redressement fiscal loueur en meublé! Résolu/Fermé

Question

Bonjour, 
bonjour 
Je loue depuis 1998 des appartements en meublé. (chaque appartement meublé par moi-même dans les règles de l'art et même plus puisqu'aux équipements obligatoires, j'y ajoute pour l'atrait des locataires des équipements non obligatoires souvents pécunieux très attractifs pour les potentiels locataires) 
Je fais les déclarations fiscales correspondantes chaque année sans soucis, cette année après un contrôle fiscal, l'inspecteur des impôts ma demandé de lui apporter les baux et à la lecture de ceux-çi (copiés sur de simples baux notariaux d'appartements non meublés) Il les requalifie en non meublé car dixit: 
- "cela n'apparaît pas explicitement sur le bail qu'ils sont meublés! (en effet je ne l'ai pas précisé mais ils le sont pourtant).... 
- "d'ailleurs la durée obligatoire minimale d'un an n'est pas clairement indiquée" (alors que pour moi 3 ans c'est forcément un an minimum non? 
Comment me défendre en sachant que l'investissement mobilier et important et renouvellé. 
Et si j'ai choisi cette option depuis 12 ans c'est que j'y trouve un intérêt!

titite1 · Accepted Answer

bonjour,

Merci de votre réponse mais je dois dire que celle-çi est destabilisante, si le fisc se moque royalement des qualifications et termes du contrat de location: c'est un indice et non une qualification qui s'impose à l'administration?! pourquoi à la lecture de mes baux le contrôleur a dit ce n'est pas un meublé? mais une location vide?. 

Si vous dites vrai,   j'ai effectivement des listes de meubles annexées à certains baux (et signées!), je peux le prendre par la main (euh non, quand même pas!) et l'ammener à 100 m ou se trouve un de mes appartements (qui est bien sûr meublé!) je l'ai déjà dit içi .
Mais les réponses de "nouveau 26 12 à 23h"....prétendent le contraire de ce que vous affirmez!

nouveau · Answer

le bail   des meublés est de 1 an ( avec tacite reconduction ), ou 9 mois si étudiant.
Les vides  = 3 ans

si le bail fait mention de 3 mois cela correspond à de la location vide

la législation n'est d'ailleurs pas la même légalement parlant :
vide  = dénonciation du bail = 3 mois
meublé , 1 mois



en outre, le meublé et le vide ne relève pas de la même loi et du même encadrement juridique

titite1 · Answer

Bonjour
quel est l'article législatif y faisant référence? (si bail fait mention de 3 mois cela correspond à de la location vide?)
vide = dénonciation du bail = 3mois
meublé = 1 mois

quel est cet encadrement juridique concernant ces différents baux?

nouveau · Answer

c'était 3 ans  que je voulais mettre pas  3 mois

nouveau · Answer

logement vide : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
logement meublé : faire un petit tour sur le site service-public.fr 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N349

titite1 · Answer

bonjour,

merci
de votre réponse mais encore une fois rien indique que mon inspecteur des impots a raison quand il requalifie mes appartements en "vide" alors qu'ils sont réellement "meublés".

En aucun cas je ne trouve sur l'article que vous mentionnez que mon bail établi sur la base d'un logement vide mais loué par moi même en logement meublé est interdit.

 (mes locataires le loue en l'état et en connaissance de cause sinon ils ne le prendraient pas s'il n'était pas meublé) " parmi mes locataires  se trouve des étudiants!

Ils sont meublés puisque regroupant tout ce qu'un meublé doit posséder (armoire, lit, table , couverts, chaises, gazinière, réfrigérateur,ect) la loi dit: "le bail doit mentionner.".....sous peine d'être qualifié par un inspecteur des impots en : appartement vide!

Mais quand ils sont meublés! Quel article dit cela doit appaître dans le bail?

Quel est l'article le soulignant?!

titite1 · Answer

.... sur le site comme vous mentionnez "service public " rien ne dit le contraire???

nouveau · Answer

Le probleme est que vous  faites des baux de locations  vides ( bail de 3 ans, loi de 89 sur le bail je suppose ). 
Vous contestez  le fait que l inspecteur les qualifie de vide  mais un tribunal ne  fonctionne que par preuve ( bail vide sous entend non meublé ou alors il s'agit d'un faux qui dit faux dit amende ). 


allez au conciliateur  fiscal  puis au tribunal administratif ... vous serez fixé


nb : en   remplissant un bail  logement  vide , un locataire pourra   embarquer  vos meubles ...

titite1 · Answer

bonjour,

Oui j'ai fais des baux de locations vides (3 ans), c'est le problème.

Mais mon option fiscal était bel et bien "location meublé".

