Achat d'un terrain à parcelliser et viabiliser

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Bonjour à tous,

Je désirerais acheter un terrain afin de le diviser en parcelles et le viabiliser mais je n'y connais pas grand chose et à chaque fois que je demande des informations aux organismes (Mairie, EDF, GDF, etc.), il faut toujours que j'envoie des papiers puis attendre une réponse et il faudrait que je sache combien cela me coûterai en frais afin de voir combien demander de crédit à ma banque !

Le terrain fait entre 10000 et 11000 m²,normalement, d'après les dires des propriétaires, il est constructible, il est plat, apparemment tous les réseaux pour le viabiliser passent à proximité (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égout et réseau téléphonique). Il y'a juste un petit ruisseau qui longe un des côté du terrain ce qui oblige à rehausser ce côté de 50 cm selon la loi et d'après les propriétaires, il y'a aussi un bâtiment classé "monument de France" à proximité qui impose quelques contraintes (toit en tuiles foncées, ouvertures plus hautes que larges, parcelles de 600 m² minimum, ...).

En fait, je voudrais acheter la totalité de ce terrain, le faire borner en plusieurs parcelles par un géomètre, viabiliser au moins quelques parcelles au départ pour les revendre et me rembourser un maximum du crédit, me garder une parcelle de 1000 ou 1500 m² pour moi, puis, continuer à viabiliser les autres parcelles et les revendre pour financer petit-à-petit la construction de ma maison sur ma parcelle.

J'ai donc demander à la Mairie de la ville où se situe le terrain en question un P.O.S. (ou P.L.U. maintenant comme ils me l'ont dit) et j'ai eu seulement des textes avec des règlements selon la zone (car le terrain se situerait à cheval sur 2 zones), un plan où on ne voit que la forme du terrain (alors que j'avais demandé un plan avec les métrés afin de savoir comment le découper) et un dossier à remplir par les propriétaires pour faire une demande de certificat d'urbanisme lorsque j'ai demandé des plans où l'on verrai là où se situent réellement les réseaux pour viabiliser. J'ai donc demandé à quoi servait ce certificat d'urbanisme, qui doit le remplir, quels documents je vais obtenir grâce à ça, etc, mais les réponses de la secrétaire de la Mairie étaient extrêmement floues et désordonnées, puis mes enfants qui commençaient à faire n'importe quoi dans la Mairie, j'ai lâché l'affaire pour me renseigner autrement! Je leur ai aussi demandé les contraintes dues à un bâtiment ou un manoir classé "monuments de France" situé à proximité (ce classement couvre la zone sur un rayon de 500 m je crois) mais ils m'ont renvoyé voir la dame qui s'en occupe. Puis un tas d'autres questions sans réponses !

Je n'ai jamais été propriétaire de quoi que ce soit (à part mes dettes et mes découverts à la banques!!!) alors je ne connais pas grand chose dans ce domaine et les démarches et frais que cela engendre, mais je m'intéresse à tout et j'apprend très vite! J'ai donc tout un tas de questions :

