problèmes de compréhension

Question

Bonjour, j'ai deux immeubles.
J'ai des déficit fonciers que j'ai imputés sur mes revenues de 2010 mais en 2012 j'ai arrêté de louer un des deux. l'autre continue d'être loué ( mais je ne sais pas si pour cette année je dois le déclarer en micro foncier? car < à 15000 euros par an ).

Donc d'après  la loi je dois restituer ce déficit.
Cela signifie t-il que je vais avoir un rappel d'impôt à payer par rapport au revenu global?
est ce que on peut m'expliquer.

merci

flocroisic · Answer

Cela signifie t-il que je vais avoir un rappel d'impôt à payer par rapport au revenu global?

oui si le bien qui n'est plus loué , a généré un déficit sur le revenu global, celui-ci sera remis en cause et transformé en déficit  sur les revenus fonciers à venir.

pour le micro foncier, ce n'est possible que si vous etes au réel  ( déclaration 2044 ) depuis 3 impositions

couocu99 · Answer

Bonjour, donc si j'ai bien compris cette année je continue à déclarer au réel mon immeuble A et j'enlève de ma déclaration foncière au réal mon immeuble B ( non loué) et le déficit déclaré pour les années précédentes ( 2009 2010 2011 ) seront revus pour recalcul de mes impôt globaux ( je pourrais ensuite déduire ce déficit reconstinué sur mon immeuble A ).
merci de me dire si j'ai bien compris.

flocroisic · Answer

Comme vous parlez de déficit 2009 à 2011 , vous avez donc  déjà opté  pour le réel  3 ans ( 2009,2010 et 2011 )
Vous pouvez donc pour 2012 déclarer votre revenu de l'immeuble A  en micro foncier. 

Effectivement vos  revenus fonciers vont être recalculés et donc  votre revenu global pour ces différentes années va augmenter  du déficit obtenu concernant l'immeuble B. 
2009 est révisable, la prescription ne courant qu'à partir de la cessation de location ( 2012 + 3 ans ) soit  jusqu'au 31/12/2015 

si vous voulez éviter d'avoir des intérêts de retard + 10 %, mieux vaut faire les rectifications vous même ( faire un courrier ). 

le déficit engendré sur l'immeuble B, se déduira  sur les revenus fonciers à venir de l'immeuble A. 
En commençant toujours par le plus anciens ( part du déficit né en  2009 jusqu'à 2019 , 2010 jusqu'à 2020 ... )

couocu99 · Answer

OK, donc dans mon cas il vaut mieux rester en frais réel pour l'immeuble A ( car lui il est rentable et donc je peux déduire du déficit) vous confirmez?

Pour l'immeuble B, le recalcul de mes revenus démarrent bien en  2009.
Dites moi si je me trompe :

2009 revenu  net de 3000 euros Immeuble A+B j'ai déduit cette somme au déficit foncier initial de 20000 euros
Donc il me restait 18000 euros de déficit foncier.

2010 revenu  net de 10000 euros Immeuble A+B 'ai déduit cette somme au déficit foncier de 18000 euros;

Donc je dois réintégrer 13000 euros sur mon revenu global pour 2012?
Vous confirmez?
Ou alors il faut tout reprendre les calculs des frais réels pour les années 2009 à 2011 pour l'immeuble B, ce qui veut dire que les revenus fonciers n'ont rien à voir?

merci d'avance

flocroisic · Answer

Là c'est moi qui comprend plus.
Vous parlez d"abord de déficit puis apparemment de bénéfice  de 3000 €  pour 2009 ... j'arrive plus à vous suivre

vos chiffres ne concordent pas 3000 - 20 000 =-17000 et non 18000
pour 2010 si on reprend  +10 000 de revenus , il resterait en déficit 7000

d'ou sortez vous les 13000


si votre revenu foncier global de 2009 est positif ( avant déduction des déficits antérieurs ), il n'y a pas de remise en cause  puisque le déficit n'est pas imputé sur le revenu global.

par contre si le déficit de l'année 2009 ( toujours  avant déduction des déficits antérieurs ) était négatif  disons de 6000 € ( dont 4000 pour l'immeuble qui n'est plus loué ), là , il y aurait des corrections à faire :
ce ne serait plus 6000 € déduit de votre revenu global mais 2000 et 4000 € sur les revenus fonciers à venir

Le déficit initial  est de quelle année ou de quelles années ?

couocu99 · Answer

désolée que cela ne soit pas très clair, c'est pour cela que je demande des renseignements.  
Alors reprenons depuis le début :  

attention immeuble A toujours en positif, immeuble B toujours en déficit = revenu annuel.

2006 revenus net de 2900 euors   
2007  déficit de de 10700 euros avec report de 20000 euros  
2008  : déficit de 5000  j'ai toujours un report de 20000 euros  
2009 : revenus de zero  ( A+B = +2000 avant imputations ) j'ai un report de 18000 euros  
2010 : revenu de zero (+10000 avant imputation ) j'ai un report de 8000 euros  
2011 : déficit de 1500 euros j'ai toujours un report de 8000 euros  
2012 : immeuble plus loué  

j'espère avoir été clair  

merci d'avance

flocroisic · Answer

2009 et 2010  :  pas de déficit de l'année ( avant imputation ) donc pas de modification

2011 : déficit de l'année =  1500, là, il y aurait une modification mais seulement si l'immeuble  plus loué en 2012  générait une partie de ce déficit

quelle était le résultat net  par immeuble en 2011 ?

couocu99 · Answer

Pour 2011 : Immeuble A = + 3500 EUROS
Immeuble B = -5000 euros

Pour 2012 je n'ai pas de revenus pour immeuble B , faut-il déclarer les frais ( assurances, impot foncier etc...)
Pour immeuble A j'airais un résultat positif pour 2012.

flocroisic · Answer

le B est celui qui n'est plus loué 
le déficit 2011 a pour origine le bien qui n'est plus loué. 
Il faut modifier votre déclaration 2011  : le déficit imputé sur le revenu global se transforme en déficit sur les revenus fonciers ( 4 Bc =0 au lieu de 1500 et 4 BB =1500 au lieu de 0 )

Concernant les frais de ce bien non loué : vous ne pouvez les déduire à moins de justifier  que vous rechercher des locataires et  que malgré les baisses de loyer proposées pendant  toute l'année 2012, vous ne trouver pas de locataire.

couocu99 · Answer

Merci beaucoup, donc cela est clair pour moi maintenant.

Pour l'immeuble B, je pense le vendre, donc je déduirais le reste de mes frais dans la plus-valu.

en tout cas merci

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