Notaire n'annonce plus-value qu'un mois après le compromis
Miapia
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Miapia Messages postés 18 Date d'inscription mardi 20 mai 2014 Statut Membre Dernière intervention 2 juin 2014 - 25 mai 2014 à 00:38
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Modifié par roudoudou22 le 21/05/2014 à 10:57
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Puis-je annuler la vente sans subir de pénalités
NON, le compromis constate l'accord de la cession entre le vendeur et l'acquéreur. C'est l'accord sur la chose et sur le prix.
Dès lors que cet accord est obtenu (ce qui est votre cas) la vente est parfaite, quelles que soient les modalités de signature et l'impôt dû dont vous auriez peut être dû vous préoccuper avant la signature du compromis.
ou à défaut une action en justice après la vente a-t-elle une chance de pouvoir me permettre de récupérer au moins en partie ces frais imprévisibles ?
NON, d'autant que les frais que vous invoquez étaient tout à fait prévisibles.
NON, le compromis constate l'accord de la cession entre le vendeur et l'acquéreur. C'est l'accord sur la chose et sur le prix.
Dès lors que cet accord est obtenu (ce qui est votre cas) la vente est parfaite, quelles que soient les modalités de signature et l'impôt dû dont vous auriez peut être dû vous préoccuper avant la signature du compromis.
ou à défaut une action en justice après la vente a-t-elle une chance de pouvoir me permettre de récupérer au moins en partie ces frais imprévisibles ?
NON, d'autant que les frais que vous invoquez étaient tout à fait prévisibles.
Miapia
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2 juin 2014
22 mai 2014 à 15:04
22 mai 2014 à 15:04
Roudoudou22, pour ne pas alourdir ma question initiale, je n'ai pas mentionné le fait que j'ai un frère et qu'il m'avait demandé de lui acheter sa part en licitation. Et ça, ça complique énormément les calculs de plus-value.
Après les avoir faits (je peux vous communiquer les données nécessaires si vous voulez) j'ai trouvé, sauf erreurs, une moins-value...
Après les avoir faits (je peux vous communiquer les données nécessaires si vous voulez) j'ai trouvé, sauf erreurs, une moins-value...
roudoudou22
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23 mai 2014 à 09:07
23 mai 2014 à 09:07
Après les avoir faits (je peux vous communiquer les données nécessaires si vous voulez) j'ai trouvé, sauf erreurs, une moins-value...
Si vous faites effectivement une moins-value, cela ne complique pas le problème mais le simplifie plus tôt dès lors que vous souhaitiez annuler votre vente en raison de la plus-value sur laquelle vous n'auriez pas été informé.
Si vous donnez le détail de votre calcul, il sera effectivement possible d'émettre un avis sur sa pertinence.
Si vous faites effectivement une moins-value, cela ne complique pas le problème mais le simplifie plus tôt dès lors que vous souhaitiez annuler votre vente en raison de la plus-value sur laquelle vous n'auriez pas été informé.
Si vous donnez le détail de votre calcul, il sera effectivement possible d'émettre un avis sur sa pertinence.
Miapia
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2 juin 2014
Modifié par Miapia le 23/05/2014 à 09:48
Modifié par Miapia le 23/05/2014 à 09:48
Roudoudou22, en écrivant que ça complique le pbe, je répondais à votre remarque précédente : "les frais que vous invoquez étaient tout à fait prévisibles".
Mais si vous acceptez de vous plonger dans mon pbe de plus-value, je vous en remercie car ça ne peut que m'aider à y voir clair.
Voici les données :
1- Au décès de notre mère en 1999, mon frère et moi avons hérité de la nue-propriété de la maison parentale, évaluée pour la succession à la somme de 83846 euros (après conversion des francs).
2- Au décès de mon père en 2006, la maison a été évaluée 220 000 euros pour le calcul des droits de succession.
