Loi carrez et absence declaration à urbanisme

Bonjour,

il y a un an, j'ai vendu dans une petite co-propriété de 4 appartements, un appartement en rez de jardin dont la surface loi carrez était de 44,20m2 + ( hors carrez ; garage, patio, terrasse, grand jardin, parking)
Cette surface de 44,20m2 a été, sous la responsabilité du notaire portée sur le règlement de co-propriété et enregistrée au cadastre.
En possession de son appartement, l'acheteur démarrait sur le champ, des travaux d'agrandissement (création d'une grande cuisine sur la terrasse, couverture du patio, transformation du cellier en chambre) sans en avoir demandé ou reçu l'autorisation de l'urbanisme. C'est alors qu'il fut stoppé dans ses travaux par un officer de gendarmerie lui demandant d'arrêter immédiatement et de se présenter à la mairie.
La mairie lui précisa alors qu'il lui était impossible de continuer puisque la SHON de l'immeuble existante exédait déjà très légèrement la SHON autorisée sur la parcelle puisque de mon côté, j'avais déjà créé une chambre de 11m2 dans le garage annexé à l'appartement).

Mon acheteur très en colère se retourna aussitôt contre moi au prétexte que je l'aurais trompé en lui disant avant la vente qu'il pouvait agrandir (SIC !), que je lui aurais également vendu cette pièce de 11m2 comme étant une vraie pièce bien que non délcarée à l'urnanisme et qu'ainsi je lui aurais vendu une superficie inférieure de plus de 20% à la surface annoncée.
L'urbanisme a ensuite adressé un courrier en réponse aux acheteurs dans lequel il est précisé que la pièce de 11m2 n'est pas conforme à la loi...
Forts de ce courrier, mes acheteurs m'ont alors assigné à comparaître devant le TGI. (l'assignation ayant été délivrée à une mauvaise adresse, je n'ai donc pas eu la possiblité de me défendre en 1ère instance !)

Résultat ; je viens de recevoir un jugement sur les seuls éléments fournis par l'adversaire, où le juge prend en compte la nouvelle estimation du bien réalisée par l'agent immobilier de l'acheteur, ramenant le prix d'achat initial de l'appartement de 177.000 Euros à un nouveau prix de vente estimé à 150.000 Euros

"Dit que le bien vendu par Mr X à Mr Y est affecté d'un vice caché (les 11m2 non déclarés à l'urbanisme je suppose) Mr X doit restitué à Mr Y la somme de 27.000Euros (177.000-150000)+ 1000E d'art.700
J'ai pris un RDV avec le responsable de l'urbanisme afin qu'il m'explique (voire qu'il m'écrive) que cette pièce non déclarée à l'urbanisme aurait peut être pu recevoir son agrément si je le lui avais demandé en amont)

J'ai aussi retenu un avocat pour faire appel mais d'ici à septembre......
QUI PEUT M ECLAIRER SUR LE SUJET D UNE PIECE AJOUTEE SANS ACCORD DE L'URBANISME MAIS BEL ET BIEN ACHETEE ET DECLAREE PAR LE NOTAIRE AU CADASTRE POUR LES IMPOTS.

MERCI MERCI