Majorité absolue article 26

Question

Bonjour,
je suis la presidente d'une coproprieté de 24 lot, nous prevoyons fermer un passage qui gene pas mal de coproprietaires .
Il ya 20 lots en logement qui pocedent 5000 tantiemmes, 3 lot qui apartiennent a une seule société avec 2650 tantiemmes et 1 lot avec 2350 tantiemes donc au total 10000 tantiemes
Le passage appartient au lot qui pocede 2350 tantiemmes.
je souhaiterais savoir pour la prochaine assemblée général pour la majorité absolue de l'arcle 26 combien nous devrions avoir de voies ou de  tantiemes pour que le vote soit valable
Merci de votre réponse
Sabrina

clairedelune40 · Answer

Je vous au mis les AET 24? 25  et 26 et là vous avez toutes les indications

Le décompte des voix
Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et dépend de sa quote-part des parties communes, et donc généralement de la surface et de la situation de son lot. 
Exemple : cinq personnes possèdent 100 voix chacune, et dix autres 50 voix chacune, ce qui représente 1000 voix au total.
La quote-part d'un copropriétaire peut représenter plus de la moitié des parties communes. Mais dans ce cas, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires, les majorités se calculant en fonction de cette réduction. 
La majorité simple (article 24)
Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité.
Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l'immeuble, et suffit chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité. Exemples :
*	travaux d'entretien sur les parties communes et les équipements,
*	travaux de réfection, de restauration ou de remplacement des parties communes ou d'éléments d'équipements communs rendus nécessaires par l'usure ou la vétusté,
*	assurance de l'immeuble,
*	réalisation de travaux pour rendre plus accessible l'immeuble aux handicapés;
*	approbation des comptes, etc.

La majorité absolue (article 25)
Elle correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée. Dans l'exemple ci-dessus : la majorité absolue est de 501 voix. 
Parmi les principales décisions concernées :
*	l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un système de réseau câblé;
*	la réalisation de travaux obligatoires du fait de dispositions législatives ou réglementaires (portes d'ascenseurs, ravalements, etc.);
*	délégation de pouvoir au syndic;
*	la désignation et la révocation des membres du conseil syndical et du syndic;
*	rémunération du syndic;
*	l'autorisation donnée à des copropriétaires qui souhaitent réaliser à leurs frais des travaux sur certaines parties communes;
*	l'autorisation permanente donnée aux forces de police d'entrer dans les parties communes;
*	la réalisation de travaux de régulation thermique et d'économie d'énergie;
*	la modification de la répartition des charges collectives entre les copropriétaires suite à un changement d'usage d'une partie privative;
*	l'installation de compteurs d'eau divisionnaires;
*	la fixation du montant des travaux ou des contrats à partir duquel la mise en concurrence des prestataires est obligatoire.

Si l'assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :
*	1. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de l'article 24.
*	2. Dans le cas contraire, la convocation d'une seconde assemblée dans le délai de trois mois peut permettre de statuer à la majorité de l'article 24.

La double majorité (article 26)
Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. 
Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. La double majorité exige au moins un vote positif de 26 copropriétaires représentant au moins 601 voix.
Il s'agit de décisions importantes :
*	acquisition ou aliénation de parties communes (sans changement de destination de l'immeuble);
*	travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble;
*	suppression du poste de concierge;
*	décision de ne pas créer de conseil syndical;
*	établissement ou modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage et la gestion des parties communes;
*	travaux de transformation et d'amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs (sauf pour les travaux visés par l'article 25 ci-dessus) : installation de moquette, ascenseur, boîtes aux lettres, etc.

Pour les seuls travaux d'amélioration, une seconde assemblée peut décider à une double majorité allégée. Si ces travaux ont été approuvés par la majorité des copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette même majorité peut décider leur exécution lors d'une seconde assemblée. 
Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. Une première assemblée réunit 40 copropriétaires représentant 600 voix. Des travaux d'amélioration sont votés par 26 copropriétaires représentant 410 voix. La double majorité renforcée, qui exige au moins 601 voix, n'est pas obtenue. La proposition ne peut donc pas être votée lors de cette première assemblée. Mais lors d'une seconde assemblée, les mêmes personnes peuvent les faire adopter à cette double majorité allégée puisque les 410 voix représentent plus des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.
L'unanimité
Fort logiquement, la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l'immeuble. Exemples :
*	aliénation de parties communes, changement de destination de l'immeuble,
*	construction de nouvelles parties privatives,
*	suppression des boîtes aux lettres, des sonnettes,
*	changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d'une partie privative, ou la répartition des charges.
Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Eric Roig, diplômé d'HEC
Dernière modification le mardi 27 avril 2010 à 19:3

