Donation en avance / loi du silence

Bonjour,

Mes parents m'ont fait une donation d'un bien immobilier en avance de part successorale. Pour l'instant je n'y vit pas et j'y ai mis des locataires.
Ils ont fait plusieurs dons manuels en avance de part successorale également à ma soeur mais en liquide, pour qu'elle ait en liquide à peu près autant que moi (~20% de plus en fait). Avec elle, mes parents ont fait les démarches pour qu'elle s'achète un bien immobilier elle aussi. Elle n'y vit pas non plus et touche également un loyer.


Ma soeur et moi avons à peu près le même âge, sommes assez jeunes, et nous entendons mais alors vraiment très bien et il est inimaginable que quoi que ce soit nous monte l'un contre l'autre.

J'ai donc un bien que je n'ai pas choisi, où je ne compte pas vivre alors que ma soeur a un bien qu'elle a choisi et où elle compte vivre. J'aurais donc des frais de notaire bonus quand je choisirai mon "vrai" logement.

C'est c'était l'intro, c'est là que ça commence vraiment :

J'ai fait mes recherches et j'ai découvert qu'au moment de l'héritage, elle n'aura à remettre que la somme qu'on lui a versé dans l'héritage au moment du partage, alors que je devrais remettre la valeur de mon bien PLUS l'éventuelle plus-value. (idem dans le cas d'une moins-value qui me serait donc profitable mais beaucoup moins probable)

Très bien, je projette donc de vendre mon bien pour en acheter un (des) autre(s). Je découvre que ça ne change rien et que l'argent que j'aurais réinvesti à partir de la vente de ma donation sera soumis aux mêmes conditions.

Bref si je compte investir dans l'immobilier pour réaliser des plus-values je suis bloqué, ou alors obligé d'utiliser l'argent venant d'une autre source (Travail + loyers) jusqu'à pouvoir acheter un bien. Je ne me plains pas, c'est déjà très bien de s'être vu offrir un bien immobilier mais :

Je trouve légitime de ne pas avoir envie que le fruit de réinvestissements sur toute une vie soient repartagés au moment de l'héritage étant donné que le cohéritier n'aura pas étudié le marché, ni investi de son temps, et que lui, alors qu'il aura utilisé un don manuel d'argent liquide pour acheter son bien, ne devra remettre que la somme d'argent initiale dans le pot commun

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D'où une question : Si je réinvestis de mon propre argent dans d'autres biens immobiliers suite à la vente de ma donation, comment évalue-t-on quelle partie de la somme servant à l'achat vient de la revente de ma donation et de mes propres deniers ?

1er exemple : Mettons que je souhaite revendre pour acheter un bien plus cher. Si je possède 50% du prix du bien visé dans mon compte en banque, et que je revends donc ma donation pour compléter les autres 50% (les 50% restants de la revente iront donc sur mon compte en banque), pourra-t-on dire que je n'ai réinvesti que la moitié de ma donation, et qu'au moment de la succession on ne me comptera que 50% de la plus value ?

2ème exemple : Si de la même façon je revends ma donation mais pour acheter 2 biens immobiliers cette fois, qui ont exactement la même valeur. A nouveau j'ai 50% (donc le prix d'un seul appartement) dans mon compte en banque, et j'utilise la revente de ma donation pour compléter.

Donc on peut considérer au choix que :
- chaque appartement est compté comme étant 50/50 fonds propres / donation
- un appartement acheté avec mes propres deniers, + un appartement acheté avec ma donation

Si au moment du partage, un appartement a réalisé une énorme plus value et l'autre s'est dévalué, qui peut dire où est l'argent de ma donation ? Puis je choisir la solution qui m'arrange ?

Car si j'ai bien compris si je vends ma donation à 150% de sa valeur itiniale, c'est sur la base de ces 150% que l'on calculera le partage. Et ainsi de suite si je réinvesti 2 fois 75% sur d'autres bien qui gagneront en valeur. Dites moi si je me trompe ?