1 - Comment avoir un plan du terrain et de ces alentours où l'on voit les différents réseaux (eau, gaz de ville, électricité, tout-à-l'égout, téléphone)?
2 - Où se renseigner pour savoir sur quelle distance exactement il faut que je rehausse le terrain et de combien je dois le rehausser?
3 - Où connaitre la valeur exacte du m² constructible et viabilisé?
4 - Comment savoir si la totalité du terrain est constructible ou s'il y'a des endroits qui ne le sont pas? J'ai demandé à la Mairie et ils m'ont dit qu'il était entièrement constructible mais je préfère m'en assurer!
5 - Comment avoir un plan à l'échelle avec les métrés exacts du terrain, sachant qu'il a déjà été borné par un géomètre? Dois-je payer le géomètre qui l'a fait pour avoir ce plan ou pas?
6 - A quoi sert le certificat d'urbanisme? Quelles informations peut-t'il vraiment m'apporter? Le délai avant de le recevoir est-t'il long?
7 - Afin de parcelliser le terrain, les géomètres sont-t'ils payé par borne posée (si oui, quel est le tarif environ par borne) ou autrement (à l'heure, à la taille totale du terrain, autre)? Ont-t'ils tous les mêmes tarifs ou chacun fait-t'il son prix?
8 - Pour la viabilisation, jusqu'où je dois faire venir les gaines/conduits (jusqu'à la limite de chaque parcelles, jusqu'au centre, là où il y'aura le portail d'entrée, ...)? Quels sont les normes pour chaque réseau (couleur et diamètre des gaines, profondeur, etc)?
9 - Combien environ me coûterait le raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz de ville et téléphone) par parcelle si je fais les travaux moi-même (faire les tranchées, mettre les gaines, remblayer, etc.)?
10 - Qui voir pour le raccordement au tout-à-l'égout? Combien cela me coûterai t'il environ par parcelle si je fais un maximum moi-même (creuser, préparer les conduits qui seront à l'intérieur de la parcelle, etc)?
11 - Est-ce plus coûteux et difficile de se raccorder aux réseaux extérieurs au terrain (ceux qui fournissent tout le monde) ou de faire suivre, une fois la 1ère parcelle raccordée aux différents réseaux, les réseaux sur les autres parcelles?
12 - Pour la construction d'une maison, mis à part le permis de construire, quels documents faut-t'il se procurer? Quels sont les délais pour avoir ces documents/autorisations après les avoir demandés (y compris pour le permis de construire)?
13 - A-t-on le droit de faire les plans de la maison soi-même (je m'y connais pas mal en dessin de plans!!!) ou faut-t'il absolument faire appel à un architecte/maître d'oeuvre? Combien cela me coûterait-t'il environ de faire faire le plan à un professionnel ou de simplement avoir sa signature pour mes plans? Quelle est la différence entre un architecte et un maître d'oeuvre?
14 - Ai-je le droit de construire ma maison moi-même, du moins ce que je sais faire (maçonnerie, dalles, cloisons, toiture, ouvertures, crépit, plancher, etc.)? Où connaître les normes en vigueur pour la construction de maison (isolation, électricité, etc.)? Le fait de réaliser moi-même certains de ces travaux ne risque-t'il pas de m'apporter des problèmes (vis-à-vis des assurances, des organismes, etc.)?
15 - Impôts : Combien devrait-je payer aux impôts si je parviens à revendre une ou plusieurs parcelles parce qu'il faut toujours leur donner quelque chose à ceux-là, ils peuvent pas se débrouiller sans nous !!!)? Devrais-je les payer en fin d'année ou l'année suivante?
16 - Y'a-t-il une taxe foncière à payer pour un/des terrain(s) nu(s)? Si oui, à combien s'élève-t'elle à peu-près au m² (je suppose que c'est au m²!)?
Comment calculer la taxe foncière pour un terrain avec maison (au m² de terrain, au m² de surface habitable, au nombre de pièces, etc)?
17 - Y'a t'il possibilité de mettre les terrains aux noms de mes enfants? Si oui, cela se fait-t'il au moment de la vente, devant le notaire, ailleurs ou plus tard, ...? Qu'est-ce que cela me coûterait de plus (frais supplémentaires à la Mairie, impôts supplémentaires/en moins, ennuis à mes enfants dans le futur voire le présent, etc.?

Pour l'instant, je n'ai aucune autre question qui me vient en tête, même en cherchant bien, alors si vous avez d'autres suggestions, elles seront les bienvenus !!!

En tout cas, désolé pour la longueur de ce post mais j'ai besoin d'un maximum d'informations et d'aide.
Un grand merci à vous tous pour votre patience !!!
guanaco65
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3 réponses

Bonjour. Désolé, je ne veux pas vous décourager, mais après avoir lu votre message, il ressort que vous ne possédez pas les compétences requises pour vous lancer dans ce type d'opération sans gros risques pour vous.
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bonjour

et pour compléter la réponse de Gasc
On ne s'improvise pas lotisseur sans un minimum de culture BTP, qui ne s'acquiers pas via internet

en revanche il est possible de faire appel à des professionnels, ( géomètres, spécialiste de la division des terrains, pro de la viabilisation) en demandant des devis ou en les payant pour superviser le projet )

surprenant que votre vendeur n'ai justement pas vendu à un lotisseur .....c'est que ce ne doit pas être rentable )

à titre indicatif, la viabilisation d'un terrain revient à 20000 € minimum
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bonsoir

