Renouvellement bail habitation et commercial

Bonjour
Ma soeur et moi avons récupéré un bien au dc de notre père, et dont il avait l'usufruit. Ce bien comporte plusieurs locations dont un appartement et un studio.
Pour ces deux locations aucun bail écrit n'a été fait, ni ar notre père ni par les 2 agences qui se sont occupées de la gestion. Le "bail" de la location devait finir le 30/6/2013- L'agence, que nous avons quitté depuis, a fait une lettre la locataire de renouvellement jusqu'au 30/6/2016.
Devons nous faire un bail en bonne et due forme, ou laisser comme ça? En effet nous avons mis cette maison en vente en l'état avec les locataires (cette personne habite l'appartement depuis au moins 25 ans)
Concernant le studio, le monsieur est logé à titre gratuit. Devons nous faire un bail d'habitation quand même en mettant une date butoir ou laissons nous courir comme ça ?
Tous les deux paient la taxe d'habitation-
Nous avons également 2 autres locaux commerciaux. L'un est squatté, les occupants ne paient pas de loyer, pas de taxe d'habit (car ils y habitent et n'exercent aucune activité commerciale), edf coupé, eau coupée...Nous attendons depuis DECEMBRE 2012 Le délibéré pour procéder à l'expulsion, mais nous sommes en Juillet et toujours rien ! Notre avocat ne nous renseigne pas beaucoup là dessus.
L'autre local est exploité, mais l'occupant ne paie pas les loyers, ne va pas chercher les lettres recommandées la poste, ne répond pas au téléphone, .... mais son bail arrive à 3 ans le 1er Août. Que pouvons nous faire ?
Nous sommes mis sous le fait accompli depuis le DC de notre père, avec qui nous n'avions pas de bonnes relations, et sommes bien embêtées, car tout occasionne beaucoup de frais, et plus que ce que l'on encaisse.
Merci pour vos réponses.