Plus value immobilière et expatriation
LAURENCE
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7 déc. 2011 à 12:05
kasom Messages postés 32149 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 27 avril 2024 - 12 déc. 2011 à 17:29
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condorcet
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7 déc. 2011 à 14:11
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de combien de temps est-ce que je dispose pour le vendre sans être imposée sur la plus value ?
Aucune limite dans le temps.
Une exonération de l'impôt sur la plus-value est prévue en faveur des non-résidents ressortissants d'un Etat membre de l'Union Européenne à la double condition :
-d'avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession;
-et d'avoir la libre disposition du bien depuis le 1° janvier de l'année précédant celle de la cession, ce qui exclut les immeubles donnés en location du bénéfice de l'exonération.
Aucune limite dans le temps.
Une exonération de l'impôt sur la plus-value est prévue en faveur des non-résidents ressortissants d'un Etat membre de l'Union Européenne à la double condition :
-d'avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession;
-et d'avoir la libre disposition du bien depuis le 1° janvier de l'année précédant celle de la cession, ce qui exclut les immeubles donnés en location du bénéfice de l'exonération.
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12 déc. 2011 à 17:05
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COPIER COLLER -instruction administrative 8 M-1-05
FICHE N° 14
Contribuables domicilés hors de France
La présente fiche se substitue à la fiche n° 14 incluse dans le BOI 8 M-1-04.
Les précisions apportées par la documentation administrative 8 M 5 et par les instructions administratives ultérieures correspondantes, notamment le BOI 8 M-2-04, sont rapportées.
1. Sous réserve des conventions internationales, sont soumis à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse et dont l'actif est à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession constitué principalement par de tels biens ou droits :
- les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI ;
- les personnes morales ou organismes, quelle qu'en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ;
- à compter du 1er janvier 2005, les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 ter au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France (CGI, art. 244 bis A).
CHAPITRE 1 : CHAMP D'APPLICATION DU PRÉLÈVEMENT
2. Il convient d'examiner successivement les personnes et les biens concernés par les dispositions prévues à l'article 244 bis A du CGI.
Section 1 : Personnes concernées
A. PERSONNES IMPOSABLES
3. Sous réserve des conventions internationales, le prélèvement mentionné à l'article 244 bis A du CGI est applicable lorsque le cédant d'un immeuble ou d'un droit assimilé est une personne physique non domiciliée en France ou une personne morale ou un organisme dont le siège social est situé hors de France. Il s'applique également aux associés non-résidents de sociétés de personnes françaises.
4. Personnes physiques non-résidentes. Pour la définition des personnes domiciliées hors de France, l'article 244 bis A du CGI se réfère expressément à l'article 4 B du même code. Aux termes de cet article, sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France :
- les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ;
- les personnes qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles ne justifient que cette activité est exercée à titre accessoire ;
- les personnes qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques ;
- les agents de l'État qui exercent leurs fonctions dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus (voir pour plus de précisions, DB 5 B 1121).
5. Personnes morales non-résidentes. Le prélèvement s'applique aussi bien aux sociétés de personnes et aux sociétés de capitaux qu'aux organismes de toute nature (trust, association, caisse de retraite, fonds de pension, etc.) même s' ils ne sont pas dotés de la personnalité morale.
6. Associés non-résidents de sociétés de personnes françaises. L'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 complète l'article 244 bis A du CGI. Ainsi, à compter du 1er janvier 2005, le prélèvement s'applique aux sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 ter au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.
Cette mesure a notamment pour effet d'étendre le champ d'application de l'article 244 bis A du CGI aux associés personnes morales de sociétés de personnes françaises, qui ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu en France. Le prélèvement prévu par l'article 244 bis A du CGI est dans ce cas acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal.
B. PERSONNES EXONÉRÉES
7. Organismes et États étrangers. Les organisations internationales, les États étrangers, les banques centrales et les institutions financières publiques de ces États sont exonérés du prélèvement dans les conditions prévues à l'article 131 sexies du CGI (CGI, art. 244 bis-A-I, dernier alinéa).
8. Personnes qui exploitent une entreprise en France. Le prélèvement n'est pas applicable aux cessions d'immeubles réalisées par des personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France ou par des personnes morales ou organismes dont le siège social est situé hors de France et qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale (CGI, art. 244 bis A, 1er al.).