3- En 2009, mon frère a souhaité me vendre sa part, que j'ai achetée en licitation au prix de 110 000 euros (curieusement il n'a pas eu de plus-value à supporter, ce qui a renforcé mon sentiment que je n'en aurai a fortiori pas non plus)
4- Je viens de signer un compromis de vente de cette maison au prix de 190 000 euros.
C'est le fait d'avoir déboursé 110 000 euros pour acquérir la part de mon frère que finalement j'ai revendue 95 000 donc "à perte" qui m'avait donné l'intuition pour ne pas dire la certitude qu'on n'allait pas me demander "en plus" de débourser impôt et taxes.
C'est pourtant ce que mon notaire m'a annoncé, pour une somme de l'ordre de 10 000 euros (je suis résident de Nouvelle-Calédonie: 33,1 % d'imposition + prélèvements sociaux aux mêmes taux que chez vous) sur une plus-value nette imposable de 14 037 euros.
En fait il a considéré que la revente de la moitié achetée de la maison ne générait pas de moins-value imputable sur la part acquise par succession, ce qu'une recherche sur internet ( CGI, art. 150 VD-II) infirme, me semble-t-il. Votre avis sur ce point précis me serait éminemment précieux.
Je vous laisse maintenant jongler avec le forfait de réductions de 15% pour travaux et les abattements pour durée de détention et exceptionnel de 25%, et plus-values et moins-value etc... ce n'est pas aussi simple que cela, en tout cas pour le néophyte que je suis.
A bientôt pour vous lire.
Mais si vous acceptez de vous plonger dans mon pbe de plus-value, je vous en remercie car ça ne peut que m'aider à y voir clair.
Voici les données :
1- Au décès de notre mère en 1999, mon frère et moi avons hérité de la nue-propriété de la maison parentale, évaluée pour la succession à la somme de 83846 euros (après conversion des francs).
2- Au décès de mon père en 2006, la maison a été évaluée 220 000 euros pour le calcul des droits de succession.
3- En 2009, mon frère a souhaité me vendre sa part, que j'ai achetée en licitation au prix de 110 000 euros (curieusement il n'a pas eu de plus-value à supporter, ce qui a renforcé mon sentiment que je n'en aurai a fortiori pas non plus)
4- Je viens de signer un compromis de vente de cette maison au prix de 190 000 euros.
C'est le fait d'avoir déboursé 110 000 euros pour acquérir la part de mon frère que finalement j'ai revendue 95 000 donc "à perte" qui m'avait donné l'intuition pour ne pas dire la certitude qu'on n'allait pas me demander "en plus" de débourser impôt et taxes.
C'est pourtant ce que mon notaire m'a annoncé, pour une somme de l'ordre de 10 000 euros (je suis résident de Nouvelle-Calédonie: 33,1 % d'imposition + prélèvements sociaux aux mêmes taux que chez vous) sur une plus-value nette imposable de 14 037 euros.
En fait il a considéré que la revente de la moitié achetée de la maison ne générait pas de moins-value imputable sur la part acquise par succession, ce qu'une recherche sur internet ( CGI, art. 150 VD-II) infirme, me semble-t-il. Votre avis sur ce point précis me serait éminemment précieux.
Je vous laisse maintenant jongler avec le forfait de réductions de 15% pour travaux et les abattements pour durée de détention et exceptionnel de 25%, et plus-values et moins-value etc... ce n'est pas aussi simple que cela, en tout cas pour le néophyte que je suis.
A bientôt pour vous lire.
roudoudou22
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Modifié par roudoudou22 le 24/05/2014 à 12:39
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il a considéré que la revente de la moitié achetée de la maison ne générait pas de moins-value imputable sur la part acquise par succession, ce qu'une recherche sur internet ( CGI, art. 150 VD-II) infirme, me semble-t-il. Votre avis sur ce point précis me serait éminemment précieux.
