Succession, vente d'une maison, nue-propriété, mineur héritier
Salander Atom
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4 réponses
Utilisateur anonyme
Modifié par Sorgin le 4/12/2012 à 14:10
Modifié par Sorgin le 4/12/2012 à 14:10
Bonjour,
Sur la valeur actuelle de la maison, comment répartir la vente, sachant que le notaire nous a conseillé d'ouvrir un compte bloqué pour notre petite soeur afin d'éviter l'intervention d'un juge des tutelles ?
Le juge des tutelles devra toutefois donner son accord à la vente.
Nous aimerions répartir 15% pour notre grand-mère et 20% à chacun des enfants est ce légal ?
15 + (4*20) ça ne fait pas 100. Où passent les 5% qui manquent ?
Le barême fiscal dit qu'à 89 ans l'usufruit vaut 20%, et à partir de 91 ans il vaut 10%.
Mais si votre grand-mère est d'accord, il n'y a pas de problème pour établir un autre barême.
Étant donné que seulement deux des héritiers effectuerons les travaux eux-mêmes, peut on répartir comme bon nous semble la plus-value des travaux ?
Là encore il s'agit de vous mettre d'accord entre vous.
C'est souvent là que les ennuis commencent.
Comment peut-on financer les achats de fournitures ?
Avec vos propres deniers, comment voulez-vous faire autrement ?
Doit-on payer une taxe sur le fait de vendre un bien récemment acquis ?
Bien sûr : la taxe sur la plus-value (34.5%), laquelle sera calculée par la différence entre votre prix de vente et votre prix d'acquisition, étant entendu que vous pouvez la réduire de certains frais notariés, et en apportant la preuve des investissements personnels que vous avez faits pour valoriser le bien (les factures des fournitures par exemple ; pour l'huile de coude ça sera plus difficile à prouver).
Mais si chaque part indivis ne dépasse pas 15 000€, vous seriez exonérés de plus-value.
Vous devez donc calculer si ça vaut le coup de faire ces travaux (sans eux vous ne vendriez pas, ou alors la plus-value est vraiment très importante).
Votre grand-mère doit pouvoir y échapper si vous vendez moins de 2 ans après son entrée en maison de retraite.
https://www.service-public.fr#N10130
Cdlt
Sur la valeur actuelle de la maison, comment répartir la vente, sachant que le notaire nous a conseillé d'ouvrir un compte bloqué pour notre petite soeur afin d'éviter l'intervention d'un juge des tutelles ?
Le juge des tutelles devra toutefois donner son accord à la vente.
Nous aimerions répartir 15% pour notre grand-mère et 20% à chacun des enfants est ce légal ?
15 + (4*20) ça ne fait pas 100. Où passent les 5% qui manquent ?
Le barême fiscal dit qu'à 89 ans l'usufruit vaut 20%, et à partir de 91 ans il vaut 10%.
Mais si votre grand-mère est d'accord, il n'y a pas de problème pour établir un autre barême.
Étant donné que seulement deux des héritiers effectuerons les travaux eux-mêmes, peut on répartir comme bon nous semble la plus-value des travaux ?
Là encore il s'agit de vous mettre d'accord entre vous.
C'est souvent là que les ennuis commencent.
Comment peut-on financer les achats de fournitures ?
Avec vos propres deniers, comment voulez-vous faire autrement ?
Doit-on payer une taxe sur le fait de vendre un bien récemment acquis ?
Bien sûr : la taxe sur la plus-value (34.5%), laquelle sera calculée par la différence entre votre prix de vente et votre prix d'acquisition, étant entendu que vous pouvez la réduire de certains frais notariés, et en apportant la preuve des investissements personnels que vous avez faits pour valoriser le bien (les factures des fournitures par exemple ; pour l'huile de coude ça sera plus difficile à prouver).
Mais si chaque part indivis ne dépasse pas 15 000€, vous seriez exonérés de plus-value.