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J'aborde le sujet des plus-values avec ma mère, avec circonspection. Elle donne l'impression de vouloir que ses enfants soient à égalité, qu'elle se renseigne sur les délais et montants des dons manuels, qu'elle utilise les grandes occasion pour faire des présents d'usage et c.
J'ai commencé à croire qu'elle n'était finalement pas très maligne, puis finalement au vu de tout ce qu'elle sait il me semble improbable que des détails si énormes lui échappent.


C'est là que ça devient vraiment grossier :


C'est possible qu'elle me manipule - soit dit en passant elle trouve que je suis spécialement con / abruti / débile / que je la saoûle, c'est à dire que je ne comprends rien à rien, et elle n'hésite pas à me le faire savoir à chaque fois que je lui dis qu'elle ne se fait pas comprendre clairement, là ou toutes les autres personnes que je connais reformulent sagement de manière à ce qu'il n'y ait pas plusieurs interprétations possibles à leurs propos / expliquent les termes que les néophytes ne peuvent forcément pas connaître -
- pour me défavoriser (à cause de nombreux autres événements assez louches que je ne vais pas expliquer ici) car :

Elle me dis qu'elle gère, et que suite à la soit disant "loi du silence" sur laquelle je n'ai rien trouvé, au bout de 10 ans, tout ce qui a été donné est acquis. Ce qui dans sa tête veut dire qu'à partir du moment ou je ferme ma gueule quand, au moment de l'héritage,on nous demande les donations reçues par nos parents au cours de notre vie, j'aurai très bien pu faire autant de plus values que possibles sur la base du bien que l'on m'a donné, RIEN mais absolument RIEN ne sera remis dans le pot commun, à conditions que la donation ait été faite il y a plus de 10 ans.

La dessus je ne trouve aucune information, peut-on me dire si cela existe vraiment (ou quelque chose s'en rapprochant?) car j'ai quand même du mal à croire que, vu la manière dont l'État grappille de l'argent partout où il peut, plus sa tendance naturelle à ponctionner un maximum d'argent aux gens durant leur vie et à leur mort, que personne ne fouille dans les dossiers au delà de 10 ans.

Ma mère préfère-t-elle ma soeur ou commence-t-elle simplement à devenir cinglée ?
En réalité je m'en moque, idéalement j'aimerai la vérité et l'égalité, mais ça serait suffisant si je pouvais trouver un moyen de faire ce qui me chante de mon bien sans que la moitié ses fructifications ne partent en fumée.

J'hésite à en parler directement à ma famille car certains n'ont pas la réceptivité nécessaire pour ne pas le prendre mal, et je n'ai pas envie de créer des conflits inutiles.

Je pourrais éventuellement m'arranger avec ma soeur car on s'entend bien, mais personne n'est pas à l'abri de surprises comportementales, et surtout elle est loin, mais alors très loin de s'intéresser au fonctionnement des donations.
Ça serait déplacé de ma part de lui donner l'impression de la jalouser alors que mon problème, même s'il est lié à l'argent, touche plus à la liberté qu'à l'avarice.

Ce n'est pas grave si ma mère préfère ma soeur, c'est sur que c'est pas très gentil mais c'est son droit, et de toute façon je n'ai rien contre ma soeur. Et puis je n'ai pas rien reçu non plus donc ça tient pas vraiment la route comme explication. J'ai plutôt l'impression que ma mère se base sur de mauvaises informations et qu'elle ne cherche pas à vérifier plus que ça ... alors peut-être que c'est parce qu'elle commence à fatiguer de la vie et à déprimer, ou autre chose, franchement je n'en sais rien, mon but n'est pas de lui trouver des excuses même si au fond j'aimerai bien.

Si je n'ai pas de réponses claires, je recouperai les avis de plusieurs notaires, je sais où sont les documents officiels, et je confronterai mes parents (ma mère surtout, car mon père est plutôt passif) à ces avis de professionnels pour les mettre face à leurs contradictions / erreurs. Ça m'arrangerait quand même beaucoup que ça soit moi qui me trompe.