Mes observations sur la situation que vous exposez sont les suivantes :
L'article 16 de la loi 2007-1822 du 24 décembre 2007, codifié à l'article 150 U, IV du CGI, exonère les plus-values constatées lors de partages de biens provenant d'une indivision successorale, à condition qu'ils interviennent entre membres originaires de l'indivision, notamment les descendants.
L'acquisition que vous avez faite des droits indivis de votre frère n'a donc pas été soumise au régime des plus-values ou des moins-values. Cette acquisition s'analyse en une opération intercalaire qui ne donne pas lieu à taxation.
En revanche lors d'une cession ultérieure l'éventuelle plus-value est calculée en tenant compte de du prix du cession, du prix d'acquisition, et de la durée de détention du bien.
Les opérations intercalaires n'interviennent pas dans le calcul.
Le prix d'acquisition de la fraction reçue par intervention de l'opération intercalaire est égal au prix estimé au jour de l'entrée de la fraction du bien dans l'indivision.
De même la durée de détention lors d'une cession ultérieure est calculée à partir de la date d'entrée du bien dans l'indivision qui a été postérieurement rompue par l'opération intercalaire.
Le montant de 110.000 € que vous avez payé à votre frère n'intervient donc pas dans votre calcul de plus-value. Vous n'êtes pas réputé avoir réalisé une perte (ou une moins-value) à l'occasion du rachat de cette part. Il n'y a donc pas lieu à compensation de la plus-value que vous avez réalisée sur la cession de votre part par une moins-value qui est réputée ne pas exister.
En d'autres termes l'imposition de la plus-value que vous allez réaliser aujourd'hui est la compensation (ou plus tôt le corollaire) de l'exonération dont a bénéficié votre frère lors de la transmission de sa part à votre profit.
Vous allez donc, en quelque sorte et schématiquement, payer la plus-value dont votre frère a été exonérée. Vous êtes donc perdant.
Remarque : si votre frère vous avait vendu sa part à perte, vous auriez été gagnant car votre plus-value aurait tenu compte, non pas du prix d'acquisition de sa part (faible dans ce cas de figure) mais de la valeur de sa part à l'entrée dans l'indivision (plus élevée)
Je vous invite, à ce sujet à consulter le n° 80 du BOI dont le lien figure ci dessous.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4366-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-100-20140414
Espérant que cela va vous aider à comprendre une situation qui a pu vous paraitre un peu surprenante.
Mes observations sur la situation que vous exposez sont les suivantes :
L'article 16 de la loi 2007-1822 du 24 décembre 2007, codifié à l'article 150 U, IV du CGI, exonère les plus-values constatées lors de partages de biens provenant d'une indivision successorale, à condition qu'ils interviennent entre membres originaires de l'indivision, notamment les descendants.
L'acquisition que vous avez faite des droits indivis de votre frère n'a donc pas été soumise au régime des plus-values ou des moins-values. Cette acquisition s'analyse en une opération intercalaire qui ne donne pas lieu à taxation.
En revanche lors d'une cession ultérieure l'éventuelle plus-value est calculée en tenant compte de du prix du cession, du prix d'acquisition, et de la durée de détention du bien.
Les opérations intercalaires n'interviennent pas dans le calcul.
Le prix d'acquisition de la fraction reçue par intervention de l'opération intercalaire est égal au prix estimé au jour de l'entrée de la fraction du bien dans l'indivision.
De même la durée de détention lors d'une cession ultérieure est calculée à partir de la date d'entrée du bien dans l'indivision qui a été postérieurement rompue par l'opération intercalaire.
Le montant de 110.000 € que vous avez payé à votre frère n'intervient donc pas dans votre calcul de plus-value. Vous n'êtes pas réputé avoir réalisé une perte (ou une moins-value) à l'occasion du rachat de cette part. Il n'y a donc pas lieu à compensation de la plus-value que vous avez réalisée sur la cession de votre part par une moins-value qui est réputée ne pas exister.