à chaque fois que je demande des informations aux organismes (Mairie, EDF, GDF, etc.), il faut toujours que j'envoie des papiers , normal ; comment voulez vous que ces organismes vous répondent si vous ne leur envoyez pas des documents précis , avec des plans et le nombre de parcelles à viabiliser ??
si vous voulez faire plusieurs parcelles ( au delà de 2 , je crois ) il vous faudra obtenir un permis de lotir. ( demandez à la mairie )
ce qui impose des contraintes auxquelles vous n'avez certainement pas pensé.
notamment la construction des réseaux ( égouts , gaz , électricité , pluvial ) qui devront être fait par une société agrée.
sans compter les accès aux lots qui devront aussi respecter certaines normes.

vous vous posez beaucoup de questions
si tout le terrain est constructible , il faut en premier lieu en devenir propriétaire et ensuite passer par un géomètre expert pour déterminer les lots et poser les bornes et ensuite demander un permis de lotir.

quand à la superficie minimum des lots ; depuis l'application de la loi Alur ; aucun POS ou PLU ne peut imposer une surface minimum pour construire

https://www.atd13.fr/attention-fin-du-cos-de-la-superficie-minimale-des-terrains-constructibles/

A-t-on le droit de faire les plans de la maison soi-même , OUI si la superficie de plancher ne dépasse pas 170 M2
http://www.moinsde170.com/blog/obligation-de-faire-appel-a-architecte-nouveau-calcul/
un architecte établit les plans et le maître d'oeuvre est chargé de la construction

Ai-je le droit de construire ma maison moi-même , rien ne vous l'interdit , toutefois pour des raisons de conformité , l'électricité et le gaz devront être fait par des professionnels agrées pour obtenir la certification.
de plus en construisant vous même vous ne pourrez bénéficier d'aucune assurance , ce qui peut poser des problèmes si vous envisagez un emprunt pour construire.

quand aux impôts , il faut vous rapprocher de votre centre des impôts pour avoir des informations fiables

cdlt
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15 décembre 2020

Bonjour à vous tous et un grand merci pour vos réponses. Désolé je n'ai pas pu répondre avant car je travaille en déplacement !

@Gasc :
Désolé, je ne veux pas vous décourager, mais après avoir lu votre message, il ressort que vous ne possédez pas les compétences requises pour vous lancer dans ce type d'opération sans gros risques pour vous
. Je sais que je n'y connais pas grand chose mais il faut bien un début à tout, et puis je m'y intéresse et j'apprend très facilement les choses. Et puis je pense que cela aiderait beaucoup de personne qui se posent les mêmes questions ! "Il faut d'abord planter l'arbre avant de pouvoir en cueillir ses fruits" lol !

@kasom :
surprenant que votre vendeur n'ai justement pas vendu à un lotisseur
. D'après les dires des propriétaires, ils ne veulent pas vendre à des professionnels (lotisseurs, promoteurs, agence, ...) car c'est un terrain familial et ils les considèrent comme des profiteurs et des escrocs ! Pour les devis aux professionnels, je n'ai pas du tout eu le temps de le faire cette semaine, mais dès que j'ai des réponses, je les posterais afin d'aiguiller ceux que cela intéresse.

@dany311 : un grand merci d'avoir répondu à plusieurs de mes questions !
si vous voulez faire plusieurs parcelles ( au delà de 2 , je crois ) il vous faudra obtenir un permis de lotir. ( demandez à la mairie ) 
. Ils étaient au courant de ce que je voulais faire mais ils ne m'ont rien dit ni expliqué ! Faudra que j'y retourne !
la construction des réseaux ( égouts , gaz , électricité , pluvial ) qui devront être fait par une société agrée. 
sans compter les accès aux lots qui devront aussi respecter certaines normes.
. Ça j'y ait pensé, il me manque juste des devis. Pour les réseaux, est-ce que je peux faire les tranchées, placer les gaines et conduits et les sociétés agrées feront le reste (raccordement, ...)?

Un grand merci à vous tous en tout cas. Je suis preneur d'autres réponses !!!
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avant de faire des devis approximatifs ; il faut déterminer les parcelles exactes pour savoir les métrés exacts
pour déterminer les parcelles ; il faudra impérativement passer par un géomètre qui montera le dossier pour le permis de lotir
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15 décembre 2020

petit à petit, je commence à remplir mon questionnaire de réponses !!!!
Merci pour vos contributions.
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à partir du moment où il y a une partie commune entre deux terrains, le permis de lotir est obligatoire et la viabilisation également

c'est à dire par exemple que si le chemin d'accès dessert m^me deux terrains, le permis de lotir est obligatoire