Valeur legale d un bon de visite

l annonce du terrain etait sur 2 agences et sur un quotidien dc au vendeur de se montrer convainquant
hors ce dernier ne savait pas ou etaient les bornes, ignorait la presence d un ruisseau etc ...chere marie pensez que ce soit pro
de plus il ne m a ete delivré aucun bon de visite
il a erroné mon nom de famille bref...un vrai pro ds tte sa splendeur qu il maitrise d abord les bases de son boulot et apres on verra .. no comment

j ai oublie de signaler sur es doc que je me suis procuré
les prix sont raturés.... enorme tt ca qd meme

il va falloir qu il m explique pourquoi sur les documents les prixsur raturés!!!

a lui d etre vigilant
oui raturés sur ts les documents
que penses tu du fait qu il ne connaisse pas le terrain?
et oui, je me protege tt comme lui

ca fait beaucoup d erreurs de sa part!!!
ma notaire me stipule que le dossier est caduque

Tu ne réponds pas à mes questions.

Cela ne te concerne pas.

nous sommes tous concernés donc a eux de voir
ils veulent nous intimider donc on repond avec nos armes

Mise à part votre appréciation qui est plus que douteuse (je ne me sens absolument pas la "bave aux lèvres") et la première partie de votre post qui est erronée (revoyez la jurisprudence), je suis plus en accord avec votre seconde partie (qui est de fait en contradiction avec la première) ....vous répétez en définitive ce qui a été dit par "La flopée de négociateurs en immobilier la bave aux lèvres" !

Il n'y a pas de contradiction puisque vous dites la même chose que nous dans votre intervention ! A souligner que terme de jugement de valeur vous devriez vous appliquer votre sentence !!
Maintenant je pense être honnête dans mes réponses sur tous les sujets que j'aborde sur ce forum et je ne vous permets pas d'en douter. Le problème est que votre réponse (première partie) peut faire prendre un risque certain à Bonnie. La jurisprudence est assez étoffée dans le domaine des relations entre clients particuliers et AI, notamment en ce qui concerne les preuves de mises en relation.

le bien est paru de pap
je pose une question sur la legalite du bon car j ai plusieurs sons de cloches

Bonjour

Le meilleur son de cloche que tu auras, sera de traiter avec l'agence qui a fait son boulot de te trouver ce terrain, donc tout travail méritant salaire, de recevoir sa commission.
Dans le cas contraire, l'agence risque de mettre le vendeur au tribunal, pour récupérer sa commission avec en plus des risques de dommages et intérêts ...et toi avec °)

oui mais pas d exclusivite.....

Exclusivité ou pas.
Pour ma part, c'est Tribunal.
Un peu pénible de bosser pour des prunes.

c la crise!! donc chacun defend son bifteck!!!
j ai pris contact avec mon avocat

marie : c le jeu

Tu n'es pas du tout dans le bain. Si tu connaissais les résultats des Cours de Cassation en faveur des AI ...........
Tout ça pour entuber les frais d'agence.
c'est pathétique.
Je ne sais pas ce que tu fais comme boulot, mais ....

au vue des elements que les vendeurs et moi meme disposons contre ses arguments a lui
aie aie aie
pourtant j etais prete a negocier

c'est pathétique.

a chacun ses capacites!!!!

Les tiennes sont nulles.
C'est très racaille.
Mais bon, la roue tourne ........

au risque d etre bete que veut dire salim?

Rien d'intéressant ....

donc marie , j ai envoyé mon recommandé le 24 aout

marie, mon constructeur a qui j ai envoyé le bon de visite etc, a pris contacte avec un ami travaillant ds une agence immo , conclusion , le bon n a pas de valeur sachant qu il n y a pas d exclusivite; terrain mis en vente sur 3 sites; donc de mon coté par curiosite, j ai appelé une agence au hasard , j ai expliqué mon cas et tant que je n ai signé qu un bon de visite seulement, on m a dit que j etais libre de choisir avec qui je traite,
les agences ont elles des politiques differentes? affaire a suivre

plus de reponse!!

L'agence n'a pas d'exclusivité de la part du vendeur.
L'agence n'a pas de mandat de recherche de l'acheteur.
Tout à fait d'accord !
Ensuite vous ne faites que des supputations et dans ce cas c'est bien vous qui allez faire prendre un risque à Bonnie.