En d'autres termes l'imposition de la plus-value que vous allez réaliser aujourd'hui est la compensation (ou plus tôt le corollaire) de l'exonération dont a bénéficié votre frère lors de la transmission de sa part à votre profit.
Vous allez donc, en quelque sorte et schématiquement, payer la plus-value dont votre frère a été exonérée. Vous êtes donc perdant.
Remarque : si votre frère vous avait vendu sa part à perte, vous auriez été gagnant car votre plus-value aurait tenu compte, non pas du prix d'acquisition de sa part (faible dans ce cas de figure) mais de la valeur de sa part à l'entrée dans l'indivision (plus élevée)
Je vous invite, à ce sujet à consulter le n° 80 du BOI dont le lien figure ci dessous.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4366-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-100-20140414
Espérant que cela va vous aider à comprendre une situation qui a pu vous paraitre un peu surprenante.
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24 mai 2014 à 13:44
24 mai 2014 à 13:44
Merci beaucoup pour votre réponse détaillée.
Malheureusement j'en vois mal les conséquences concrètes sur la plus-value qui sera finalement calculée sur ma vente de cette maison.
Votre phrase " Vous allez donc, en quelque sorte et schématiquement, payer la plus-value dont votre frère a été exonérée. Vous êtes donc perdant. " est particulièrement inquiétante : voulez- vous dire que la plus-value sera le double de celle calculée par mon notaire comme si, finalement, j'avais été fils unique donc seul bénéficiaire de cet héritage ?
Merci de bien vouloir préciser ce point précis.
Cordialement.
Malheureusement j'en vois mal les conséquences concrètes sur la plus-value qui sera finalement calculée sur ma vente de cette maison.
Votre phrase " Vous allez donc, en quelque sorte et schématiquement, payer la plus-value dont votre frère a été exonérée. Vous êtes donc perdant. " est particulièrement inquiétante : voulez- vous dire que la plus-value sera le double de celle calculée par mon notaire comme si, finalement, j'avais été fils unique donc seul bénéficiaire de cet héritage ?
Merci de bien vouloir préciser ce point précis.
Cordialement.
roudoudou22
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24 mai 2014 à 14:10
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voulez- vous dire que la plus-value sera le double de celle calculée par mon notaire
Pas du tout, votre plus-value sera certainement celle calculée par votre Notaire, qui a toutes les compétences pour cela.
Je dis simplement que ce qui pouvait paraitre comme une moins-value (du fait de votre prix de cession inférieur au prix d'achat à votre frère), sera en fait une plus-value calculée à partir de votre prix de vente et de la valorisation (de la part que vous a cédé votre frère), telle qu'elle a été retenue à la date de naissance de l'indivision entre votre frère et vous même.
C'est pour ce motif qu'il n'y a pas de compensation entre :
- une moins-value qui n'existe pas (votre cession de la part que vous avez acquise de votre frère)
- une plus-value qui existe : cession de votre propre part,
Par contre il y aura cumul de 2 plus-values
- celle provenant de la cession de votre propre part ;
- celle provenant de la cession de la part acquise de votre frère.
Ce cumul de plus-value donne naissance à un impôt qui est celui que vous a communiqué votre Notaire.
Je ne vois pas bien comment vous l'expliquer autrement, étant précisé que votre imposition sera établie dans le strict respect des règles de droit actuellement en vigueur.
Pas du tout, votre plus-value sera certainement celle calculée par votre Notaire, qui a toutes les compétences pour cela.
Je dis simplement que ce qui pouvait paraitre comme une moins-value (du fait de votre prix de cession inférieur au prix d'achat à votre frère), sera en fait une plus-value calculée à partir de votre prix de vente et de la valorisation (de la part que vous a cédé votre frère), telle qu'elle a été retenue à la date de naissance de l'indivision entre votre frère et vous même.
C'est pour ce motif qu'il n'y a pas de compensation entre :
- une moins-value qui n'existe pas (votre cession de la part que vous avez acquise de votre frère)
- une plus-value qui existe : cession de votre propre part,
Par contre il y aura cumul de 2 plus-values
- celle provenant de la cession de votre propre part ;
- celle provenant de la cession de la part acquise de votre frère.