Vous me dites d'aller au tribunal administratif, mais la réponse est contenue je suppose, plus haut dans votre démonstration (un tribunal ne fonctionne que par preuve) et ce tribunal fera comme l'inspecteur fiscal: à la lecture des baux verra qu'ils sont réalisés comme des "vides".

j'ai indiqué à la réception de la lettre recommandée à mon inspecteur d'ajouter un avenant aux baux , sa réponse : "cela ne marche pas pour les 3 années 2007, 2008, 2009!" 

Quelle est la démarche pour aller (si c'est utile en l'état actuel des choses) au conciliateur fiscal puis au trubinal administratif?

sophiag · Answer

Bonjour 
Peut etre que si vous pouviez contacter vos anciens locataires et qu'ils vous fassent des attestations sur l'honneur en disant avoir loué un appartement meublé, cela pourrait servir votre cause ????

titite1 · Answer

bonjour
merci sophiag, mais certains de ces locataires ont droit aux allocations logement (étudiants, jeunes travailleurs.....), à chaque fois ils utilisent par l'intermédiaire de la caf le pré-imprimé ou je dois indiquer:.... quelle est la date de démarrage du bail, ....l'adresse, le montant du loyer, sont-t'ils à jour dans les loyers, ect , de même chaque année en juillet, les mêmes questions sont posées sur un nouvel imprimé et à chaque fois une question apparaît sur ce pré-imprimé :
- je vous la donne en mille?! ..... cette question est:
.....  sagit t'il d'un logement vide ou meublé?
.....et depuis 12 ans j'indique naturellement .....meublé!!!!! 

de même avec certains de mes baux (pas tous) en fin de bail j'ai une liste signée par mes locataires avec le détail des meubles, mais pour l'inspecteur des impôts, qui n'en n'à dailleurs pas vu une puisque je ne lui ai fait copie que de certaines pages des baux (adresse, signatures,.... ce que je pensais indispensable) une liste n'est pas la preuve ! la preuve c'est ce que le bail stipule quand c'est indiqué .....pour 3 ans... cela veut dire une bail vide!!!!!!

Ces preuves par la Caf, ou ces listes peuvent elles inverser son jugement ou celui d'un juge?

nouveau · Answer

ça dépend où  vous en êtes.

Pour le conciliateur :
- il faut avoir eu le recommandé de proposition de rectification, avoir contesté  et avoir reçu la réponse de  votre inspecteur qu'il maintien sa position ( imprimé 3926 ). sur cet imprimé  , vous aurez les coordonnées du conciliateur fiscal

Pour le tribunal administratif:
Il faut que  vous ayez reçu l'avis  d'imposition à payez  à la date X, que vous ayez contestez et ayez reçu un rejet de l'administration ( lettre n°4140 ).A partir de là, vous avez 2 mois pour porter l'affaire devant les tribunaux

titite1 · Answer

bonjour,

Merci pour toutes vos réponses,

 j'ai reçu le recommandé de proposition de rectification le 24 décembre (beau cadeau!) (pour mémoire même si la lettre de proposition de rectification en fait état, je n'ai jamais reçu le premier avis en date du 13:09:2010!!! mais bien celui du 10/12:2010) 

donc si je vous suis, pour le conciliateur:

 -il faut que je conteste (pour le conciliateur? pour avoir ses coordonnées) merci de m'indiquer la procédure svp? comment contester?

-pour le tribunal c'est la phase d'après?  après le conciliateur???

Sur mon courrier (au dos) il y a règles de procédures en matières de rectifications 
et un article attire mon attention :
"article L.64 et surtout l'article L.80 A (disant....il ne sera procédé à aucun réhaussement d'impositions antérieures si la cause du réhaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été , à l'époque, formellement admise par l'administration."
.... vous pouvez consulter la suite mais si je m'arrête à ce début d'article c'est que :comme j'ai privilégié cette option fiscale dés le début et dés le premier achat de logement pour réaliser du locatif, au regard de l'administration fiscale c'est-à-dire depuis le début, ils connaissaient mon option fiscale (en meublé!) pourquoi je changerai à partir de 2007 (date à laquelle le contrôleur reviens?)

titite1 · Answer

bonjour
merci de vos réponses, mais je crois que pour mon affaire le piège se referme!
vous n'avez aucune autre solution? pour au moins une réduction ?

toto · Answer

Le fisc se moque royalement des qualifications et termes du contrat de location: c'est un indice et non une qualification qui s'impose à l'administration.

Si les états des lieux mentionnent les meubles, vous pouvez les communiquer (en copie) à votre interlocuteur. Le respect de la législation sur les baux ne le regarde pas.

Sinon vous pouvez lui proposer une visite des lieux.

Ce qui compte c'est la réalité, pas les termes d'un contrat (cela serait trop facile !).

titite1 · Answer

bonjour,

J'ai trouvé quelque chose qui pourrait m'aider qu'en pensez vous?

