Maison classifiée non décente par la CAF
Résolu
bonpetitdiable
-
2 nov. 2015 à 14:31
BmV Messages postés 91516 Date d'inscription samedi 24 août 2002 Statut Modérateur Dernière intervention 30 décembre 2024 - 3 nov. 2015 à 09:59
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2 réponses
Bonjour ,
Les définitions
logo loi alur
La loi pour l'Accès au logement et urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 est entrée en vigueur.
Elle modifie un certain nombre de mesures en matière de logement.Certaines modifications s'appliquent dès le 27 mars, après la publication de la loi au journal officiel.
D'autres s'appliqueront après la publication des décrets.Les évolutions réglementaires seront signalées dans chaque rubrique.
Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre. Il existe différents degrés d'habitat dégradé, et toutes les situations ne relèvent pas de l'insalubrité contrairement à ce que l'on entend fréquemment.
A chaque notion correspond un mode opératoire différent (ex : la décence relève d'une procédure devant les tribunaux judiciaires ; l'insalubrité relève d'une procédure administrative ; le péril relève du pouvoir de police du maire) ; la frontière entre l'insalubrité et la non-décence est ténue et il existe des passerelles (dans les définitions comme dans les procédures), ce qui ne simplifie pas la compréhension des dispositifs.
N'hésitez pas à consulter un juriste de l'ADIL78 avant d'engager toute procédure amiable ou judiciaire.
Les différentes phases de l'habitat dégradé :
Les différentes phases étudiées ci-dessous relèvent de situations dans lesquelles le locataire est lié par un contrat de location avec son propriétaire.
logement_degrade
Mauvais entretien
Le locataire est tenu à l'entretien courant du logement. Un mauvais entretien du logement ne peut pas être mis à la charge du propriétaire.
Réparations locatives à la charge du locataire
Toutes les menues réparations et réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987).
Grosses réparations incombant au propriétaire
Le propriétaire prend en charge les réparations importantes, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Logement indécent
L'indécence d'un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - plaquette sur le logement décent 1.21 Mo). Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d'instance. Le juge d'instance, à la demande du locataire, apprécie l'éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d'exécution. Il appartiendra au locataire d'apporter la preuve de la non décence par tout moyen.
exclamationL'action judiciaire engagée sur le fondement de la non décence du logement ne peut conduire à une réduction du loyer qu'à défaut d'exécution des travaux prescrits dans le jugement (ou impossibilité physique de réaliser les travaux, par exemple, si la non décence tient à la hauteur du plafond ou à la surface des pièces). Par ailleurs, le locataire ne peut pas, de lui même, cesser de payer son loyer. Seul le juge pourra l'y autoriser.
Les définitions
logo loi alur
La loi pour l'Accès au logement et urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 est entrée en vigueur.
Elle modifie un certain nombre de mesures en matière de logement.Certaines modifications s'appliquent dès le 27 mars, après la publication de la loi au journal officiel.
D'autres s'appliqueront après la publication des décrets.Les évolutions réglementaires seront signalées dans chaque rubrique.
Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre. Il existe différents degrés d'habitat dégradé, et toutes les situations ne relèvent pas de l'insalubrité contrairement à ce que l'on entend fréquemment.
A chaque notion correspond un mode opératoire différent (ex : la décence relève d'une procédure devant les tribunaux judiciaires ; l'insalubrité relève d'une procédure administrative ; le péril relève du pouvoir de police du maire) ; la frontière entre l'insalubrité et la non-décence est ténue et il existe des passerelles (dans les définitions comme dans les procédures), ce qui ne simplifie pas la compréhension des dispositifs.
N'hésitez pas à consulter un juriste de l'ADIL78 avant d'engager toute procédure amiable ou judiciaire.
Les différentes phases de l'habitat dégradé :
Les différentes phases étudiées ci-dessous relèvent de situations dans lesquelles le locataire est lié par un contrat de location avec son propriétaire.
logement_degrade
Mauvais entretien
Le locataire est tenu à l'entretien courant du logement. Un mauvais entretien du logement ne peut pas être mis à la charge du propriétaire.