Vous devez donc calculer si ça vaut le coup de faire ces travaux (sans eux vous ne vendriez pas, ou alors la plus-value est vraiment très importante).
Votre grand-mère doit pouvoir y échapper si vous vendez moins de 2 ans après son entrée en maison de retraite.
https://www.service-public.fr#N10130
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Salander Atom
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5 décembre 2012
4 déc. 2012 à 14:58
4 déc. 2012 à 14:58
Merci de cette réponse rapide.
oui en effet, 15% + 4 x 21.25% autant pour moi.
Nous pensons pouvoir passer de 60 000 a 100 000 € après travaux, estimés a 4 000 €.
Donc si j'ai bien compris, exemple de calcul :
9 000 € pour notre grand-mère et 12 750€ pour chacun des héritiers, en ce qui concerne le montant "avant travaux".
Les 40 000 € de plus-value seraient répartis par exemple (toujours suite a accord entre nous)
16 000 € (moins 2 000 € de travaux) pour les "rénovateurs" 6 000 € pour la cadette et 2 000 € pour l'ainé.
Dans cette possibilité, personne ne doit payer d'impôt et nous ne sommes pas pressé par la date butoir des deux ans de maison de retraite.
oui en effet, 15% + 4 x 21.25% autant pour moi.
Nous pensons pouvoir passer de 60 000 a 100 000 € après travaux, estimés a 4 000 €.
Donc si j'ai bien compris, exemple de calcul :
9 000 € pour notre grand-mère et 12 750€ pour chacun des héritiers, en ce qui concerne le montant "avant travaux".
Les 40 000 € de plus-value seraient répartis par exemple (toujours suite a accord entre nous)
16 000 € (moins 2 000 € de travaux) pour les "rénovateurs" 6 000 € pour la cadette et 2 000 € pour l'ainé.
Dans cette possibilité, personne ne doit payer d'impôt et nous ne sommes pas pressé par la date butoir des deux ans de maison de retraite.
Vu depuis la lorgnette du fisc, ça risque de ne pas se passer tout à fait comme ça.
Vos arrangements personnels ne les intéressent pas.
La plus-value (en excluant votre grand-mère) représente 28 800€ en tout, soit une imposition due de 9 936€, point-barre.
Vous devrez donc vous en acquitter, libre à vous ensuite de répartir ce qui reste comme bon vous semble (sans oublier le juge des tutelles qui est là pour défendre les intérêts de "la cadette")
Vos arrangements personnels ne les intéressent pas.
La plus-value (en excluant votre grand-mère) représente 28 800€ en tout, soit une imposition due de 9 936€, point-barre.
Vous devrez donc vous en acquitter, libre à vous ensuite de répartir ce qui reste comme bon vous semble (sans oublier le juge des tutelles qui est là pour défendre les intérêts de "la cadette")
Salander Atom
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5 décembre 2012
4 déc. 2012 à 16:51
4 déc. 2012 à 16:51
Je n'arrive pas a retrouver les 28 800€
40 000€ - 10% (grand-mère) mais je ne vois pas les 1 200€.
Et je suppose que la taxe sur les plus-values ne sont pas dégressives avec le temps, ou calculées sur le nombre de bénéficiaires.
En résumé, nous avons beaucoup de possibilités :
- Louer au profit de la maison de retraite et de voir pour une vente après la majorité de notre soeur ou le jour ou notre grand-mère nous quittera
- vendre dans l'état
- que notre grand-mère nous cède l'usufruit si c'est possible
- vendre au profit seul de notre grand-mère et elle pourra si elle le souhaite nous faire des donations règlementées par la suite.
40 000€ - 10% (grand-mère) mais je ne vois pas les 1 200€.
Et je suppose que la taxe sur les plus-values ne sont pas dégressives avec le temps, ou calculées sur le nombre de bénéficiaires.