Pour bénéficier de cette mesure, l'immeuble doit être affecté à cette exploitation en France et être inscrit, depuis son acquisition, selon le cas soit au bilan fiscal, soit au tableau des immobilisations établi pour la détermination du résultat imposable du cédant. En pratique, les contribuables concernés doivent indiquer sur la déclaration, la mention « Néant - Plus-values professionnelles » et doivent justifier, à l'appui de cette déclaration, du respect des conditions prévues pour l'application de cette disposition.
La location d'immeubles (nue, meublée ou équipée) ne peut en aucun cas être considérée comme l'exploitation d'une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou l'exercice d'une profession non commerciale au sens de l'article 244 bis A du CGI. En effet, au sens de cet article, les immeubles affectés à l'exercice de l'activité industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale du cédant s'entendent exclusivement des moyens permanents d'exploitation de cette activité.
Lorsque l'immeuble cédé est inscrit à l'actif du bilan fiscal sans être affecté à l'exercice d'une telle activité, le prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI est dû, sans préjudice de l'imposition de la plus-value réalisée selon le régime des plus-values professionnelles. Autrement dit, l'imposition à l'impôt sur les sociétés ne dispense pas le cédant du paiement du prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI (cf. voir infra sur les modalités d'imputation du prélèvement).
Dans le cas sans doute exceptionnel où l'immeuble a d'abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d'être inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle et d'être cédé comme élément d'actif, la plus-value acquise par le bien pendant la période écoulée entre l'acquisition et la date de l'inscription à l'actif donne lieu au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI, dès lors qu'au moment où s'opère la cession, ce contribuable n'est pas domicilié en France.
9. Titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité. L'article 150 U-III du CGI prévoit une exonération en faveur des plus-values réalisées par certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité qui, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune et dont le revenu fiscal de référence de cette même année n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI.
Pour les cessions intervenues en 2004, cette exonération s'appliquait aux non-résidents par mesure de tempérament (BOI 8 M-1-04, Fiche 14, n° 10). Cette mesure de tempérament est rapportée à compter du 1er janvier 2005.
Pour les cessions qui interviennent à compter du 1er janvier 2005, ces dispositions sont applicables de droit aux seuls ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (art. 50 de la loi de finances rectificative pour 2004). Il s'agit donc exclusivement des ressortissants de la Communauté européenne, de l'Islande et de la Norvège.
Enfin, il est précisé que l'exonération est applicable aux ressortissants d'un Etat tiers à la Communauté européenne qui remplissent les deux conditions suivantes :
- pouvoir invoquer le bénéfice d'une clause de non-discrimination ;
- être placé dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à une exonération de plus-value immobilière sur le fondement de l'article 150 U-III du CGI.
Section 2 : Biens concernés
10. Le prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI s'applique aux plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d'immeubles bâtis ou non bâtis, de droits immobiliers ou d'actions ou parts des sociétés non cotées en bourse dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué principalement par de tels biens ou droits. Bien que figurant parmi les revenus de source française, il est rappelé que les plus-values réalisées par des contribuables domiciliés hors de France lors de la cession de biens meubles ne sont pas imposables.
Voir fiche n° 1 du BOI 8 M-1-04 relative à la notion de cession à titre onéreux
et le BOI 8 M-2-00 qui reste applicable mutatis mutandis
A. BIENS IMPOSABLES
11. Immeubles ou droits relatifs à un immeuble. Les immeubles et droits relatifs à des immeubles sont définis aux n° 21. et s. de l'instruction 8 M-1-04 auxquels il convient de se reporter.
12. Titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière. Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de sociétés non cotées en bourse dont l'actif est constitué principalement par des immeubles ou des droits immobiliers sont soumises au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI.