L'appellation "meublé"

La qualification de location meublée dépend de la volonté commune du locataire et du propriétaire de louer en meublé et non de l'importance du mobilier fourni. Cependant, un mobilier suffisamment important pour permettre au locataire d'occuper immédiatement le logement est nécessaire pour faire bénéficier le logement de cette qualification (meubles, literie, ustensiles.). A défaut, le bail peut être requalifié en bail de locaux nus et être soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de location

La location en meublé est régie uniquement par la volonté des parties (bail écrit ou verbal) et dans le silence du bail, par les articles 1708 à 1760 du Code civil. Un bail écrit est obligatoire lorsque le logement est destiné à la résidence principale du locataire, et conseillé dans les autres cas.

titite1 · Answer

Bonjour,
De même si je me tiens à cet article: "Le propriétaire qui opte pour ce type de location doit cependant veiller, sous peine de requalification - de plus en plus fréquemment prononcée par les tribunaux - en location non meublée qui soumet le contrat aux contraintes de la loi Mermaz (*), à ce que l'ameublement et l'équipement ménager (vaisselle, équipement de cuisine, ustensiles de ménage) doivent être suffisants pour permettre à l'occupant de s'y installer en n'y apportant pratiquement que ses effets personnels.

La location meublée était encadrée lorsque le logement est destiné à l'habitation principale du locataire dans le cas où le propriétaire bailleur louait « habituellement » plus de quatre logements meublés. Ces dispositions ont été étendues par la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale à toutes les locations meublées destinées à l'habitation principale. Le bail doit être écrit et doit être d'un an minimum. ; elles ne devraient a priori concerner que les nouvelles locations conclues à compter de l'entrée en vigueur de la loi. Pour les autres conditions du bail et a fortiori pour les autres baux, c'est la liberté contractuelle qui prévaut, et à titre supplétif, les articles 1708 à 1760 du Code civil."

avec mes listes de meubles signées je suis dans mon droit, malgré la qualification par l'inspecteur de mon bail en location vide?

titite1 · Answer

bonjour, idem sur un site d'avocats
La location d'un meublé   
 
Parlez-en sur notre forumPrincipe
Les règles applicables à toutes les locations meublées
La distinction : location à titre de résidence principale ou non d'un logement meublé
Les caractéristiques du logement loué meublé 
 
  
 

Principe 
On parle de location meublée lors de la location d'un logement décent et garni d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante.

Si un logement peut être loué meublé ou non meublé (vacant), cela dépend avant tout de la volonté des parties.

Mais cela dépend aussi des caractéristiques du logement par rapport à ce que la loi ordonne.

Sans oublier que les règles applicables varient selon le type de location meublée...
 



Les règles applicables à toutes les locations meublées 
Dans le cas de logement vacant, la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, aucune loi ne définit ni de réglemente spécifiquement les locations meublées. 

A l'exception de quelques dispositions particulières, les locations meublées échappent au régime de la loi du 6 juillet 1989 (article 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables sont : 

    - L'article 3-1 qui impose au bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique au locataire, qui sera annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement  (voir Les annexes du contrat de location),

    - L'article 6 (al. 1 et 2) qui impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent  (voir La location),

    - L'article 20-1 qui autorise le locataire, en cas de non respect de l'article 6 précité, à demander au propriétaire la mise en conformité de son logement (voir La location). Ces dispositions sont applicables à toutes les locations de logement meublé.

Outre ces dispositions, la location d'un logement loué relève du droit commun du louage (article 1708 à 1760 du code civil), sauf l'application du dispositif applicable en matière de location à titre de résidence principale.
 

La distinction : location à titre de résidence principale ou non d'un logement meublé 
La loi a opéré une distinction entre deux types de locations meublées selon qu'elle est consentie à titre de résidence principale ou non.

Cette distinction commande l'application de certaines règles spécifiques.

La location à titre de résidence principale d'un logement meublé
Les locations d'un logement meublé à titre de résidence principale doivent respecter certaines règles, édictées par les articles L. 632-1 et s. du code de la construction.

Il s'agit notamment de règles relatives à l'établissement du contrat de bail et à sa durée.

Voir Le contrat de location.

Ces dispositions sont d'Ordre Public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger. Concrètement, si le contrat prévoit des clauses contraires à ces dispositions, celles-ci seront nulles et sans effet (pour voir un exemple, cliquer ici). 

En cas de non respect de ces dispositions, la partie lésée pourra saisir le tribunal d'instance, afin de faire valoir ses droits.

Les locations meublées à usage autre que la résidence principale de son occupant
Dans cette hypothèse, les parties sont libres d'aménager le contrat de bail selon leur volonté commune. 

Elles négocieront ainsi la durée du bail, le montant du loyer et des charges, etc.
 

