Achat d'un terrain sous sa valeur

Bonjour,
Bien qu'ayant lu plusieurs posts sur le sujet, je cherche à bien comprendre le risque que je prend d'un achat sous sa valeur.
Je vous explique les faits.

Depuis 2006, je cherche à acquérir un bout de terrain pour y mettre du bois et eventuellement un abri démontable dans un village au fond de l'Ardèche. Il m'a fallu globalement 3 ans pour trouver le propriétaire et le notaire qui gérait la succession (car ex propriétaire décédé et n'habitant plus dans la région)
Bref, je prends contact avec le notaire, celui-ci me donne le coût du terrain (3000€) car terrain en zone non constructible et prix auquel le nouveau propriétaire a du payé les frais de succession.
Je donne mon OK pour ce prix (car j'en avais proposé moins).
Je demande à mon notaire de prendre en charge la vente. Comme cela se passe à plus de 200km de distance : il se passe presque 2 ans pour que tous les papiers soient récupérés (mairie, sacem...).
A ce jour mon notaire me dit : le terrain est passé constructible avec des contraintes d' assénissement ..... et me demande : ce que je fais, car le prix est sous évalué et il souhaite que je paye sa vrai valeur. Ce qui est pour moi impossible et ne m'intéresse pas pour ce que je veux en faire.
Pour info , ce terrain est en pente et n'est fait que de rochers. Des terrains constructibles aux alentours ont été vendus dans les 60000€ mais ils étaient plats et sans trop de rochers.
Pour rendre ce terrain constructible il faudrait au moins y injecter 15 à 20000€ (peut-être plus) de frais de dépierrement et de remblaiement.

mes questions donc :
A) si je dis au notaire de valider l'achat à 3000€.
1) sachant qu'à la base ce terrain a été validé sur cette base de prix, qui risque de porter l'affaire auprès de l'administrateur fiscal pour que je paye la plus-value des droits d'enregistrement?
2) est que le risque est de 100%? et de combien est le % que je risque de payer


B) si je dis au notaire de valider l'achat à 3000€ et de mettre sur l'acte que je paye les droits d'enregistrement à hauteur de 30000€
3) les droits à payer sont-ils bien d'environ 5 - 6% sur les 30000€ et les frais de notaire basé seront ils bien basé sur 3000€ car j'ai lu 12,5% pour les droits d'enregistrement sur certain forum
4) la valeur de 30000€ est elle valable? puis je mettre moins, j'ai lu que l'on parlait de 7/12 d'une évaluation?
5) y a t-il toujours un risque pour moi? si oui lesquels et combien?
6) le propriétaire peut-il revenir sur sa vente ou me poser des problèmes du fait que j'achète sous la valeur d'achat actuel (alors que j'ai accepté son offre d'achat qui , il me semble, constitue une promesse de vente)

Merci d'avance de m'éclairer sur les différents risques et sur-coûts car ma femme me dit que c'est trop risqué et que nous n'avons pas les moyens de payer des surcoûts inconsidérés.
D'un autre coté , même si pour moi le but n'est pas de construire quoique ce soit sur ce terrain car trop rocailleux, comme on dit, cela peut-être un bon placement.