Les dispositions de l'article 244 bis A du CGI s'appliquent :
- aux cessions de titres émis par des sociétés qui ne sont pas admises à la cote d'une bourse française ou étrangère. Toutefois, les gains réalisés à l'occasion de cession de titres de SICOMI ne relèvent jamais du régime des plus-values immobilières que ces sociétés soient cotées ou non cotées ;
- aux cessions de valeurs mobilières ou de droits sociaux de ces sociétés. Il s'agit donc, notamment, des actions ainsi que des droits de souscription ou d'attribution détachés de ces actions, des parts de fondateur ou parts bénéficiaires, des obligations négociables émises par les sociétés de capitaux (sociétés anonymes et sociétés en commandite par actions), des parts sociales dans les sociétés à responsabilité limitée, en commandite simple ou en nom collectif et des parts d'intérêts dans les sociétés civiles. Sont concernées non seulement les cessions en pleine propriété de valeurs mobilières ou de droits sociaux, mais aussi celles portant seulement sur la nue-propriété ou sur l'usufruit.
Ainsi, à la différence du régime de droit interne, le régime de la prépondérance immobilière continue à s'appliquer aux titres de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés qui ne sont pas admises à la cote d'une bourse française ou étrangère et dont l'actif est constitué principalement d'immeubles ou de droits relatifs à des immeubles. Corrélativement, le régime prévu aux articles 244 bis B et 244 bis C ne s'applique pas à ces titres.
13. Modalités d'appréciation de la prépondérance immobilière. Les modalités d'appréciation de la prépondérance immobilière de la société dont les titres sont cédés, sont alignées sur celles applicables en droit interne aux cessions de titres intervenues à compter du 1er janvier 2004.
Ainsi, sont considérées comme à prépondérance immobilière, les sociétés dont l'actif, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, est constitué pour plus de 50 % de sa valeur par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.
A compter du 1er janvier 2005, ces dispositions présentent un caractère législatif (article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004).
Il est toutefois précisé que seuls les actifs immobiliers de ces sociétés situés en France, à l'exclusion des immeubles affectés à leur propre exploitation ou à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale, doivent être retenus au numérateur pour le calcul du pourcentage de 50 %.
B. BIENS EXONÉRÉS
14. Les contribuables personnes physiques non domiciliés en France bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux résidents ainsi que d'une exonération particulière.
1. Exonérations applicables aux résidents
15. Cessions intervenues en 2004. Pour les cessions intervenues en 2004, l'article 244 bis A du CGI ne visait pas expressément les dispositions prévues par les articles 150 U et 150 UB du même code.
Toutefois, il était admis que les diverses exonérations prévues au II de l'article 150 U du CGI en faveur des contribuables résidents s'appliquent aux cessions réalisées par les contribuables domiciliés hors de France. L'exonération applicable en cas de cession d'une résidence principale ou en cas de cession de titres d'une société détenant la résidence principale de l'associé cédant ne s'appliquait pas, de fait, aux contribuables domiciliés hors de France (BOI 8 M-1-04, Fiche 14, n° 16).
Cette mesure de tempérament est rapportée pour les plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2005.
16. Cessions à compter du 1er janvier 2005. A compter du 1er janvier 2005, l'article 244 bis A du CGI prévoit expréssement que, lorsque le prélèvement prévu par cet article est dû par des contribuables assujettis à l'impôt sur le revenu, les exonérations prévues aux 2° à 6° du II de l'article 150 U du CGI sont applicables.
Il s'agit de l'exonération des biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (4° du II de l'article 150 U), de l'exonération des biens échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées (5° du II de l'article 150 U) et des biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (6° du II de l'article 150 U). En outre, par l'effet de l'abattement pour durée de détention, la plus-value réalisée lors de la cession d'un bien détenu depuis plus de 15 ans est exonérée.
L'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 cite expressément et limitativement les exonérations applicables aux contribuables non-résidents. L'exonération applicable en cas de cession d'une résidence principale prévue au 1° du II de l'article 150 U ne s'applique donc pas, en droit comme en fait, aux contribuables domiciliés hors de France. En outre, la mesure de tempérament prévue au n° 22 de la fiche 2 du BOI 8 M?1?04 n'est pas applicable, à compter de la date de publication de la présente instruction, aux cessions réalisées par un contribuable qui n'a plus sa résidence fiscale en France au jour de la cession du bien (en règle générale à la signature de l'acte authentique).
Voir fiche n° 2 du BOI 8 M-1-04 relative aux biens immobiliers exonérés
2. Exonération particulière en faveur de l'habitation en France des non-résidents
17. Une exonération particulière est prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne, dans la limite d'une résidence par contribuable et à condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession (CGI, art. 150 U?II 2°).
