donation usufruit

Question

Bonjour,
Nous achetons un appartement en VEFA destiné à notre fils et pensons lui faire donation de l'usufruit.
1°-la donation peut-elle intervenir à la signature de l'acte de vente en utilisant la franchise de
    100 000€ par parent ou faut-il d'abord passer l'acte de vente et ensuite procéder à la dona-
    fion d'usufruit?
2°-comment transmettre ensuite progressivement ou en 1 fois la nue-propriété avec si possible
    optimisation fiscale?
3°-la création d'une SCI familiale avec démembrement n'offre-t-elle pas une meilleure solution?
Merci de l'intérêt porté à ces questions.
Cordialement,
ANGEAU 17

condorcet · Answer

pensons lui faire donation de l'usufruit.
Il serait beaucoup plus simple et certainement moins compliqué et moins coûteux de leur consentir donation de la somme nécessaire à l'acquisition du seul usufruit sur cet appartement acquis en VEFA, plutôt que vous achetiez la pleine propriété pour ensuite devoir supporter les frais d'acte de la donation de l'usufruit.
Le don manuel de liquidités est porté à la connaissance de l'administration par une déclaration spéciale.
Ensuite lors de l'achat, le notaire rappellera dans l'acte que cet usufruit est acquis au moyen de fonds donnés par les parents de cet acquéreur, ayant fait l'objet d'une déclaration de don manuel déposée le......... dans tel service de.............enregistré le.......sous telle référence........

comment transmettre ensuite progressivement ou en 1 fois la nue-propriété 
Par donations successives de moins de 100000 € tous les 15 ans.

la création d'une SCI familiale avec démembrement n'offre-t-elle pas une meilleure solution? 
Ah........la SCI familiale que de sottises n'écrit-ont pas à son sujet.

condorcet · Answer

Merci de votre confirmation. 
Confirmation maintenue.
Attention de bien rappeler dans l'acte l'origine des fonds investis par l'usufruitier, qu'il s'agit d'une somme donnée par les parents (nus-propriétaires), donation régulièrement déclarée auprès des services fiscaux.

ANGEAU17 · Answer

Merci, condorcet pour ces précisions.
Pour notre cas, l'usufruitier a 28 ans et la pleine propriété vaut 500000€. Donc la valeur de l'usufruit en viager s'élève à 400000€(80%) soit le double de la franchise de taxation des donations (100000x2).Sur la différence, il faudrait acquitter environ
19% de droits de mutation...L'usufruit temporaire n'est pas possible car l'appartement doit être loué à un tiers.IL reste peut-être le droit d'usage et d'habitation qui s'élève pour le fisc à 60% de la valeur de l'usufruit viager, soit 240000€ (60%x400000).Ne serait soumis aux droits de mutation que 40000€ soit
6194€, ce qui est encore important !
Une autre solution, cette fois-ci sans démembrement, pourrait peut-être consister à créer une SCI à 2 et transmettre des parts à notre fils correspondant à 200000€,
ce dispositif pouvant bénéficier des réductions Pinel.
Merci de vos commentaires.
Cordialement,
ANGEAU17

condorcet · Answer

Une autre solution
Bien sûr, mais votre objectif apparaissant au début de votre intervention était de laisser l'usufruit à votre fils afin qu'il perçoive le montant de la location.
En créant une SCI sans démembrement, la société serait pleinement propriétaire de l'immeuble, les associés à égalité pour percevoir ses revenus.
Il est possible de démembrer de la façon suivante :
-vous (votre couple) acquiert l'usufruit ;
-la SCI la nue-propriété.
Les revenus vous reviendraient personnellement.
Ce qui est une autre solution.
La transmission des parts à votre fils, pourrait se réaliser par étapes de 200000 € correspondant aux abattements de 100000 x 2.

condorcet · Answer

..ESt-il possible que la SCi acquiert l'usufruit et nous la nue-propriété ? 
La SCI étant une société de personnes "transparente", la détention de parts sur un bien qu'elle détiendrait en usufruit reviendrait au même vis à vis de l'I.S.F. qui serait toujours à votre charge.

condorcet · Answer

les abattements totaux représentent 2 fois 100000 + 2 fois 31865 = 263730 maxi tous les 15 ans; 
L'abattement de 31685 € ne porte que sur les liquidités ( à ma connaissance).

après 15 ans il devient possible de céder la nue-propriété avec le même abattement mais en appliquant le taux de NP probablement sur une valeur d'appartement actualisée et non pas sur la valeur d'acquisition.
Valeur de la NP la valeur du bien réactualisée bien sûr, en tenant compte des tendances du marché immobilier à l'époque de la donation.

condorcet · Answer

L'intervention d'un notaire est-elle obligatoire
Réponse affirmative, quelle que soit sa durée l'usufruit est un droit immobilier devant être publié à la Conservation des Hypothèques.
D'autre part, l'usufruit temporaire s'éteindrait naturellement à son échéance et il faudrait recommencer ensuite, soit une superposition de donations imputables sur l'abattement de 100000 €. 

Dans le cas d'une donation sous seing privé, est-il possible de prévoir dans pacte adjoint à l'imprimé 2735 cgi que la valeur à rapporter à la succession sera celle de l'acquisition? 
La donation en sous seing privé n'a aucun effet juridique faute de publicité foncière.
Quant à la valeur à retenir du rapport, la décision n'appartient pas au contribuable.
Elle est fixée par le code général des impôts "selon sa valeur au jour de la donation".

Donation usufruit

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