la Plus Value des residences secondaires. Comment ca marche?

Question

Bonjour, 
Je suis en train de vendre une maison secondaire, que nous avons construite il y a six ans.
Suite a mes calculs, les frais de construction plus les frais de l'architecte et l'immobiler sont legerement moins que ce que je recois du vendeur.
On me dit que je peux aussi recevoir 15% de reduction sur le prix avant de payer une taxe Plus value.
Je m'excuse de mon Francais un peu brouille!

Valacta · Answer

Bonjour, 

Etes vous propriétaire de votre résidence principale ? Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez être exonéré d'impôt sous certaines conditions. 

Si vous êtes déja propriétaire de votre résidence principale, alors vous payerez un impôt de 34,5% sur la plus-value réalisée. Attention vous devez bien distinguer la plus-value sur la maison et celle sur le terrain. Le taux d'imposition est le même, mais la plus-value se calcule différemment. Dans les deux cas vous pouvez appliquer un abattement pour durée de détention, mais il peut être différent si vous n'avez pas acheté le terrain et commencé la construction la même année. 

Pour la maison, si vous l'avez achetée en 2006, vous bénéficiez de 2% d'abattement pour une détention de 6 années. Attention à la date exacte d'achat et de vente, la durée de détention se calcule au mois près. Comme vous avez construit vous-même la maison, vous n'avez pas droit à une majoration supplémentaire de 15%, cette majoration s'applique uniquement pour des travaux réalisés sur une habitation que vous avez acquise après son achèvement. Vous pouvez prendre le prix d'achat du terrain et les coûts de construction et ajouter les frais notariés et droits d'enregistrement. 

Voila le calcul de l'impôt sur la maison, si vous l'avez acquise il y a plus de 6 ans : 
34,5% x 0.98 x (prix de vente - prix d'acquisition du terrain - cout de construction des travaux - frais notariés et droits d'enregistrement) 

Pour le terrain, l'abattement pour durée de détention peut être plus élevé si vous avez acquis le terrain avant 2006. Et vous pouvez majorer le prix d'acquisition de 15% en raison des travaux de contruction réalisés. 

Voila le calcul de l'impôt sur le terrain, si vous l'avez acquis il y a plus de 6 ans : 
34,5% x 0.98 x (prix de vente  - prix d'acquisition du terrain x 1,15 - frais notariés et droits d'enregistrement) 

En cas de vente en 2013, vous bénéficiez d'un abattement supplémentaire de 20% sur les deux plus-values, mais uniquement pour l'application du taux de 19%, les 15,5% de prélèvement sociaux continuant de s'appliquer à la plus-value calculée avec le seul abattement pour durée de détention.

Valacta · Answer

Bonjour, 

Je me rends compte que j'ai été un peu vite dans ma première réponse. Dans le calcul de la plus-value j'ai pris en compte deux fois la prix d'acquisition du terrain, bien sûr vous ne pouvez le prendre qu'une seule fois, ici pour la plus-value afférente au terrain. 

Sur la déduction forfaitaire de 15% pour travaux sur le terrain, j'ai vérifié ce que disent les textes. C'est un peu confus mais je crois comprendre que la déduction forfaitaire n'est pas applicable aux travaux sur terrains nus, prenez plutôt les frais réels de viabilisation et en plus plus ce sera surement plus avantageux pour vous.

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