Vente maison avec condition résolutoire accord juge de tutelle

Bonjour,

Voilà la situation :
Nous sommes tombés d'accord avec l'agent immobilier et le propriétaire sur le prix et la date de l'acte authentique d'une maison que nous souhaitons acheter.
Nous avons chacun notre notaire.
La vente est conditionnée par l'accord du juge de tutelle car la propriétaire n'est pas seule puisqu'elle engage également ses enfants mineurs qui sont propriétaires également d'une partie de la maison suite au décès de leur père.
La vente est donc conditionnée à l'accord du juge de tutelle.

Le problème commence ici car nos notaires ne sont pas alignés sur la façon de procéder.

Le notaire du vendeur voudrait que nous signions un compromis ou une offre d'achat qui serait envoyée avec les avis de valeurs de la maison (qui ont été réalisés à posteriori à notre accord verbal) au juge de tutelle.
Il maintien via l'agent immobilier qui fait l'intermédiaire, que ce document s'il est signé, nous laisse la possibilité de nous rétracter à tout moment. Est ce réellement le cas ?? Pouvons-nous nous désengager à n'importe quel moment avant que l'accord ou désaccord du juge soit donné ? Et sans pénalité ?
Que cela représente-t-il en termes d'engagements de notre coté et du coté du vendeur ?

D'autre part, notre notaire nous dit que cela n'a pas de sens car la propriétaire et mère des enfants doit d'abord demander une autorisation de vente au juge et qu'elle ne peut engager ses enfants dans cette vente sans l'accord du juge.
A ce jour et sans l'accord formel du juge, il nous dit qu'aucun document ne peut engager aucune des parties (ce que je comprends et trouve cohérent).
Si nous signions un compromis, cela serait plus engagent pour nous que pour le vendeur ??? Pourquoi ? Devrons-nous fournir un acompte ? Pourrons-nous nous rétracter ? A quel moment ?
Si la clause résolutoire tombe et que le juge ne donne pas son accord, pouvons-nous bénéficier alors d'un dédommagement ?

Merci pour vos lumières