A compter du 1er janvier 2005, l'exonération est réservée aux cessions de biens dont les non-résidents ont la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession (article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004).
18. Personnes physiques non-résidentes en France, ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne. Le cédant doit réunir les trois conditions suivantes :
a- contribuable personne physique : l'exonération ne s'applique pas aux plus-values réalisées par une personne morale telle qu'une société de personnes, quand bien même ses associés satisfont aux autres conditions prévues par la loi ;
b- contribuable non-résident : l'exonération ne s'applique pas aux plus-values réalisées par un contribuable domicilié en France au sens de l'article 4 B du CGI. Cette condition s'apprécie au jour de la cession. Il est toutefois admis que cette exonération s'applique aux fonctionnaires et agents de l'Etat en poste à l'étranger domiciliés fiscalement en France (voir dans ce dernier cas le n° 69. pour les obligations déclaratives) ;
c- contribuable ressortissant de la Communauté européenne : l'exonération ne s'applique pas aux plus-values réalisées par un contribuable ressortissant d'un
Etat autre que ceux membres de la Communauté européenne, quand bien même il serait résident d'un Etat membre de cette Communauté. Ainsi, l'exonération s'applique à un Belge demeurant en Australie et non à un Australien demeurant en Belgique.
L'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 prévoit que l'exonération s'applique également aux contribuables ressortissants d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale. Il s'agit en pratique de ressortissants de l'Islande et de la Norvège, à l'exclusion du Liechtenstein. Ces dispositions sont applicables pour l'imposition des plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2004.
La qualité de ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou assimilé s'apprécie à la date de la cession du bien.
19. Clauses de non-discrimination. L'exonération est applicable aux ressortissants d'un Etat tiers à la Communauté européenne qui remplissent les deux conditions suivantes :
- pouvoir invoquer le bénéfice d'une clause de non-discrimination ;
- être placé dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à une exonération de plus-value immobilière sur le fondement de l'article 150 U-II 2° du CGI.
20. Condition de domiciliation fiscale en France. Le cédant qui souhaite bénéficier de l'exonération doit pouvoir justifier qu'il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d'au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
Sous réserve des conventions internationales, cette condition s'apprécie au regard des dispositions de l'article 4 B du CGI. La justification de cette domiciliation, qui n'est soumise à aucun formalisme particulier, peut être apportée par la production des avis d'impôt sur le revenu des deux années concernées. Seuls les avis d'imposition correspondant à des déclarations initiales déposées dans les délais légaux seront acceptés comme justificatif. En conséquence, tout avis émanant d'un rôle supplémentaire ne pourra être admis. La justification peut également être apportée par la production d'avis d'imposition à la taxe d'habitation à titre de résidence principale.
21. Première cession. L'exonération ne peut s'appliquer qu'une seule fois à compter du 1er janvier 2004. Pour l'appréciation de cette condition :
- il y a lieu de se placer à la date de la cession de l'immeuble concerné ;
- il est admis de ne pas prendre en compte les cessions qui ont bénéficié d'une autre exonération ou pour lesquelles aucune plus-value n'a été constatée.
22. Habitation en France des non-résidents. Le bien cédé doit constituer l'habitation en France du contribuable domicilié hors de France. Pour les cessions qui interviennent à compter du 1er janvier 2005, le contribuable doit avoir la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.
Le cédant est réputé avoir la libre disposition de son habitation lorsqu'il est susceptible de l'occuper à tout moment. En l'absence de titre d'occupation et de versement de loyer ou d'indemnité d'occupation, l'occupation gratuite d'une résidence par une personne autre que son propriétaire ou son conjoint n'a pas pour effet de priver le propriétaire du droit de disposer librement de cette résidence. En revanche, il n'en est pas ainsi lorsque l'immeuble est donné en location au cours de cette période.
Les immeubles inoccupés, vacants ou vides de tout meuble peuvent bénéficier de l'exonération, dès lors qu'ils satisfont à la condition de libre disposition.
23. Dépendances immédiates et nécessaires. Les dépendances immédiates et nécessaires de la première cession d'une résidence par un non-résident sont exonérées sous les mêmes limites et conditions que celles déjà exposées pour la cession de la résidence principale d'un contribuable résident (CGI, art. 150 U-II 3°).
