Achat d'un terrain sous sa valeur

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- - Dernière réponse :  Cafécitron - 30 juin 2011 à 13:16
Bonjour,
Bien qu'ayant lu plusieurs posts sur le sujet, je cherche à bien comprendre le risque que je prend d'un achat sous sa valeur.
Je vous explique les faits.

Depuis 2006, je cherche à acquérir un bout de terrain pour y mettre du bois et eventuellement un abri démontable dans un village au fond de l'Ardèche. Il m'a fallu globalement 3 ans pour trouver le propriétaire et le notaire qui gérait la succession (car ex propriétaire décédé et n'habitant plus dans la région)
Bref, je prends contact avec le notaire, celui-ci me donne le coût du terrain (3000€) car terrain en zone non constructible et prix auquel le nouveau propriétaire a du payé les frais de succession.
Je donne mon OK pour ce prix (car j'en avais proposé moins).
Je demande à mon notaire de prendre en charge la vente. Comme cela se passe à plus de 200km de distance : il se passe presque 2 ans pour que tous les papiers soient récupérés (mairie, sacem...).
A ce jour mon notaire me dit : le terrain est passé constructible avec des contraintes d' assénissement ..... et me demande : ce que je fais, car le prix est sous évalué et il souhaite que je paye sa vrai valeur. Ce qui est pour moi impossible et ne m'intéresse pas pour ce que je veux en faire.
Pour info , ce terrain est en pente et n'est fait que de rochers. Des terrains constructibles aux alentours ont été vendus dans les 60000€ mais ils étaient plats et sans trop de rochers.
Pour rendre ce terrain constructible il faudrait au moins y injecter 15 à 20000€ (peut-être plus) de frais de dépierrement et de remblaiement.

mes questions donc :
A) si je dis au notaire de valider l'achat à 3000€.
1) sachant qu'à la base ce terrain a été validé sur cette base de prix, qui risque de porter l'affaire auprès de l'administrateur fiscal pour que je paye la plus-value des droits d'enregistrement?
2) est que le risque est de 100%? et de combien est le % que je risque de payer


B) si je dis au notaire de valider l'achat à 3000€ et de mettre sur l'acte que je paye les droits d'enregistrement à hauteur de 30000€
3) les droits à payer sont-ils bien d'environ 5 - 6% sur les 30000€ et les frais de notaire basé seront ils bien basé sur 3000€ car j'ai lu 12,5% pour les droits d'enregistrement sur certain forum
4) la valeur de 30000€ est elle valable? puis je mettre moins, j'ai lu que l'on parlait de 7/12 d'une évaluation?
5) y a t-il toujours un risque pour moi? si oui lesquels et combien?
6) le propriétaire peut-il revenir sur sa vente ou me poser des problèmes du fait que j'achète sous la valeur d'achat actuel (alors que j'ai accepté son offre d'achat qui , il me semble, constitue une promesse de vente)

Merci d'avance de m'éclairer sur les différents risques et sur-coûts car ma femme me dit que c'est trop risqué et que nous n'avons pas les moyens de payer des surcoûts inconsidérés.
D'un autre coté , même si pour moi le but n'est pas de construire quoique ce soit sur ce terrain car trop rocailleux, comme on dit, cela peut-être un bon placement.
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Merci
Bonjour

Vous posez beaucoup de questions vous ;=))

Si vous achetez 3000 e un terrain qui en vaut 30.000 € , vous avez deux risques :
1) le fisc vous réclamera les droits sur 30.000 e ( pas bien grave , c'est "pin uts " )
2) le vendeur lésé pourra vous attaquer plus tard ( il a deux ans ) pour lésion car vous ferez une plus value supérieure à 7/12 , plus gênant là ..

Tant que vous n'avez pas signé de compromis , tous les accords de prix précédents étant oraux , vous devrez payer le prix demandé par les vendeurs

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Merci
rebonjour

Je sais bien que cela est risqué : c'est pour cela que je poste pour bine connaitre jusqu'où sont les risques et surtout de combien ils peuvent être pour adopter la meilleure solution
qui peut être - tout laisser tomber
- acheter à 3000€ et attendre de voir
- acheter à 3000€ et déclarer 30 000€ au fisc

à ce jour si je fais un petit calcul (approximatif) :
3000€ de terrain, 1000 € de notaire, 6% de (30 000€ - 3000€) soit 1600€ de droit d'enregistrement = cela fait environ 5600€

est ce juste ? ou ai je oublié quelque chose?
mieux vaut-il déclaré de suite au fisc une valeur estimée ou attendre au risque de se prendre une amende supplémentaire?