En résumé, nous avons beaucoup de possibilités :
- Louer au profit de la maison de retraite et de voir pour une vente après la majorité de notre soeur ou le jour ou notre grand-mère nous quittera
- vendre dans l'état
- que notre grand-mère nous cède l'usufruit si c'est possible
- vendre au profit seul de notre grand-mère et elle pourra si elle le souhaite nous faire des donations règlementées par la suite.
Je n'arrive pas a retrouver les 28 800€
Vous avez dit que vous réduiriez la plus value de 4000€ (fournitures), il reste donc 36000.
Sur ça, votre grand-mère a 89 ans, son usufruit vaut donc 20% : j'enlève donc 7200.
36000-7200=28800
Et je suppose que la taxe sur les plus-values ne sont pas dégressives avec le temps, ou calculées sur le nombre de bénéficiaires.
Il y a un abattement de 2% par an après 6 ans de détention, puis chaque année ensuite jusqu'à 30 ans de détention : au bout de 30 ans vous êtes exonéré.
En résumé, nous avons beaucoup de possibilités :
Oui.
Retour à la case départ : comparez le tout.
Pour la location, encore faut-il que le logement respecte les normes de confort et de décence suffisantes.
Pour la cession de l'usufruit je ne vois pas ce que ça vous apporterait : ça augmenterait votre plus-value, donc votre taxe ; ça ferait des frais de notaire en plus ; alors qu'en attendant son décès vous aurez la pleine propriété du bien gratuitement ? autant qu'elle vous fasse un chèque après la vente, dans ce cas.
N'oubliez pas aussi que si jamais le bas de laine de votre grand-mère finit par avoir un trou, c'est vers vous qu'on viendra chercher ce qui manque : au-travers de l'aide alimentaire d'une part, puis à son décès sur sa succession ou sur les donations qu'elle a pu faire dans les 10 ans passés.
Vous avez dit que vous réduiriez la plus value de 4000€ (fournitures), il reste donc 36000.
Sur ça, votre grand-mère a 89 ans, son usufruit vaut donc 20% : j'enlève donc 7200.
36000-7200=28800
Et je suppose que la taxe sur les plus-values ne sont pas dégressives avec le temps, ou calculées sur le nombre de bénéficiaires.
Il y a un abattement de 2% par an après 6 ans de détention, puis chaque année ensuite jusqu'à 30 ans de détention : au bout de 30 ans vous êtes exonéré.
En résumé, nous avons beaucoup de possibilités :
Oui.
Retour à la case départ : comparez le tout.
Pour la location, encore faut-il que le logement respecte les normes de confort et de décence suffisantes.
Pour la cession de l'usufruit je ne vois pas ce que ça vous apporterait : ça augmenterait votre plus-value, donc votre taxe ; ça ferait des frais de notaire en plus ; alors qu'en attendant son décès vous aurez la pleine propriété du bien gratuitement ? autant qu'elle vous fasse un chèque après la vente, dans ce cas.
N'oubliez pas aussi que si jamais le bas de laine de votre grand-mère finit par avoir un trou, c'est vers vous qu'on viendra chercher ce qui manque : au-travers de l'aide alimentaire d'une part, puis à son décès sur sa succession ou sur les donations qu'elle a pu faire dans les 10 ans passés.
Salander Atom
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5 décembre 2012
5 déc. 2012 à 08:52
5 déc. 2012 à 08:52
OK, et bien merci beaucoup pour toutes ces précieuses informations.
Il faut maintenant que nous en parlions ensemble, il faudra bien trouver une solution équitable et intelligente.
Je reviendra surement vers ce forum précis et réactif.
Et encore merci beaucoup Sorgin.
Il faut maintenant que nous en parlions ensemble, il faudra bien trouver une solution équitable et intelligente.
Je reviendra surement vers ce forum précis et réactif.
Et encore merci beaucoup Sorgin.
La législation juridique et financière évolue en permanence...