Voir fiche n° 2 du BOI 8 M-1-04 relative aux biens immobiliers exonérés
FICHE N° 14
Contribuables domicilés hors de France
La présente fiche se substitue à la fiche n° 14 incluse dans le BOI 8 M-1-04.
Les précisions apportées par la documentation administrative 8 M 5 et par les instructions administratives ultérieures correspondantes, notamment le BOI 8 M-2-04, sont rapportées.
1. Sous réserve des conventions internationales, sont soumis à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse et dont l'actif est à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession constitué principalement par de tels biens ou droits :
- les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI ;
- les personnes morales ou organismes, quelle qu'en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ;
- à compter du 1er janvier 2005, les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 ter au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France (CGI, art. 244 bis A).
CHAPITRE 1 : CHAMP D'APPLICATION DU PRÉLÈVEMENT
2. Il convient d'examiner successivement les personnes et les biens concernés par les dispositions prévues à l'article 244 bis A du CGI.
Section 1 : Personnes concernées
A. PERSONNES IMPOSABLES
3. Sous réserve des conventions internationales, le prélèvement mentionné à l'article 244 bis A du CGI est applicable lorsque le cédant d'un immeuble ou d'un droit assimilé est une personne physique non domiciliée en France ou une personne morale ou un organisme dont le siège social est situé hors de France. Il s'applique également aux associés non-résidents de sociétés de personnes françaises.
4. Personnes physiques non-résidentes. Pour la définition des personnes domiciliées hors de France, l'article 244 bis A du CGI se réfère expressément à l'article 4 B du même code. Aux termes de cet article, sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France :
- les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ;
- les personnes qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles ne justifient que cette activité est exercée à titre accessoire ;
- les personnes qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques ;
- les agents de l'État qui exercent leurs fonctions dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus (voir pour plus de précisions, DB 5 B 1121).
5. Personnes morales non-résidentes. Le prélèvement s'applique aussi bien aux sociétés de personnes et aux sociétés de capitaux qu'aux organismes de toute nature (trust, association, caisse de retraite, fonds de pension, etc.) même s' ils ne sont pas dotés de la personnalité morale.
6. Associés non-résidents de sociétés de personnes françaises. L'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 complète l'article 244 bis A du CGI. Ainsi, à compter du 1er janvier 2005, le prélèvement s'applique aux sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 ter au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.
Cette mesure a notamment pour effet d'étendre le champ d'application de l'article 244 bis A du CGI aux associés personnes morales de sociétés de personnes françaises, qui ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu en France. Le prélèvement prévu par l'article 244 bis A du CGI est dans ce cas acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal.
B. PERSONNES EXONÉRÉES
7. Organismes et États étrangers. Les organisations internationales, les États étrangers, les banques centrales et les institutions financières publiques de ces États sont exonérés du prélèvement dans les conditions prévues à l'article 131 sexies du CGI (CGI, art. 244 bis-A-I, dernier alinéa).
8. Personnes qui exploitent une entreprise en France. Le prélèvement n'est pas applicable aux cessions d'immeubles réalisées par des personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France ou par des personnes morales ou organismes dont le siège social est situé hors de France et qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale (CGI, art. 244 bis A, 1er al.).
Pour bénéficier de cette mesure, l'immeuble doit être affecté à cette exploitation en France et être inscrit, depuis son acquisition, selon le cas soit au bilan fiscal, soit au tableau des immobilisations établi pour la détermination du résultat imposable du cédant. En pratique, les contribuables concernés doivent indiquer sur la déclaration, la mention « Néant - Plus-values professionnelles » et doivent justifier, à l'appui de cette déclaration, du respect des conditions prévues pour l'application de cette disposition.
La location d'immeubles (nue, meublée ou équipée) ne peut en aucun cas être considérée comme l'exploitation d'une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou l'exercice d'une profession non commerciale au sens de l'article 244 bis A du CGI. En effet, au sens de cet article, les immeubles affectés à l'exercice de l'activité industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale du cédant s'entendent exclusivement des moyens permanents d'exploitation de cette activité.
Lorsque l'immeuble cédé est inscrit à l'actif du bilan fiscal sans être affecté à l'exercice d'une telle activité, le prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI est dû, sans préjudice de l'imposition de la plus-value réalisée selon le régime des plus-values professionnelles. Autrement dit, l'imposition à l'impôt sur les sociétés ne dispense pas le cédant du paiement du prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI (cf. voir infra sur les modalités d'imputation du prélèvement).