sabrina1955 · Answer

Bonjour
Merci pour votre reponse, mais je l'ai dejà lu sur le site, mais notre résidense est un peu differente, chaque lot a ses tantiemes, comme je l'ai expliqué sur mon message,
 les logements compte 20 lots et 5000 T sur 10000 tantiemes, les 5000 autres sont les commerce en 4 lots, je souhaitais savoir pour le vote, on compte les 2/3 majoritaire en se basant sur le nombre de lot ou sur les tantieme c'etait ça ma question
en vous remerciant

clairedelune40 · Answer

En principe, les votes en A.G. sont sur les tantièmes et non les lots

lucini · Answer

Bonjour,

Le vote à la double majorité (absolue) nécessite la majorité des copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés, absents),et à condition que cette majorité représente au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.

Dans votre copropriété composée à priori de 24 copropriétaires, une décision est prise à la double majorité si :

Majorité en nombre:au moins 13 copropriétaires donnent leur accord,

Majorité en voix: s'ils représentent 6 670 millièmes sur les 10 000.

Ce n'est pas compliqué

Cdlt

dany311 · Answer

bonjour

dans l'article 26 ; il y a ceci
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété


cdlt

sabrina1955 · Answer

Bonjour,
 merci pour vos reponses, sachez que l'ouverure du passage privée debouche sur la chaussée partie comune qui a été ouvert depuis en viront 10 ans sans autorisation, j'ai consulté les services urbanisme qui sont OK pour le   fermer mais il nous faudrait le PV de La AG ou AGE fourni et voté,avec demande d'autorisation de travaux.
Cdlt

lucini · Answer

10 ans sans réagir c'est un peu long.
Quels sont les inconvénients de ce passage pour la copropriété ?

"3 lot" qui appartiennent a une seule société" avec 2350 + 2650 tantièmes  

C'est le même représentant qui vote votre résolution n'aura pas la double majorité

sabrina1955 · Answer

les inconvenients sont la degradation de la chaussée commune, le gerant du commerce concerné avec 2350, autorise les poids lourds des entreprises etrangeres a la copropriété a se  garer sur son parking donc ils circulent sur notre chaussée, les nuisances sonores, enfin c'est une national , les ennuis ont commencé depuis le nouveau gérant donc 2006, les coproprietaires qui se plaignent sont les 20 logements avec au total 5000 tantiemes, les 2650 t appartiennent a une autre entreprise, on ne sait pas si elle nous rejoigne pour le vote, on souhaite le refermer pour retrouver le calme et stoper les degas
Cdlt

lucini · Answer

Ok pour les inconvénients pour la copropriété.

Vous avez intérêt de bien rédiger le texte de la résolution en fonction des faits et objectifs.

Dans votre problème, il y a plusieurs aspects.

Quel est la position du syndic sur le sujet ?

L'expérience montre qu'il est très difficile d'obtenir en AG la double majorité.

Une AG se prépare .

Le Président de la séance devra être bien choisi c'est lui qui conduit le débat.

Si la double majorité par tête et en voix n'est pas attente il est possible de soumettre cette résolution à un 2ème vote avec une majorité de rattrapage.
 
A défaut d'avoir été approuvés dans ces conditions,  si cette résolution a recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statuerai alors à la majorité simple. 

Cordialement

sabrina1955 · Answer

il y a 2 mois l'assemblée genéral a eu lieu avec une petition signée des 19/20 logements concernés, pour la fermeture du passage en résolution.
L e coproprietaire visé, s'est fait representé par un membre de son agence qui a soit disant voulu resoudre le probleme en mettant un portail,avec le syndica qui est moi meme, donc le vote pour la fermeture du passage n'a pas été voté, c'est moi qui avait présidé la AG,
10 jours apres, le copropriétaire nous a adressé un courrier nous disant, qu'il ne fermera pas le passage ni mettre un portail pour eviter les intrus, finalement sont but a lui c'etait pour nous empecher de voter le jour de la AG, maintenant meme le service urbanisme nous demande un PV voté par les coproprietaires pour nous donner l'autorisation a fermer le passage.
Donc on prevois une assemblée générale extraordianaire prochainement pour résoudre le probleme en esperant que seul les 5000 tantiemes sur 10000 suffiront pour resoudre le probleme et obtenir la majorité.
En ce qui concerne le syndic, il essaye de nous décourager depuis le debut, car ils vivent tous dans leurs maisons a l'abris des nuisances, ce qui compte pour lui c'est que les travaux de chaussée détériorée par les camions soit prises en charge par nous les victimes, qui subissons 7/7 jours enfin le pot de fer contre le pot de terre.
Cordialement