Vous voyez donc que nous sommes résolument en phase. ;o)

Pourquoi changer de pseudo caro747 ?

je suis tt a fait en accord avec toi caro

Décidément vous jouez les girouettes !
Je vous ai dit que votre interprétation pouvait faire prendre un risque à Bonnie ce que vous avez admis implicitement dans votre réponse du 9 à 19h14.
La jurisprudence a admis la concurrence entre les professionnels.....pas de problème mais pas le fait de passer en direct après être passé chez un AI.
Pour illustrer mon propos : vous changez de plombier sous prétexte de trouver moins cher alors que le premier a commencé son job ??

Je ne vais pas m'amuser à citer les jurisprudences car c'est là un vrai travail et j'ai autre chose à faire. Maintenant il est tout à fait possible de trouver ces informations sur la toile ou de consulter un avocat !
Bonnie : vous avez des avis contradictoires. Rien ne vous empêche de faire comme bon vous semble. Maintenant si rebondissement il y avait n'hésitez pas à venir en parler ici !

+1²

Ça sent mauvais dans lèèèèèèrrrrr !!! )°
Encore un vendeur qui va se retrouver au Tribunal et un soit-disant acquéreur qui ira chercher ailleurs;

Et on n'a jamais vu un tribunal statuer sur autre chose que la régularité et l'appréciation d'un document authentique...
Ne généralise pas.
Cela arrive et cela vient d'arriver chez moi.
Frais d'agence réglés avec des DI. Et l'acquéreur a perdu son futur bien.

Et sur quoi d'autre statue un tribunal alors...???? c'est Celui qui parle le plus fort qui a raison...?

l'acquéreur est redevable de la commission . ou le vendeur.

l'acquéreur est redevable de la commission . ou le vendeur.


Effectivement ; Tout dépend du libellé de l'annonce

Généralement les prix sont négociés " net vendeur " sur les mandats

et le vendeur ne se soucie pas trop du pourcentage de commission que prend l'agence.

Dans certains cas , quand le marché est difficile , pour "passer " le vendeur fait un effort sur son prix net et l'agence "tombe" de 1 ou 2 points sa com.

Mais je ne t'apprends rien je suppose puisse que tu est dans ce job .

le commercial a été muté!!!! bisard

l agence panique, elle a demandé cette fois la com au vendeur!!!mdr

l agence panique, elle a demandé cette fois la com au vendeur!!!mdr

Si c'est vraiment le cas , le bon de visite a été très mal rédigé !!

l agence c d abord retournée vers moi pour la commission et qd je leur ai dis qu un bon de visite n avait aucune valeur , elle c retournée contre le vendeur!!!! mme reponse
l agence connait elle bien son travail? celle ci j en doute

Je suis négociateur immobilier et désolé pour mes colaborateurs.

La loi hoguet est claire. Un agent immobilier a le droit à sa commission si et seulement si la vente est signé par son intermédiaire (compromis ou promesse de vente). Et non un bon de visite inutile au possible et qui sert seulement à influencer les clients. Il n'a aucune valeur juridique, et je le dit avec sertitude. L'agence qui part en procès à perdu d'avance.



Le problème n'est pas là .

Il est question des droits de l'agence pas de celui des agents immobiliers

Edit :


Celle là elle est bien bonne , excellente même ..

Je viens de taper sur goggle : bon de visite jurisprudence et savez vous sur quoi je tombe ?

je vous le donne en mille :





































MON POST SUR CCM


Mort de rire

C'est le cri du désespoire lol. C'est pour faire peur au vendeur pour que celui ci vous oblige à passer par elle. Après si l'agence ne vous a pas fait connaitre auprès du vendeur à la suite de la visite, ce que j'imagine car si on devait appeler à chaque fois on ne s'en sortirait pas, je trouve ça un peu déplacé de sa part.
Après c'est sur que vous n'aurez plus que vos yeux pour pleurer si il y a un litige. put d'agence sur qui vous pouvez vous retourner, donc plus d'assurance. Mais bon c'est un autre débat lol.

devellopez je n ai pas compris l histoire du ccm

devellopez je n ai pas compris l histoire du ccm


Je cherche des cas de jurisprudence ( attendus et vecdicts de la cour ) dans des histoires de bons de visite

donc je vais sur goggle , je tape " bon de visite jurisprudence " et goggle m'affiche la page de CCM ou il y a mon, post sur les bons de visite

elle est pas belle celle - là ?

a croire que la politique des ai ne st identiques!!!!!
merci aymeric!! tu confirmes ce que 2 agences m ont dit

Il est question des droits de l'agence pas de celui des agents immobiliers

C'est titiller sur les mots, mais on se comprend lol

marie aime titiller
j ai meme eu le droit au petit nom : racaille

Je ne "titille" pas, je défend la profession qui est pourrie par certains énergumènes.

mais qd cette profession est bien exercée seulement!!! il y a des arrivistes a ts les coins de rues

il a etait signé oui !! vendredi

Bon un peu de lecture maintenant .