Dans le cas sans doute exceptionnel où l'immeuble a d'abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d'être inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle et d'être cédé comme élément d'actif, la plus-value acquise par le bien pendant la période écoulée entre l'acquisition et la date de l'inscription à l'actif donne lieu au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI, dès lors qu'au moment où s'opère la cession, ce contribuable n'est pas domicilié en France.
9. Titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité. L'article 150 U-III du CGI prévoit une exonération en faveur des plus-values réalisées par certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité qui, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune et dont le revenu fiscal de référence de cette même année n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI.
Pour les cessions intervenues en 2004, cette exonération s'appliquait aux non-résidents par mesure de tempérament (BOI 8 M-1-04, Fiche 14, n° 10). Cette mesure de tempérament est rapportée à compter du 1er janvier 2005.
Pour les cessions qui interviennent à compter du 1er janvier 2005, ces dispositions sont applicables de droit aux seuls ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (art. 50 de la loi de finances rectificative pour 2004). Il s'agit donc exclusivement des ressortissants de la Communauté européenne, de l'Islande et de la Norvège.
Enfin, il est précisé que l'exonération est applicable aux ressortissants d'un Etat tiers à la Communauté européenne qui remplissent les deux conditions suivantes :
- pouvoir invoquer le bénéfice d'une clause de non-discrimination ;
- être placé dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à une exonération de plus-value immobilière sur le fondement de l'article 150 U-III du CGI.
Section 2 : Biens concernés
10. Le prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI s'applique aux plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d'immeubles bâtis ou non bâtis, de droits immobiliers ou d'actions ou parts des sociétés non cotées en bourse dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué principalement par de tels biens ou droits. Bien que figurant parmi les revenus de source française, il est rappelé que les plus-values réalisées par des contribuables domiciliés hors de France lors de la cession de biens meubles ne sont pas imposables.
Voir fiche n° 1 du BOI 8 M-1-04 relative à la notion de cession à titre onéreux
et le BOI 8 M-2-00 qui reste applicable mutatis mutandis
A. BIENS IMPOSABLES
11. Immeubles ou droits relatifs à un immeuble. Les immeubles et droits relatifs à des immeubles sont définis aux n° 21. et s. de l'instruction 8 M-1-04 auxquels il convient de se reporter.
12. Titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière. Les plus-values réalisées lors de la cession de parts de sociétés non cotées en bourse dont l'actif est constitué principalement par des immeubles ou des droits immobiliers sont soumises au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI.
Les dispositions de l'article 244 bis A du CGI s'appliquent :
- aux cessions de titres émis par des sociétés qui ne sont pas admises à la cote d'une bourse française ou étrangère. Toutefois, les gains réalisés à l'occasion de cession de titres de SICOMI ne relèvent jamais du régime des plus-values immobilières que ces sociétés soient cotées ou non cotées ;
- aux cessions de valeurs mobilières ou de droits sociaux de ces sociétés. Il s'agit donc, notamment, des actions ainsi que des droits de souscription ou d'attribution détachés de ces actions, des parts de fondateur ou parts bénéficiaires, des obligations négociables émises par les sociétés de capitaux (sociétés anonymes et sociétés en commandite par actions), des parts sociales dans les sociétés à responsabilité limitée, en commandite simple ou en nom collectif et des parts d'intérêts dans les sociétés civiles. Sont concernées non seulement les cessions en pleine propriété de valeurs mobilières ou de droits sociaux, mais aussi celles portant seulement sur la nue-propriété ou sur l'usufruit.
Ainsi, à la différence du régime de droit interne, le régime de la prépondérance immobilière continue à s'appliquer aux titres de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés qui ne sont pas admises à la cote d'une bourse française ou étrangère et dont l'actif est constitué principalement d'immeubles ou de droits relatifs à des immeubles. Corrélativement, le régime prévu aux articles 244 bis B et 244 bis C ne s'applique pas à ces titres.
13. Modalités d'appréciation de la prépondérance immobilière. Les modalités d'appréciation de la prépondérance immobilière de la société dont les titres sont cédés, sont alignées sur celles applicables en droit interne aux cessions de titres intervenues à compter du 1er janvier 2004.