Réparations locatives à la charge du locataire
Toutes les menues réparations et réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987).
Grosses réparations incombant au propriétaire
Le propriétaire prend en charge les réparations importantes, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Logement indécent
L'indécence d'un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - plaquette sur le logement décent 1.21 Mo). Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d'instance. Le juge d'instance, à la demande du locataire, apprécie l'éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d'exécution. Il appartiendra au locataire d'apporter la preuve de la non décence par tout moyen.
exclamationL'action judiciaire engagée sur le fondement de la non décence du logement ne peut conduire à une réduction du loyer qu'à défaut d'exécution des travaux prescrits dans le jugement (ou impossibilité physique de réaliser les travaux, par exemple, si la non décence tient à la hauteur du plafond ou à la surface des pièces). Par ailleurs, le locataire ne peut pas, de lui même, cesser de payer son loyer. Seul le juge pourra l'y autoriser.
BmV
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Modifié par BmV le 3/11/2015 à 10:02
Modifié par BmV le 3/11/2015 à 10:02
"nous rentrons dans toutes les cases" : c'est vrai ça ?
Il faut donc contester les conclusions de la CAF par une procédure puisque le contrôleur ne semble pas de cet avis.
Mais peut-être est-ce un débutant ...
Concernant cependant l'aération, il faut savoir que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose : « Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements».
Donc des aérations hautes à toutes les fenêtres de toutes les pièces, sauf pièces d'eau qui doivent avoir une aération particulière.
Voir >>> http://www.fonciereduparc.fr/dossiers/securite/89-ventilation-des-logements.html
et aussi
>>> http://www.urcaue-idf.archi.fr/abcdaire/imprimer.php?fiche=343
>>> http://www.developpement-durable.gouv.fr/Aeration-Ventilation,12909.html
"installer un assainissement individuel a la place du puis perdu " : assez étrange si cette demande est bien formulée telle quelle, totalement paradoxale, puisque l'assainissement est pour les eaux usées et les puits perdus sont pour les eaux pluviales et de ruissellement.
C'est sûr que si les WC sont branchés sur un puits perdu, c'est bouché, inutilisable et vraiment perdu en moins de deux mois ....
"En avalant les méchantes paroles qu'on ne profère pas, on ne s'est jamais abîmé l'estomac." - W. Churchill
Il faut donc contester les conclusions de la CAF par une procédure puisque le contrôleur ne semble pas de cet avis.
Mais peut-être est-ce un débutant ...
Concernant cependant l'aération, il faut savoir que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose : « Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements».
Donc des aérations hautes à toutes les fenêtres de toutes les pièces, sauf pièces d'eau qui doivent avoir une aération particulière.
Voir >>> http://www.fonciereduparc.fr/dossiers/securite/89-ventilation-des-logements.html
et aussi
>>> http://www.urcaue-idf.archi.fr/abcdaire/imprimer.php?fiche=343
>>> http://www.developpement-durable.gouv.fr/Aeration-Ventilation,12909.html
"installer un assainissement individuel a la place du puis perdu " : assez étrange si cette demande est bien formulée telle quelle, totalement paradoxale, puisque l'assainissement est pour les eaux usées et les puits perdus sont pour les eaux pluviales et de ruissellement.
C'est sûr que si les WC sont branchés sur un puits perdu, c'est bouché, inutilisable et vraiment perdu en moins de deux mois ....
"En avalant les méchantes paroles qu'on ne profère pas, on ne s'est jamais abîmé l'estomac." - W. Churchill
La législation juridique et financière évolue en permanence...
2 nov. 2015 à 15:40
Si vous ne pouvez faire les travaux , vous avez deux risques : une diminution du loyer ; au pire une interdiction de louer en état . Je ne vous cache pas que l'intervention de la CAF pèse lourd....
Votre locataire , en revanche , se met dans son tort en ne payant pas le loyer .Je vous conseille d'essayer de vous arranger avec elle .
3 nov. 2015 à 08:40