lucini · Answer

Ok pour ces précisions.

Le syndic ne peut pas s'opposer à mettre à l'ordre du jour telle ou telle résolution, mais en sous main il peut jouer un rôle non négligeable.
Surtout il ne doit pas conduire l' AG il n'assure que le secrétariat au besoin un secrétaire différent peut être désigné à l'AG .

Sauf erreur de ma part il y a 2 problèmes différents
- la fermeture d'un passage.
- les travaux irréguliers engagés par ce copropriétaire sans autorisation du syndicat ni autorisation administrative.

On peut comprendre la nuisance et le préjudice subi par la majorité des copropriétaires.

Vous indiquez: "l'ouverture du passage privée  a été ouvert depuis environ 10 ans sans autorisation,"

Il faudrait savoir la nature exacte des lieux au moment de la création de la copropriété

Tous travaux entrepris par un copropriétaire sur des parties communes sans l'autorisation de l'assemblée générale sont irréguliers. Le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition des travaux qui ont été exécutés sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice. 

Si ces travaux sans autorisation ont modifiés les parties communes pour créer un nouveau passage,  la copropriété peut imposer la remise en état des parties communes à l'état initial et à ses frais par un vote en AG qui n'impose pas la majorité double.

Jamais un juge légalisera des travaux irréguliers sans autorisation du syndicat.

Il serait souhaitable de soumettre au vote 2 résolutions distinctes.
- la remise en état des lieux des travaux irréguliers sans autorisation( voir les plan au début de la copropriété)
- la fermeture de ce passage 

Faire valoir l'irrégularité de cet accès et ses nuisances. 

La pétition est déjà un gros atout car en nombre 19 copropriétaires sur 24 la majorité des 2/3 est là.

Pas de précipitation c'est une question de préparation et de sonder la position de l'autre copropriétaire qui a des tantièmes importants.

Surtout au plan légal prenez toutes les précautions car une décision du syndicat peut être contestée devant le TGI vous avez affaire un gros copropriétaire.

C'est le syndic qui avait l'obligation d'intervenir immédiatement après les travaux sans autorisation, il y a une certaine complicité avec ce copropriétaire, lui faire comprendre que s'il ne respecte pas la majorité son mandat est en jeu.

Cordialement

sabrina1955 · Answer

Merci infiniment pour toutes ces precisions, vous avez bien pensé au sujet du syndic, il est en contacte avec la partie concernée, je l'ai dejà cerné, pour cela que je suis tres vigilante car les 20 appartements occupés par des familles modestes a budget limité, mais nous n'avons que 5000/10000 tantiemmes.
Le coproprietaire qui a ouvert le passage pocede une salle de sport, imaginez 2000 adherents + les poids lourds qui traversent notre résidence 7/7 jours, mais il ya dejà un autre passage coté commerce.
Pour cela que l'agent du service urbanism à été tres coperatif et accepte de fermer ce maudit passage.
Je gere ma residence depuis 14 ans, je m'occupe de tous les travaux , devis et chantiers, notre syndic n'a plus la possibilité de toucher les sous tables comme il le faisait au paravent, on vient de lui renouveler son mandat pour 25 mois, mais je surveille de tres pres notre budget.
Meme les courriers je demande toujours une copie pour controler son travail, il a meme tenter de nous faire prendre les travaux du portail sur le passage privé a nos frais d'une somme de 10000E, comme la partie adverse lui a supposé.
Jamais je ne laisserais le syndic presider notre assemblée, c'est toujours moi qui prend en charge, pour l'instant il doit faire un courrier a la partie adverse pour  fermer le passage avec un portail electrque d'un delais de 2 mois, en attendant la rentrée pour organiser une AGE.
En vous remerciant beaucoup
CDLT

Majorité absolue article 26

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