Etat des lieux - contrat de location
BERNI67
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16 oct. 2011 à 11:09
Ptitangemarie Messages postés 1156 Date d'inscription mercredi 28 octobre 2009 Statut Membre Dernière intervention 18 juin 2014 - 16 oct. 2011 à 11:56
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Ptitangemarie
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16 oct. 2011 à 11:19
16 oct. 2011 à 11:19
L'augmentation du loyer se fait normalement annuellement à la date anniversaire du bail et celà selon l'indice IRL.
Cependant,il existe une situation où le propriétaire peut augmenter le montant des loyers de façon plus importante. C'est lorsque le loyer est, selon la formule consacrée, « manifestement sous évalué » (article 17-c de la loi de 1989). Ce terme par définition très général a donné lieu à une importante jurisprudence. Pour procéder à cette augmentation, le propriétaire doit pouvoir démontrer que le loyer encaissé est très en-dessous des prix du marchés.
Pour celà, le propriétaire doit avancer au moins trois références de logements identiques, autrement dit présentant des caractéristiques communes en matière de :
1) surface et de confort.
2) Si le logement se situe dans une agglomération de plus d'un millions d'habitants, il lui faudra apporter non plus trois mais six références.
3) Dans tous les cas de figure, les références doivent pour les 2/3 d'entre-elles porter sur des baux dont le locataire n'a pas changé depuis au moins trois ans.
Attention ! « manifestement sous évalué » ce n'est pas légèrement en dessous du marché ce qui pourrait se justifier par la fidélité du locataire. Cette appréciation est faite de façon restrictive par les juges pour éviter les abus.
En pratique, pour être mise en place, le propriétaire doit six mois avant la fin du bail faire au locataire une nouvelle proposition de loyer en lui indiquant les fameuses références prévues par la loi. Le formalisme en la matière est très important. Des mentions entières du texte de loi doivent être reproduites sous peine d'annulation.
L'assistance d'un professionnel du droit reste donc indispensable. Si quatre mois avant le terme du bail, le locataire n'a pas fait part de son acceptation, il faudra saisir la commission de conciliation. Cette saisine peut être due à l'initiative du propriétaire mais aussi du locataire (avec ou sans l'intermédiaire d'un avocat). Si aucun accord n'est trouvé, il est possible de demander une audience au juge, qui tranchera.
Cependant,il existe une situation où le propriétaire peut augmenter le montant des loyers de façon plus importante. C'est lorsque le loyer est, selon la formule consacrée, « manifestement sous évalué » (article 17-c de la loi de 1989). Ce terme par définition très général a donné lieu à une importante jurisprudence. Pour procéder à cette augmentation, le propriétaire doit pouvoir démontrer que le loyer encaissé est très en-dessous des prix du marchés.
Pour celà, le propriétaire doit avancer au moins trois références de logements identiques, autrement dit présentant des caractéristiques communes en matière de :
1) surface et de confort.
2) Si le logement se situe dans une agglomération de plus d'un millions d'habitants, il lui faudra apporter non plus trois mais six références.
3) Dans tous les cas de figure, les références doivent pour les 2/3 d'entre-elles porter sur des baux dont le locataire n'a pas changé depuis au moins trois ans.
Attention ! « manifestement sous évalué » ce n'est pas légèrement en dessous du marché ce qui pourrait se justifier par la fidélité du locataire. Cette appréciation est faite de façon restrictive par les juges pour éviter les abus.
En pratique, pour être mise en place, le propriétaire doit six mois avant la fin du bail faire au locataire une nouvelle proposition de loyer en lui indiquant les fameuses références prévues par la loi. Le formalisme en la matière est très important. Des mentions entières du texte de loi doivent être reproduites sous peine d'annulation.
L'assistance d'un professionnel du droit reste donc indispensable. Si quatre mois avant le terme du bail, le locataire n'a pas fait part de son acceptation, il faudra saisir la commission de conciliation. Cette saisine peut être due à l'initiative du propriétaire mais aussi du locataire (avec ou sans l'intermédiaire d'un avocat). Si aucun accord n'est trouvé, il est possible de demander une audience au juge, qui tranchera.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
16 oct. 2011 à 11:30
Pouvez-vous me confirmer si je dois laisser un garage à disposition sachant que l'état des lieux le prévois mais pas le contrat de location ?
16 oct. 2011 à 11:56
Il me paraîtrait logique que cette "règle" s'applique dans votre cas car le locataire à certainement pris en compte, lors du choix de la location, la présence de la cave et du garage Cependant, nous ne parlons pas d'équipement mais de biens non notés sur le bail...donc très honnêtement je ne sais pas. Essayez de contacter l'ADIL de votre région qui pourra certainement vous orienter.