Kasom : tu me marques que le propriétaire pourra m'attaquer pour lésion
mais c'est quand même lui et son notaire qui ont fixé le prix de vente.
Cette personne (petit neveu je crois) vivant sur la région parisienne a hérité de ce bout terrain et ne gère en rien ce bien, le notaire gérant la succession est sur Cannes et moi sur Grenoble
la possible plus value dont tu parles, personne n'en n'a même pas connaissance hormis maintenant la mairie, la sacem et mon notaire.
qu'est ce que ça donnerait s'il porte plainte dans 1 an => je peux refuser l'achat, l'annuler et récupérer la totalité de mon argent ?
kasom
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Bonjour

Il ne vous attaquera que si vous revendez le bien dans le deux ans et qu'il en a connaissance

donc achetez, payez les frais de notaire pour les 3000 € et serrez les fesses pendant deux ans par rapport au fisc

mais le jeu en vaut la chandelle
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30 juin 2011
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Merci
""Il ne vous attaquera que si vous revendez le bien dans le deux ans et qu'il en a connaissance"""
OK Kasom, donc pas de probleme car je ne compte pas renvendre ce terrain (au pire tout au moins pas avant 10 ou 15 ans au minimum)

Par contre tu dis que le mieux c'est de ne payer 3000€ et ne pas proposer plus au fisc
quitte a payer une pénalité plus tard => mais de combien?
kasom
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5846 -
et bien la différence entre les frais de notaire pour 30.000 € et pour 3000 € majorée des pénalités de retard, mais ça n'ira pas chercher bien loin car si vous déclarés 30000 e et que vous payez le terrain 3000 € ils vont requalifier la vente en donation déguisée
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30 juin 2011
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Merci
D'autres avis que Kasom qui me dit de foncer ?

quelqu'un sait me dire les frais que je peux avoir à payer ?
PCT38
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30 juin 2011
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Pas d'autres avis ... ?
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Merci
PCT38 propose d'acheter le bien 3 000 € et de déclarer l'achat à 30 000 € au fisc.
Mais :
- ça m'étonnerait que le notaire accepte de faire un faux (puisqu'il y aura 2 actes, un entre le vendeur et vous et un pour le fisc)
- le vendeur, avec un prix déclaré au fisc de 30 000 €, aura certainement un impôt sur la plus-value à payer. Il est d'accord bien-sûr^^
PCT38
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30 juin 2011
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non, le but n'était pas de faire 2 actes mais juste de déclarer sur l'acte de vente une valeur fiscal plus cher pour éviter d'avoir une imposition fiscale de rattrapage plus tard + pénalités.
mais comme le disait Kasom, c'est pire et ça prête à plein de questions : le mieux est donc de laisser courir la vente au prix de 3000€ .
Et votre vendeur acceptait qu'un prix de 30 000 € soit marqué et de n'empocher que 3 000 € ???? Il pouvait vous attaquer en justice pour le versement de la différence !!! et aurait eu l'impôt sur la PV à payer (et là, d'entrèe de jeu, sans attendre que le fisc le demande).

"le mieux est donc de laisser courir la vente au prix de 3000€ " : et Kasom avait ajouté "...et de serre les fesses pendant 2ans"^^
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Merci
Bonjour,
L'achat d'un terrain sous le prix de sa valeur, n'est pas interressant puisque le fisque vous feras un rattrapage. Et vous aurez des pénalités.
kasom
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L'achat d'un terrain sous le prix de sa valeur, n'est pas interressant

première nouvelle .....donc si on fait une "bonne affaire " en fait c'est pas intéressant ???
Bonjour Kasom,
Ce genre d'affaire n'est pas interessant dans le sens ou PCT38, prend certains risques comme vous lui expliquez, dans votre message.
La tranquillité d'esprit, et l'achat sera plus serein.
Bien cordialement.
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