bail emphytéotique entre enfants et parents

Question

Bonjour,

Bonjour,

Cas particulier pour un bail emphytéotique : 

Nous avons effectué une donation en indivision à nos filles (16 et 18 ans) d'un terrain constructible qui jouxte notre maison familiale.
 
Il était envisagé qu'elles vendent immédiatement ce terrain (l'estimation déclarée étant au niveau du prix du marché). A la suite de notre recherche pour un acquéreur, nous avons changé notre fusil d'épaule en mesurant le risque d'hériter d'un voisin malfaisant ou d'une construction qui dénature l'environnement de notre maison de famille (c'est vrai que l'on aurait pu le prévoir avant...). La  donation est maintenant réalisée et on va faire avec...

Nous envisageons maintenant (pour protéger l'endroit) de construire des locaux un peu architecturés sur ce terrain par l'intermédiaire d'une Sci (ma compagne et moi). Ces bureaux abriteront notre petite Sarl + une autre société ou entité (locataire à trouver) qui paieront un loyer à la Sci crée.  L'idée est de passer par un bail emphytéotique (30 ans par exemple) entre la Sci et nos enfants avec un loyer modique pour ce terrain. Nous passerons par un notaire.

Les caractéristiques des baux emphytéotiques m'amènent à poser les questions suivantes :

Questions : Est-ce qu'un bail emphytéotique entre parents et enfants est autorisé ? est-ce que cela peut apparaître suspect pour l'administration fiscale (donation déguisée) ? D'après-vous, faut-il ajouter une clause relative à des indemnités payées par nos enfants à la fin du bail pour que cela passe mieux ? Les problèmes vis à vis du fisc peuvent-ils intervenir au début ou et à la fin du contrat (dans 30 ans...) Pourrons-nous donner des parts de Sci au fil de l'eau à nos enfants (donation 10 ans) ?

Aujourd'hui le but recherché n'est absolument pas ce que peut laisser croire notre démarche, mais en l'espèce, ce qui nous intéresse c'est de savoir comment "pense" le fisc.

Merci pour vos réponses.

lucini · Accepted Answer

Bonjour,

Ce type de bail est juridiquement possible entre parents et enfants.
Impssible de donner un avis sur la normalité du bail sans connaitre la valeur du bien objet du bail et du montant de la valeur du loyer annuel qui ne sont pas indiqués dans la question.

Un rendez vous avec un Notaire me semble souhaitable pour étuder cette option avec toutes les conséquences juridiques des 2 parties signataires.

Cordialement

lucini · Answer

Bonjour,

Tout d'abord il est nécessaire de résumer les droits du bailleur et du preneur dans ce type de bail emphytéotique.

Le propriétaire d'un bien immobilier loué selon les termes d'un bail emphytéotique dispose des droits et obligations suivants : 
- Pouvoir de résilier le bail emphytéotique en cas de défaillances du locataire (défaut de paiement pendant deux années consécutives, inexécution des termes du contrat ou détériorations graves sur le bien)
- Possibilité de vendre ses droits de propriété liés au bail emphytéotique
- Recouvrement de la pleine propriété du bien au terme du contrat de location

droits et obligations du locataire
Ce Bail de longue durée (18 ans minimum) est conclu à des conditions avantageuses pour le preneur. Le montant du loyer est dérisoire

Quant aux droits et obligations du locataire dans le cadre d'un bail emphytéotique, ils consistent  à : 
- Réaliser tous travaux d'amélioration, de construction et de démolition autorisés par le contrat de bail
- Louer ou sous-louer le bien librement
- Vendre, aliéner, échanger ou hypothéquer la jouissance du bail
- Pouvoir traiter des actes de servitude
- Payer toutes les contributions et charges grevant le bien
- Ne pas détériorer le bien

Le régime fiscal des baux emphytéotiques qui concourent à la production d'immeubles est identique à celui des baux à construction. 

En principe, ces baux sont exonérés de TVA, dans les conditions définies au 7° de l'article 257 du code général des impôts (CGI) qui porte sur le champ d'application de la TVA en matière immobilière.

Toutefois, le 4° du 5 de l'article 261 du CGI prévoit que, quelle que soit l'affectation des locaux à édifier, ces contrats sont, en principe, exonérés de la TVA, mais ce type de bail peut être soumis à la TVA, sur option formelle.

La fin du bail n'ouvre au preneur aucun droit à renouvellement ni à indemnité. Il doit quitter les lieux sans rien détruire de ce qui en augmente la valeur et sans contrepartie (art. L 451-7 C rural). Si le preneur avait conclu des conventions, elles prennent fin avec l'extinction de l'emphytéose, sans possibilité pour les contractants du preneur de prétendre à prorogation, ni à indemnité.


L'inconvénient de votre projet c'est qu'au terme du bail la construction peut devenir la propriété du bailleur.

Le montant du loyer n'est pas du tout le problème principal, il est accessoire.

Je vous encourage vivement à avoir plusieurs avis avant d'engager cette opération pour bien mesurer les conséquences des 2 parties signataires.

Cordialement

Bail emphytéotique entre enfants et parents

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