Etat des lieux de sortie, droit du propriétaire

Question

Bonjour, 
J'ai loué, il y a 8 mois, un studio  meublé en parfait état, comme le stipule le bail que nous avons établi avec ma locataire.Ayant reçu son prévais, je voulais remettre ce bien à la location, mais au cours d'une visite, avec son autorisation, je me suis rendue compte qu'outre pas mal de petits dégâts, la peinture des murs( constatée TB sur l'état des lieux d'entrée) présentait de nombreuses taches sur tous les murs intérieurs, le rendant ainsi inlouable.La locataire a prétendu que ces taches ( environ une centaine!!!!) étaient dues à une infiltatration ou à de l'humidité, elle n'a pas fait intervenir son assurance, j'ai fait appel à une technicienne du syndic, qui est venue avec un testeur d'humidité et n'a constaté aucun trace d'humidité, ni une ventilation défectueuse, la peinture était une laque de qualité et le studio avait été repeint il y a 4 ans.Mon assurance, bien sûr, ne veut pas prendre en charge les travaux de rénovation de la peinture.....Je voudrais donc savoir quels sont mes droits, si l'état des lieux d'entrée fait foi, si la locataire est obligée de me rendre l'appartement dans l'état où je lui ai fourni, c'est à dire , prendre à sa charge les frais de rénovatioon de la peinture afin que les taches ne soient plus apparentes!!Quelles démarches doivent faire faire? huissier? Commission de conciliation etc?Le plafond a également été repeint  ( et très mal)par son ami( qui n'existait pas à l'époque du bail et qui n'y figure pas ) et celà, sans mon autorisation ni verbale ni écrite.
Merci de vos réponses, car je suis vraiment démunie, étant absolument de bonne foi .
Cordialement

feloxe · Answer

Lors de l'état des lieux de sortie vous devrez noter toutes les taches et dégâts du logement.
L'état des lieux devra être signé par votre locataire et vous et vous devrez lui remettre un exemplaire de cet EDL.

Si elle refuse de signer, faites appel a un huissier les frais seront a payer pour moitié.

Suite a cela vous devrez demander a une entreprise d'effectuer un devis de remise en état que devra vous rembourser votre locataire.Si son dépot de garantie ne suffit pas,elle devra compléter la somme.

bailleurx · Answer

on ne peut mettre à la charge du locataire que les réparations pour des dégradations de sont fait 
là votre affaire est litigieuse, sauf a prouver que ces taches sont occasionnée par un mauvais usage qui créerait de l'humidité par exemple ou de la condensation 
 mais vous dites la ventilation fonctionne 

par contre la locataire avait le devoir de vous avertir et si nécessaire (sinistre, visible ou caché) de faire intervenir son assurance... l'expert aurait donné un avis qui l'aurait protégée (de vos réclamation) s'il s'agissait d'une malfaçon 

pour la recherche du problème 
que savez vous de la construction de ce logement ?.. 
- de son isolation, que dit le DPE.. 
- de la composition des murs (étanchéité des façades, fissures...), 
- de la collecte des eaux de pluies 
 y avait il des taches avant que vous repeigniez il y a 4 ans?

eaupaline · Answer

Merci pour vos réponses, il n'y avait aucune tache ni trace quand je l'ai repeint, la peinture d'origine, étant de  qualité moyenne, j'ai préféré au bout de deux ans le repeindre avec une laque de qualité afin d'éviter d'éventuels futurs problèmes!!
Quant à ces fameuse taches, impossible d'en connaitre l'origine, car aucun expert ( il y en a quand même 3 sur ce bien, la mienne, celle du syndic et celle de la locataire) , à part celle du syndic, aucune ne veut se déplacer et mandater un expert!!!
Ces taches sont apparues au mois de Décembre, la locataire me les a signalé et je lui ai demandé de contacter son assurance( la maif).....!!!!!! et elle n'a même pas daigné se déplacer....
Je suis de bonne foi, ma locataire semble l'être aussi....nous sommes donc dans une impasse...
Cordialement

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