 
Si en matière de location meublée (autre qu'à titre de résidence principale) l'écrit n'est pas imposé, il est en revanche vivement conseillé. 

Il est également conseillé de procéder à un inventaire du mobilier ainsi qu'à un état des lieux (voir Les annexes du contrat de location). 

Ces formalités peuvent permettre d'éviter un litige et, en cas de différend, elles constitueront des preuves précieuses pour les parties.
 

Les caractéristiques du logement loué meublé 
Le mobilier garnissant le logement doit être suffisant pour permettre la vie courante.

Ainsi, le logement devra être équipé d'une table, de chaises, d'un coin cuisine (évier, plaques de cuisson, réfrigérateur), de lit(s), d'armoire.

La quantité (nombre de lit, de chaises, etc.) s'apprécie au cas par cas, en fonction du nombre de pièces (ou de la surface) du logement loué.

Par ailleurs, le plus important demeurant la volonté commune des parties (locataire et propriétaire), si le logement était  meublée "au départ" un meublé, il le demeure même si le locataire  apporte ses propres meubles, et les substitue au mobilier garnissant le logement. 

La qualification de la location meublée ne sera pas modifiée pour autant.
 

 
Ne pas « sous meubler » le logement si vous voulez bénéficier du régime de la location meublée.

Ce point est particulièrement important.

A défaut d'être suffisamment meublé, il ne pourra pas s'agir d'une location meublée, et le locataire pourra demander l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par le passé, les juges ont décidé que certains éléments de mobiliers apparaissaient essentiels à la qualification de location meublée.

Il en est ainsi, par exemple, de la literie, de la vaisselle ou encore des ustensiles de cuisine.

titite1 · Answer

bonjour
Tout ça obtenu en tapant sur google
article 1708 à 1760 du code civil
qui peut commenter svp?
merci

titite1 · Answer

Bonjour,

Dans la thése ci-dessous les lignes suivantes permettrons sans doute de requalifier par le contrôleur sa vision de location vide en meublé:

"La liste des meubles laissés à la disposition du locataire doit être tenue dans un inventaire et annexée au contrat de location. Cette formalité conserve toute son importance, puisqu'on peut imaginer qu'un logement succinctement meublé et dont le contrat ne serait pas pourvu d'inventaire, pourrait être requalifié en location vide, et se trouver ainsi assujetti à la loi de 1989".


Contrat de location meublée (et location meublée pour étudiant) 


Le régime relatif aux contrats de locations meublées est soumis à la loi du 29 juillet 1998 et inséré dans le Code de la construction et de l'habitation. Ce régime a été élargi à tous les bailleurs en meublé, sous certaines conditions, par la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo), version consolidée au 06 mars 2007. Sont aussi applicables aux contrats de locations meublées, les articles 1708 à 1762 du Code Civil, et la Loi du 13 Décembre 2000 (dite Loi SRU).

Depuis le 20 janvier 2005, la durée minimale du contrat en location meublé est d'une année. A l'expiration du contrat, le bail est tacitement reconduit pour une durée équivalente, aux mêmes conditions, sauf si le bailleur a prévenu le locataire, trois mois avant, au moins, des modifications (durée, loyer, etc.) qu'il souhaite y apporter, et à moins que ces modifications ne figurent déjà pas sur le contrat initiale.

Ces textes de Loi sont évidement consultables sur le site de Légifrance.


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Qu'est-ce qu'une location meublée ?
Il existe deux types de location : la location nue, c'est-à-dire la mise à disposition d'un local vide, puis la location meublée ou en meublé, qui consiste à louer un local « meublé ». Cependant aucune loi ne définit la notion de location meublée, et quel mobilier doit contenir le logement.

La jurisprudence s'est chargée de répondre à cette interrogation. Il apparaît donc que pour bénéficier de la qualification de location meublée, le logement doit être garni d'un certain nombre d'élément tels que meuble, literie / matelas, ustensiles, vaisselles et ce en nombre suffisant pour permettre la vie courante du locataire. Il ressort de la jurisprudence que le local doit être « normalement meublé » afin de permettre au locataire d'y vivre convenablement, sans apporter de meubles extérieurs. Le logement doit présenter des éléments de confort permettant au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre correctement.

Mais la jurisprudence semble évoluer avec les textes, et si un aménagement substantiel pouvait jusqu'ici suffire, on voit apparaître une obligation pour le propriétaire de mettre à disposition de son locataire les équipements essentiels (en état de marche) tels que réfrigérateur, plaque chauffante ou gazinière (Cass.Civ 3ème - 9 février 2005). A défaut, en cas de litige, le bail pourrait être requalifié en contrat de bail relevant de la loi de 1989 (destiné aux logements vides). Le coin cuisine est ainsi reconnu « indispensable »pour permettre au locataire d'avoir une jouissance normale des lieux.