Pour en finir avec cette histoire de bon de VISITE ( a ne pas confondre avec Mandat d'achat )






Le "bon de visite" que vous fait signer l'agent immobilier

La situation:
vous êtes à la recherche d'un appartement à acheter, à chaque fois que vous en visitez un, avant de pouvoir y entrer, l'agent immobilier vous fait signer un "bon de visite" selon lequel, en substance, vous vous engagez à ne pas l'acheter sans le concours de l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts.

La question est: quelle est la valeur juridique du « bon de visite » que vous fait signer un agent immobilier avant de vous faire visiter un appartement ?

La Cour de cassation est farouchement hostile à la pratique des agents immobiliers qui consiste à vous faire signer un bon de visite avant de vous faire présenter un appartement pour lequel il a été chargé par le vendeur de trouver un acquéreur.

En effet, selon la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération immobilière que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties (généralement le vendeur) et qui précise les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge.

Or, le bon de visite signé par une personne qui visite un appartement ou une maison, au profit de l'agent immobilier ne constitue pas un mandat qui répond aux exigences des dispositions législatives précitées.

En effet, ce bon de visite se borne à stipuler que la personne qui visite le bien immobilier s'engage à ne pas l'acheter sans le concours de l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts dont le montant équivaut celui de la commission que l'agent aurait perçu de la part du vendeur si la vente s'était conclue grace à l'agent.

La Cour de cassation en déduit que ce bon de visite n'a aucune efficacité juridique et que si la personne ayant visité un bien immobilier grâce à l'agent immobilier, a ensuite conclue la vente directement avec le vendeur sans passer par l'agent immobilier, celui-ci ne peut pas engager d'action en justice contre l'acquéreur pour lui réclamer des dommages-intérêts en se prévalant de ce bon de visite (Cass. civ. 1 27 avril 2004 n° de pourvoi 01-13868 ; Cass. civ. 1 28 novembre 2000 n° de pourvoi 97-18684 Bulletin 2000 I n° 303 p. 196 ; Cass. civ. 1 9 novembre 1999 n° de pourvoi 97-11898 Bulletin 1999 I n° 292 p. 190 ; Cass. civ. 1 21 mars 1995 n° de pourvoi 93-11009 ; Cass. civ. 1 6 octobre 1993 n° de pourvoi 91-18231 Bulletin 1993 I n° 266 p.185 ; Cass. civ. 1 6 octobre 1993 n° de pourvoi 91-10747 Bulletin 1993 I n° 267 p. 185 ; Cass. civ. 1 26 mai 1993 n° de pourvoi 92-10067).

En conclusion, si un agent immobilier vous demande de signer un bon de visite avant de vous présenter un appartement à vendre, vous pouvez le signer sans aucune crainte car la jurisprudence considère jusqu'à présent que ce bon de visite n'a aucune effectivité juridique.



11 octobre 2006 Publié Immobilier | Lien permanent | Alerter

Commentaires


1.

Ce texte est une interprétation erronée de la réglementation.
En fait à la simple lecture, il peut générer des conflits.
En effet, il omet (je vous passe les détails) un certain nombre de jurisprudences qui permettent au moins de valider le travail de l'agent.
Après tout est question de relationnel et de l'état d'esprit de l'éventuel acquéreur.
Pour ma part, c'est : vousne voulez pas signer : pas de visite......

Alors la validité du bon de visite, c'est moi qui décide et pas l'acquéreur.
Ce qui est certain (et d'ailleurs stipulé dans le texte) c'est que l'agent ne peut se prévaloir d'une com simplement en faisant signer un bon quel qu'il soit.
Dans le métier on est payé au résultat.

REPONSE DE NEMOCENSETUR:

Je suis conscient que le billet de mon blog ne traite que - et j'insiste sur ce point - il traite uniquement de la validité juridique du "bon de visite" de l'agent immobilier.

Et j'insiste d'emblée sur un autre point: tous les agents immobiliers ne font pas signer de "bon de visite", loin s'en faut, beaucoup d'entre eux ont renoncé à cette pratique.

Je n'ai jamais contesté que les agents immobiliers aient droit à leur rémunération en fonction de leur travail, pas plus que je ne conteste qu'un agent immobilier intente une action contre le vendeur qui a ouvertement méconnu le mandant de vente qu'il avait confié à l'agent immobilier.