Ainsi, sont considérées comme à prépondérance immobilière, les sociétés dont l'actif, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, est constitué pour plus de 50 % de sa valeur par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.
A compter du 1er janvier 2005, ces dispositions présentent un caractère législatif (article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004).
Il est toutefois précisé que seuls les actifs immobiliers de ces sociétés situés en France, à l'exclusion des immeubles affectés à leur propre exploitation ou à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale, doivent être retenus au numérateur pour le calcul du pourcentage de 50 %.
B. BIENS EXONÉRÉS
14. Les contribuables personnes physiques non domiciliés en France bénéficient de la plupart des exonérations applicables aux résidents ainsi que d'une exonération particulière.
1. Exonérations applicables aux résidents
15. Cessions intervenues en 2004. Pour les cessions intervenues en 2004, l'article 244 bis A du CGI ne visait pas expressément les dispositions prévues par les articles 150 U et 150 UB du même code.
Toutefois, il était admis que les diverses exonérations prévues au II de l'article 150 U du CGI en faveur des contribuables résidents s'appliquent aux cessions réalisées par les contribuables domiciliés hors de France. L'exonération applicable en cas de cession d'une résidence principale ou en cas de cession de titres d'une société détenant la résidence principale de l'associé cédant ne s'appliquait pas, de fait, aux contribuables domiciliés hors de France (BOI 8 M-1-04, Fiche 14, n° 16).
Cette mesure de tempérament est rapportée pour les plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2005.
16. Cessions à compter du 1er janvier 2005. A compter du 1er janvier 2005, l'article 244 bis A du CGI prévoit expréssement que, lorsque le prélèvement prévu par cet article est dû par des contribuables assujettis à l'impôt sur le revenu, les exonérations prévues aux 2° à 6° du II de l'article 150 U du CGI sont applicables.
Il s'agit de l'exonération des biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (4° du II de l'article 150 U), de l'exonération des biens échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées (5° du II de l'article 150 U) et des biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (6° du II de l'article 150 U). En outre, par l'effet de l'abattement pour durée de détention, la plus-value réalisée lors de la cession d'un bien détenu depuis plus de 15 ans est exonérée.
L'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 cite expressément et limitativement les exonérations applicables aux contribuables non-résidents. L'exonération applicable en cas de cession d'une résidence principale prévue au 1° du II de l'article 150 U ne s'applique donc pas, en droit comme en fait, aux contribuables domiciliés hors de France. En outre, la mesure de tempérament prévue au n° 22 de la fiche 2 du BOI 8 M?1?04 n'est pas applicable, à compter de la date de publication de la présente instruction, aux cessions réalisées par un contribuable qui n'a plus sa résidence fiscale en France au jour de la cession du bien (en règle générale à la signature de l'acte authentique).
Voir fiche n° 2 du BOI 8 M-1-04 relative aux biens immobiliers exonérés
2. Exonération particulière en faveur de l'habitation en France des non-résidents
17. Une exonération particulière est prévue pour les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l'habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne, dans la limite d'une résidence par contribuable et à condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession (CGI, art. 150 U?II 2°).
A compter du 1er janvier 2005, l'exonération est réservée aux cessions de biens dont les non-résidents ont la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de cette cession (article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004).
18. Personnes physiques non-résidentes en France, ressortissantes d'un Etat membre de la Communauté européenne. Le cédant doit réunir les trois conditions suivantes :
a- contribuable personne physique : l'exonération ne s'applique pas aux plus-values réalisées par une personne morale telle qu'une société de personnes, quand bien même ses associés satisfont aux autres conditions prévues par la loi ;
b- contribuable non-résident : l'exonération ne s'applique pas aux plus-values réalisées par un contribuable domicilié en France au sens de l'article 4 B du CGI. Cette condition s'apprécie au jour de la cession. Il est toutefois admis que cette exonération s'applique aux fonctionnaires et agents de l'Etat en poste à l'étranger domiciliés fiscalement en France (voir dans ce dernier cas le n° 69. pour les obligations déclaratives) ;
c- contribuable ressortissant de la Communauté européenne : l'exonération ne s'applique pas aux plus-values réalisées par un contribuable ressortissant d'un
Etat autre que ceux membres de la Communauté européenne, quand bien même il serait résident d'un Etat membre de cette Communauté. Ainsi, l'exonération s'applique à un Belge demeurant en Australie et non à un Australien demeurant en Belgique.