Il faut ajouter que la Loi Solidarité Renouvellement Urbain - dite loi SRU - du 13 décembre 2000, a posé les critères de définition d'un logement décent, à savoir superficie et conforts minimaux. Puis, le décret du 30 janvier 2002, pris en application de cette loi, a précisé les caractéristiques de la décence qui s'imposent à tous les logements loués (vides ou meublés) et qui visent à garantir la sécurité physique et la santé des locataires. Le logement loué qui ne correspondrait pas à ces critères pourrait entraîner la condamnation judiciaire de son propriétaire. Le tribunal pourrait alors exiger la mise aux normes du local ou une baisse significative du loyer.

Il faut toutefois prendre en considération la volonté des parties, qui peuvent souhaiter profiter du régime de la location meublée, bien que le local soit meublé de façon minimaliste. Ainsi, la qualification de location meublée peut dépendre davantage de la volonté des parties que de l'importance du mobilier fourni. Il faut savoir que le fait pour un locataire de substituer le mobilier fourni par le propriétaire par ses propres meubles, est considéré comme une tolérance du propriétaire, et n'a pas d'incidence sur le caractère meublé de la location.

La qualification de « normalement meublée » est importante puisqu'elle conduit à l'application d'un régime dérogatoire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.


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Un régime souple posé par la loi de 1998
La location meublée échappe à la loi du 6 juillet 1989 plus contraignante (durée du contrat, préavis, congés motivé), réservée à la location vide. Ce régime souple posé par la loi du 29 juillet 1998 permettait au propriétaire de conclure un bail de n'importe quelle durée, d'augmenter librement le loyer, de mettre fin à sa location sans préavis, et d'expulser le locataire qui n'honore pas son loyer... Aucune contrainte ne pesant réellement sur les propriétaires, mises à part les obligations de mise à disposition du local, et de jouissance paisible du bien (base du contrat de location) et le régime fiscal leur étant favorable, on comprend aisément pourquoi nombre de propriétaires se sont investis dans ce type de location.

Le régime particulier relatif aux bailleurs qui louent habituellement plus de quatre logements meublés, instauré par la loi du 29 juillet 1998, est élargi à tous les bailleurs en meublé par la loi du 18 janvier 2005. En effet, la loi de 1998, posait déjà l'exigence d'un contrat de bail pour une durée d'un an, et fixait les durées de préavis de chaque partie, mais le champ d'application de ces dispositions était limité aux propriétaires qui proposent plus de quatre logements meublés à la location. La loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 - dite Loi Borloo - règlemente donc l'ensemble des locations meublées.


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La loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo)
L'article 115 de la Loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 vient modifier l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation, en proposant une règlementation de la location meublée plus protectrice des intérêts du locataire. Cette mesure conduit globalement à rapprocher le régime des locations meublées à celui des locations vides.

Applicables depuis le 20 janvier 2005, les principales incidences des mesures apportées par cette loi touchent essentiellement les contrats de location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, et s'imposent principalement aux propriétaires. Il faut ajouter que toutes dispositions contraires à ce texte, seraient illégales. Ce qui met fin aux abus, que la législation souple rendait possible. (Exemple : clause selon laquelle le locataire ne pouvait pas quitter le logement au cours du bail).

 L'obligation d'un contrat écrit :
Jusqu'ici, le contrat de bail par écrit n'était pas obligatoire même si vivement conseillé par les professionnels. Selon l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans sa nouvelle rédaction : « Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. »

Le contrat de bail écrit est donc rendu obligatoire dans une certaine mesure, puisqu'il est désormais exigé dès que le logement loué constitue la résidence principale du locataire. A défaut, un contrat oral reste possible, même si cette situation n'est pas recommandée. Il faut savoir qu'en l'absence de toute convention ou clause particulière, les relations bailleur / locataire sont régies par le code civil (Article 1714 et suivants).

La liste des meubles laissés à la disposition du locataire doit être tenue dans un inventaire et annexée au contrat de location. Cette formalité conserve toute son importance, puisqu'on peut imaginer qu'un logement succinctement meublé et dont le contrat ne serait pas pourvu d'inventaire, pourrait être requalifié en location vide, et se trouver ainsi assujetti à la loi de 1989.

 La durée minimum du contrat :
Dorénavant, tous les baux signés doivent avoir une durée minimum d'un an. A l'expiration, le bail sera tacitement reconduit pour une durée équivalente et aux mêmes conditions. Le propriétaire pourra néanmoins proposer au locataire des modifications pour le nouveau contrat, à l'occasion du renouvellement concernant le montant du loyer, ou la nature de la chose louée, à la condition que le locataire en soit averti trois mois avant la date de fin du contrat.