Ce cumul de plus-value donne naissance à un impôt qui est celui que vous a communiqué votre Notaire.
Je ne vois pas bien comment vous l'expliquer autrement, étant précisé que votre imposition sera établie dans le strict respect des règles de droit actuellement en vigueur.
Miapia
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2 juin 2014
Modifié par Miapia le 24/05/2014 à 14:40
Modifié par Miapia le 24/05/2014 à 14:40
Je suis bien entendu pour que toujours le droit s'applique mais là il est quand même tordu : en effet, selon son application, même si j'avais payé par générosité débordante la demi-part de mon frère un million d'euros, ma vente pour un montant de 190 000 euros serait quand même frappée de plus-value...
Merci infiniment pour le temps et la compétence que vous m'avez offerts. Je ne manquerai pas, après la vente, de vous informer de ce que le notaire et "mon" représentant fiscal m'auront mitonné, sans doute dans un premier temps avec des calculs de plus-value, abattements, impôts et prélèvements sociaux différents, tant nos (vos) lois sont complexes et sujettes à interprétation.
Au passage vous savez sans doute que depuis 2012 les prélèvements sociaux , pourtant destinés au renflouement de la sécurité sociale française, s'appliquent aussi aux non-résidents pour leurs revenus immobiliers en France alors même que nous ne bénéficions pas de cette sécurité sociale et devons cotiser pour un système de santé local (le mien en Nouvelle-Calédonie, plus onéreux, ne rembourse qu'à 40%...).
Très cordialement.
Merci infiniment pour le temps et la compétence que vous m'avez offerts. Je ne manquerai pas, après la vente, de vous informer de ce que le notaire et "mon" représentant fiscal m'auront mitonné, sans doute dans un premier temps avec des calculs de plus-value, abattements, impôts et prélèvements sociaux différents, tant nos (vos) lois sont complexes et sujettes à interprétation.
Au passage vous savez sans doute que depuis 2012 les prélèvements sociaux , pourtant destinés au renflouement de la sécurité sociale française, s'appliquent aussi aux non-résidents pour leurs revenus immobiliers en France alors même que nous ne bénéficions pas de cette sécurité sociale et devons cotiser pour un système de santé local (le mien en Nouvelle-Calédonie, plus onéreux, ne rembourse qu'à 40%...).
Très cordialement.
Miapia
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2 juin 2014
Modifié par Miapia le 25/05/2014 à 00:47
Modifié par Miapia le 25/05/2014 à 00:47
"en effet, selon son application, même si j'avais payé par générosité débordante la demi-part de mon frère un million d'euros, ma vente pour un montant de 190 000 euros serait quand même frappée de plus-value... "
Pour rester dans le raisonnable, je corrige "un million d'euros par "190 000 euros".
Autrement dit ma vente serait frappée de plus-value alors même que je revendrais mon bien (en entier) au prix où j'en ai acheté la moitié à mon frère. C'est quand même très fort de café...
Cordialement.
Pour rester dans le raisonnable, je corrige "un million d'euros par "190 000 euros".
Autrement dit ma vente serait frappée de plus-value alors même que je revendrais mon bien (en entier) au prix où j'en ai acheté la moitié à mon frère. C'est quand même très fort de café...
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
21 mai 2014 à 13:15
Un peu moins sur les frais prévisibles : il me semble que c'est quand même au notaire de me mettre en garde plutôt que, au moment d'aborder la question d'une éventuelle plus-value pendant la "séance" de signature du compromis, de me dire qu'il n'y aura pas de plus-value ; si ces frais n'étaient pas aisément prévisibles pour moi, n'auraient-ils pas dû l'être au minimum pour le spécialiste qu'il est ? Ce notaire me semble tout de même avoir failli à sa mission de conseil.