dans ce cas aucune augmentation de loyer ? (Voir même une diminution)

Deuxième question : peut il me réclamer rétroactivement les indexation qui n'ont pas été faite depuis la signature initial en 2011 jusqu'a la signature de l'avenant en 2014 ? Sachant que le loyer qui était de 18 000 euros n'était pas du tout celui pratiqué sur le marché dans ma zone ( 10 000 euros maximum !!)

Merci beaucoup

Poisson92100 · Answer

question 1 : qu'est il ecrit dans l'avenant pour les 12000 euros et l'indexation ...si c'est ecrit les 18000 sont remplacé par 12000 onp eut soutenir que c'est le montnat intial qui estm odifié donc associé comme il le fiat à l'indice 1533

question 2 : les rappels d'augmentation non demandé sont récupérables sur 5 ans...

L'utilisation de l 'indice insee du cout de la construction a été suprimé par la loi pinel de juin 2014 pour effet au 1 9 2014 pour les nouveaux baux et avenants etl es indexation triennale et remplacé par l'ilc et l'ilat

jabbou · Answer

Merci pour votre réponse rapide, 
Dans l'avenant il est simplement écris : le montant du loyer est fixé à 12 000€
 La date d'effet de ces nouvelles conditions est fixées à la date du 01 juillet 2014.
Ni plus ni moin.

Concernant les 5 ans, s'il devait être amener à me les réclamer, ai je aucunes solutions pour le contrer sachant que l'ancien loyer de 18 000 € était largement au dessu de la moyenne de ma zone d'activité ( 10000€ maximum). Le loyer était très largement sur-evalué. Et me réclamer des indexations non réclamé serait réellement "aberrant" par rapport au marché. Merci pour vos réponses.

Poisson92100 · Answer

L'art L145 du code du commerce prévoit que chacune des parties peut demander au juge de fixer le loyer à la valeur de marché...

Si votre bailleur a été assez intelligent pour accepter en 2014 votre renégociation à la baisse, retournez à nouveau vers lui pour un avenant pour vous indexer sur l'ilc (moins volatil) et essayer d'en rester à 12000...et cette fois précisez bien dans l'avenant "valeur 1 9 2015"

jabbou · Answer

Je suis complétement d'accord, mais a l'heure actuelle il m'a augmenté le loyer en se basant sur l'indexe 2010. L'indexe n'était pas précisé sur l'avenant, a t-il tout de même le droit de se baser sur l'indice de référence de 2010 alors que l'on a signé un nouveau loyer en 2014 ? car justement nous sommes en litige et s'il décide de me l'augmenter il n'acceptera pas de rester à 12 000...?

jabbou · Answer

C'est bien ce que je pensais, quelles sont mes recours pour ne pas subir cette augmentation de loyer qu'il me réclame ?

Et j'ai une dernière question, le dépôt de garanti de 3 mois de loyer était donc de 18 000 €, maintenant que le loyer est passé a 12 000 €, suis je dans mon droit de lui réclamer 6000€ pour que le nouveau dépôt soit conforme aux 3 mois de loyer ?

merci beaucoup pour vos réponses.

Poisson92100 · Answer

votre cas se résume donc à invoquer le 145-33 et soit à trouver un accord amiable soit à aller devant  le juge des loyers du TGI si vous avez des référfences ecrites de loyers voisins

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