 La durée minimum du préavis :
A l'expiration du bail d'un an, le propriétaire-bailleur qui souhaite donner congé à son locataire, doit l'informer de ses intentions, trois mois avant l'expiration du bail. Il est à noter que le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception du congé par le locataire, conformément à l'article 1315 du Code civil. Le locataire doit avoir signé l'accusé de réception du courrier avant le début du délai de préavis. A défaut, le congé sera nul et le bail automatiquement reconduit.

Le locataire, quant à lui, conserve la possibilité de quitter le logement à tout moment (même avant le délai d'un an), sous réserve de donner un préavis d'un mois à son bailleur.

Concernant les modifications apportées au contrat, celles-ci doivent avoir lieu au moment du renouvellement du bail, et proposé dans un délai de trois mois avant la fin du contrat. La fixation du loyer demeure libre, mais il ne peut être augmenté qu'au moment du renouvellement du bail, et seulement en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction. Cependant, le propriétaire n'a aucun compte à rendre pour fixer le montant du loyer, lors de la conclusion du bail avec un nouveau locataire.

 L'obligation de motiver le congé :
Le congé prononcé dans l'hypothèse du non renouvellement du bail par le propriétaire-bailleur doit être motivé. La motivation du propriétaire doit s'inscrire dans des hypothèses plus restreintes : 
 reprise du logement pour occupation personnelle ou par sa famille ; 
 reprise du logement pour vente ; 
 reprise pour motif sérieux ou légitime, c'est-à-dire l'inexécution des obligations du locataire telle que le défaut d'assurance locative, le défaut de paiement des loyers, le mauvais comportement adopté en copropriété (nuisances), ou le manque d'entretien flagrant du logement.

Concernant le non-paiement du loyer du locataire, le bailleur a la possibilité de se garantir contre la situation d'insolvabilité de son locataire en exigeant une caution à l'occasion de la conclusion du bail, ou de souscrire à une assurance loyer-impayés.

 La résidence principale du locataire, comme critère d'application des nouvelles dispositions :
Seules les locations meublées occupées à titre de résidence principale sont concernées par les nouvelles dispositions. Quand le logement constitue la résidence principale du locataire, il n'est plus nécessaire de demander une autorisation à l'administration pour transformer une location vide en location meublée. Il est vrai que le principe de la location meublé est surtout adopté par un type de population en transit, tel que les étudiants, les cadres mutés pour raison professionnelle, les jeunes couples en cours d'installation, ou les personnes divorcées. Dans ce cas, difficile d'apprécier la résidence principale du locataire. La jurisprudence permet de dégager quelques indices pour apprécier la qualification de résidence principale : 
 la durée effective d'occupation du local 
 les attaches familiales 
 le lieu d'exercice de la profession 
 le lieu de paiement des impôts sur le revenu


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La situation de l'étudiant
Trouver une location étudiante est souvent le parcours difficile au début de la rentrée universitaire : cités universitaires saturées, résidences étudiantes complètes, locations du CROUS déjà louées, frais d'agences immobilières difficiles à supporter, marchands de listes pas toujours honnêtes.... Cette situation n'est pas nouvelle et se répète chaque année. Dans ces conditions chaque étudiant espère louer son logement entre particuliers et se loger sans frais d'agence immobilière permet aux étudiants d'économiser au moins un mois de loyer.

Le régime relatif aux contrats de locations meublées pour étudiants est soumis à la loi du 29 juillet 1998 et inséré dans le Code de la construction et de l'habitation. Ce régime a été élargi à tous les bailleurs en meublé, sous certaines conditions, par la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo), version consolidée au 06 mars 2007. Sont aussi applicables aux contrats de locations meublées, les articles 1708 à 1762 du Code Civil, et la Loi du 13 Décembre 2000 (dite Loi SRU).

Les étudiants sont considérés comme ayant leur domicile principal à l'adresse de la location, même s'ils sont fiscalement rattachés à leurs parents. En effet, selon les termes de la réponse ministérielle du 30/11/2004, la résidence principale est « un logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s'il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents ». En revanche, si l'étudiant ne souhaite pas conserver son logement durant l'été, il ne sera pas soumis à la nouvelle règlementation issue de la loi de cohésion sociale.

De la faculté de réduire la durée d'une location meublée aux étudiants (art. 33 / CCH :art. L. 632-1) :


Les contrats de location de logements meublés doivent respecter un minimum de conditions depuis la loi de cohésion sociale. Le bail doit notamment être d'une durée d'un an et il est reconductible par tacite reconduction. Cette mesure à peine entrée en vigueur (20 janvier 2005) est modifiée pour permettre au bailleur de louer à des étudiants pendant la période universitaire et sous forme de location saisonnière pendant la période estivale. Lorsque la location sera consentie à un étudiant, la durée du bail pourra être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite sera inapplicable.