L'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 prévoit que l'exonération s'applique également aux contribuables ressortissants d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale. Il s'agit en pratique de ressortissants de l'Islande et de la Norvège, à l'exclusion du Liechtenstein. Ces dispositions sont applicables pour l'imposition des plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2004.
La qualité de ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou assimilé s'apprécie à la date de la cession du bien.
19. Clauses de non-discrimination. L'exonération est applicable aux ressortissants d'un Etat tiers à la Communauté européenne qui remplissent les deux conditions suivantes :
- pouvoir invoquer le bénéfice d'une clause de non-discrimination ;
- être placé dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à une exonération de plus-value immobilière sur le fondement de l'article 150 U-II 2° du CGI.
20. Condition de domiciliation fiscale en France. Le cédant qui souhaite bénéficier de l'exonération doit pouvoir justifier qu'il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d'au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
Sous réserve des conventions internationales, cette condition s'apprécie au regard des dispositions de l'article 4 B du CGI. La justification de cette domiciliation, qui n'est soumise à aucun formalisme particulier, peut être apportée par la production des avis d'impôt sur le revenu des deux années concernées. Seuls les avis d'imposition correspondant à des déclarations initiales déposées dans les délais légaux seront acceptés comme justificatif. En conséquence, tout avis émanant d'un rôle supplémentaire ne pourra être admis. La justification peut également être apportée par la production d'avis d'imposition à la taxe d'habitation à titre de résidence principale.
21. Première cession. L'exonération ne peut s'appliquer qu'une seule fois à compter du 1er janvier 2004. Pour l'appréciation de cette condition :
- il y a lieu de se placer à la date de la cession de l'immeuble concerné ;
- il est admis de ne pas prendre en compte les cessions qui ont bénéficié d'une autre exonération ou pour lesquelles aucune plus-value n'a été constatée.
22. Habitation en France des non-résidents. Le bien cédé doit constituer l'habitation en France du contribuable domicilié hors de France. Pour les cessions qui interviennent à compter du 1er janvier 2005, le contribuable doit avoir la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.
Le cédant est réputé avoir la libre disposition de son habitation lorsqu'il est susceptible de l'occuper à tout moment. En l'absence de titre d'occupation et de versement de loyer ou d'indemnité d'occupation, l'occupation gratuite d'une résidence par une personne autre que son propriétaire ou son conjoint n'a pas pour effet de priver le propriétaire du droit de disposer librement de cette résidence. En revanche, il n'en est pas ainsi lorsque l'immeuble est donné en location au cours de cette période.
Les immeubles inoccupés, vacants ou vides de tout meuble peuvent bénéficier de l'exonération, dès lors qu'ils satisfont à la condition de libre disposition.
23. Dépendances immédiates et nécessaires. Les dépendances immédiates et nécessaires de la première cession d'une résidence par un non-résident sont exonérées sous les mêmes limites et conditions que celles déjà exposées pour la cession de la résidence principale d'un contribuable résident (CGI, art. 150 U-II 3°).
Voir fiche n° 2 du BOI 8 M-1-04 relative aux biens immobiliers exonérés
kasom
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12 déc. 2011 à 17:10
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Bonjour condorcet
Vous auriez un lien qui renvoie sur ces fiches pratiques ??
merci d'avance
Vous auriez un lien qui renvoie sur ces fiches pratiques ??
merci d'avance
Cedric MOURIES
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Modifié par Cedric MOURIES le 12/12/2011 à 17:29
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Fiche 14
http://www.francaisdesuisse.ch/download/8M105.pdf
Cordialement.
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Cordialement.
kasom
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merci ;=))
La législation juridique et financière évolue en permanence...
12 déc. 2011 à 16:46
je réponds au 2 critères précédents, par contre, je suis française résidente en Chine. Puis je être exonérée de l'impôt sur la plus value en vendant ma résidence en France? Savez vous ou puis je trouver le texte correspondant?
si non, dois je rentrer en France, déclarer mon logement français comme résidence principale et le vendre a ce moment la pour ne pas payer d'impôt sur les plus values?
merci d'avance