En revanche la possibilité de déroger à la règle de surface minimum de 9 m² lorsque le logement concerné aurait été mis en location par l'intermédiaire d'une association d'insertion ou d'un centre régional des oeuvres universitaires et scolaires (CROUS) qui avait été adoptée dans le cadre de la loi de cohésion sociale avant d'être accidentellement abrogée par la loi sur les territoires ruraux a été abandonnée dès la première lecture du projet de loi sur le développement des services à la personne.


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Bilan et Conséquences pour le propriétaire-bailleur
Les contraintes posées deviennent quasiment les mêmes. Selon les termes de Matine Rullier, Directrice de l'agence départementale parisienne d'information sur le logement « Les statuts de loueur en meublé se rapproche de plus en plus de celui du loueur en vide tout en gardant certaines souplesses ».

Le régime fiscal reste avantageux, puisque les dispositions de la loi Borloo n'ont en rien modifié le concernant. Le propriétaire-bailleur entre dans la catégorie de loueur en meublé "non professionnel" : 
 S'il n'est pas inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce (RC) ; 
 Si bien qu'inscrit au RC en qualité de loueur professionnel, il retire de cette activité un montant de recettes, inférieur ou égal à 23.000€ et correspondant à moins de 50% de son revenu global.

La location à titre habituel d'appartements ou de chambres, réalisée par toute personne est une activité commerciale, bien que non professionnelle. Ainsi, au regard de l'impôt sur le revenu, les revenus issus de cette activité sont à déclarer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.

Il s'agit alors de reporter les revenus tirés de ses locations meublées directement sur sa feuille de déclaration de revenus (formulaire 2042C disponible sur le site www.impots.gouv.fr ) à la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux », et l'administration lui appliquera un abattement de 70%. Le propriétaire n'est finalement imposé que sur 30% des loyers perçus.

C'est le régime du micro-Bic. Il peut s'appliquer tant que le montant brut des revenus issus des loyers, n'excède pas 76.300 € par an (HT). Pour les locations vides, le régime équivalent du micro-foncier ne permet de bénéficier que d'un abattement de 30%. Cet abattement forfaitaire est prévu pour compenser l'ensemble des charges du bailleur. Il est très intéressant lorsque les charges sont peu élevées et n'atteignent pas 68% du montant des recettes. Dans le cas contraire, il vaut mieux adopter le régime du réel.

Mis en place en 1999, ce régime est adopté par la plupart des propriétaires, pour sa simplicité, puisqu'il n'y a aucune formalité et il n'est pas nécessaire de se faire inscrire au registre de commerce.

Il est également possible de choisir le régime en frais réels ou celui des loueurs en meublé professionnel, mais plus complexe ou contraignant, ils ne feront pas l'objet d'un développement ici, cependant soulignons toutefois : A partir de 23 000 € de revenus locatifs en meublé, il est nécessaire de choisir un profil loueur professionnel ou non professionnel, puisque les incidences fiscales sont propres à chaque catégorie.

 Concernant les autres impôts :

 Les particuliers qui louent à usage d'habitation des appartements meublés, sont exonérés de TVA. 
 Le propriétaire-bailleur reste assujetti à la Taxe foncière. 
 Cependant, la taxe d'habitation est due lorsque le logement l'habitation personnelle du propriétaire ou du locataire au 1er janvier de l'année. 
 Le propriétaire est donc imposable à la taxe d'habitation, lorsque le local constitue leur habitation personnelle (principale ou secondaire). L'habitation personnelle s'entend du logement dont le bailleur conserve la disposition en dehors des périodes de location. En revanche, c'est le locataire qui est redevable de la taxe d'habitation lorsque le logement est réservé exclusivement à la location en meublé. 
 Enfin, les loueurs de meublés sont assujettis à la taxe professionnelle, exception faite des locations correspondant à une partie de l'habitation principale du propriétaire. 
 Ce régime fiscal favorable au propriétaire, justifie sûrement le fait que le meublé reste encore très attractif.

titite1 · Answer

bonjour ,

Merci Toto pour ces réponses maintenant comment présentez cela à mon contrôleur, je le soupçonne d'avoir des "vues" sur moi, quand on connaît les statistiques de contrôle, pour moi ce sera le second redressement (second,pour ne pas qu'il y en ait un troisième!) en 3 ans (le premier était sur mes frais réels et sur les pensions alimentaires).

Comment présentez tout ça en sachant que les 15, 20 baux (il voulait 2007,2008,2009) que je lui ai présenté, il n'a vérifié devant moi que le premier et a rapidement conclu que c'était un bail vide, à la lecture dles "3 ans" il ne pouvait pas se tromper, lui en avait personnellement des meublés et ses baux ne se présentaient pas comme cela  ect...

Je reprécise içi que si je n'ai présenté que quelques feuillets des baux c'est que je pensais plus à une vérification des recettes (chiffres et des durées ), qu'à leur traduction de "meublés" par le contrôleur en "vides".

Ce n'était pas pour cacher quoique ce soit mais une dizaine de feuillets multiplié par 3 ans (2007,2008,2009) cela aurait fait 34 baux multiplié par 11 feuillets environ soit plus de 350 copies pour une petite photocopieuse d'amateur qui ne fonctionne pas très bien!

Donc il n'à vu aucune liste de meubles! que je n'ai pas photocopié car pour moi ce n'était  pas nécessaire  pour une simple vérification des recettes!

Donc je disais coment lui présenter ?

une lettre recommandée avec :

-copie des baux, avec la liste des meubles annexée et signée par les locataires

- photocopie des annonces passée par des annonceur (avec facture!) avec le détail de cette dernière indiquant "loue f2 entièrement meublé" par ex"

merci de vos réponses

titite1 · Answer

bonjour,

Vous dites:

"l'ammener à 100 m ou se trouve un de mes appartements (qui est bien sûr meublé!) 

A la date de la visite. 
Lors de cette visite en 2011 ou à partir de 30/12/2010, qu'est ce qui prouve que le bien était meublé antérieurement" 


bonjour,

.......?!   le locataire lui dira! (s'il accepte la visite!)..... la liste des meubles qui précisera les meubles!

pourquoi penser qu'un contribuable comme je le suis cherche à biaiser ? je n'en suis qu'un  parmi bien d'autres qui a choisi son option fiscale (lui semblant la meilleure au moment de ce choix, bien que le législateur l'à fait bien évoluer en queques années 72 puis 71 puis 50%!!!!!!)

titite1 · Answer

?????

titite1 · Answer

bonjour , 

Merci Toto pour ces réponses maintenant comment présentez cela à mon contrôleur, je le soupçonne d'avoir des "vues" sur moi, quand on connaît les statistiques de contrôle, pour moi ce sera le second redressement (second,pour ne pas qu'il y en ait un troisième!) en 3 ans (le premier était sur mes frais réels et sur les pensions alimentaires). 

Comment présentez tout ça en sachant que les 15, 20 baux (il voulait 2007,2008,2009) que je lui ai présenté, il n'a vérifié devant moi que le premier et a rapidement conclu que c'était un bail vide, à la lecture dles "3 ans" il ne pouvait pas se tromper, lui en avait personnellement des meublés et ses baux ne se présentaient pas comme cela ect... 

Je reprécise içi que si je n'ai présenté que quelques feuillets des baux c'est que je pensais plus à une vérification des recettes (chiffres et des durées ), qu'à leur traduction de "meublés" par le contrôleur en "vides". 

Ce n'était pas pour cacher quoique ce soit mais une dizaine de feuillets multiplié par 3 ans (2007,2008,2009) cela aurait fait 34 baux multiplié par 11 feuillets environ soit plus de 350 copies pour une petite photocopieuse d'amateur qui ne fonctionne pas très bien! 

Donc il n'à vu aucune liste de meubles! que je n'ai pas photocopié car pour moi ce n'était pas nécessaire pour une simple vérification des recettes! 

Donc je disais coment lui présenter ? 

une lettre recommandée avec : 

-copie des baux, avec la liste des meubles annexée et signée par les locataires 

- photocopie des annonces passée par des annonceur (avec facture!) avec le détail de cette dernière indiquant "loue f2 entièrement meublé" par ex" 

merci de vos réponses

TITITE · Answer

Bonjour,

Ce message à l'attention de Toto/

- .....après avoir respecté à la lettre tout ce que vous m'avez indiqué de répondre par lettre recommandée à mon inspecteur, j'ai reçu sa réponse ce matin par courrier:

 Au point de divergence:

- Requalification des locations meublées en location de locaux nus 2007, 2008, 2009
Réponse de l'inspecteur par courrier:

"Au vu des nouveaux documents adressés, le redressement envisagé sur ce point est abandonné".

Autrement dit Toto, vous avez parfaitement connaissance de la fiscalité et de sa technicité, l'occasion m'est donné sur ce site de vous remercier, je pense que bien des contribuables dans la même situation que la mienne mais sans conseils avertis, comme vous avez pu me donner, ont du laisser tomber et accepter un redressement qui n'avait pas lieu d'être.


Même s'ils étaient comme moi même dans leur bon droit, en l'absence de l'aide que j'ai pu obtenir sur ce site grâce à vous.

 Vous avez une parfaite connaissance de la fiscalité et sa démonstration à été sans faille. 

Encore, merci.

Redressement fiscal loueur en meublé!

25 réponses

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