Je me borne ici à citer les limites de la jurisprudence au delà desquelles la Cour de cassation considère que, dans le cas de figure précédemment décrit, les agents immobiliers ne peuvent pas intenter une action contre l'acheteur qui n'a jamais souscrit de mandat auprès de l'agent immobilier et qui souhaite simplement visiter un bien immobilier.

Par conséquent, si vous pensez que le billet de mon blog "omet (je vous passe les détails) un certain nombre de jurisprudences qui permettent au moins de valider le travail de l'agent", n'hésitez pas à me donner les références jurisprudentielles qui me permettraient de compléter le contenu de mon blog: je vous en serais reconnaissant.

Il semble raisonnable de penser que les agents immobiliers sont payés - selon votre expression - "au résultat" c'est à dire au nombre de ventes conclues par leur intermédiaire: c'est un système de rémunération qui rétribue le travail en fonction de sa productivité, comme pour toutes les professions libérales.

En revanche, lorsqu'un agent immobilier fait signer un "bon de visite" qui stipule que faute pour l'acheteur de ne pas conclure la vente par son entremise, celui-ci s'expose à une condamnation judiciaire pour avoir commis une faute de nature délictuelle dont le montant des dommages-intérêts équivaut le montant de la commission du mandat de vente souscrit par le vendeur - auquel l'acheteur n'est d'ailleurs par partie - je ne vois pas en quoi est critiquable d'un point de vue judirique uniquement le raisonnement de la Cour de cassation précédemment exposée lorsqu'elle se borne à affirmer que cette pratique n'a aucun fondement juridique.

Dans le même ordre d'idée, lorsqu'un avocat s'engage à représenter une partie devant un juge mais que finalement cette partie décide de se désister du procès avant que le jugement ne soit rendu, parce qu'elle a trouvé un terrain d'accord entre temps avec la partie adverse, l'avocat ne fait pas payer à son client le montant des honoraires de toute la procédure, de même qu'il ne lui viendrait pas à l'idée d'aller demander à la partie adverse de lui payer l'intégralité de ces honoraires: or c'est exactement ce que cherche de faire certains - et j'insiste sur le certains - agents immobiliers lorsqu'ils font signer un "bon de visite" et qu'ils poursuivent ensuite l'acquéreur au lieu de se retourner contre le vendeur.

S'il existait un fondement juridique permettant à un agent immobilier mandaté par le vendeur d'obtenir des dommages-intérêts auprès de l'acheteur qui n'a mandaté personne, depuis l'arrêt précité du 27 mai 1997, les agents immobiliers n'auraient pas manqué de le faire valoir devant la Cour de cassation, amenant celle-ci à tempérer sa jurisprudence. Or, à ma connaissance, jusqu'à présent, ils ne l'ont encore jamais fait.

Par conséquent, lorsque vous soutenez que "la validité du bon de visite, c'est moi qui décide et pas l'acquéreur", la Cour de cassation vous répond en substance qu'à vous seuls, vous ne pouvez pas décider d'une chose pareille et notamment pas de la validité juridique d'un acte d'adhésion qui émane de vous et dont vous imposez la signature à l'autre partie, sous peine pour celle-ci de ne pas visiter le bien immobilier pour lequel vous avez un mandat de vente et non un mandat d'achat.

En conclusion, je suis conscient que le billet de ce blog traite d'une infime partie de toute la jurisprudence relative aux agents immobiliers et j'espère que j'aurai par la suite le temps de compléter cette nouvelle catégorie de mon blog.
Rédigé par : La plume du cagou | le 12 octobre 2006 à 19:06 | Alerter
2.

Je ne dis pas autre chose que ce que vous décrivez et cautionne bien évidemment la réponse à mon commentaire.
Celle-ci a en effet le mérite de compléter votre premier propos et permet d'éclaircir ce point important.
Quand je parle de validité, je souhaite souligner la difficulté de notre travail face à une clientèle peu scrupuleuse qui n'a de cesse de contourner l'agent après avoir obtenu un maximum d'information. Heureusement, ce n'est pas la majorité, mais cela existe. Donc quand je "ne sens pas" un client, je lui demande de signer un bon de visite avant de lui présenter le bien (dans 98 pour cent des cas, je ne fais jamais signer de bon en raison des relations que j'entretiens généralement avec les vendeurs).
Quand vous dîtes "Dans la mesure où la Cour de cassation considère jusqu'à présent qu'un bon de visite n'a aucune valeur juridique", je ne suis pas d'accord. Il a une valeur juridique qui permettra au besoin à l'agence immobilière d'obtenir des DI d'un vendeur qui n'a pas respecté le mandat de vente. Sans ce bon, vous ne pourrez jamais justifier que M. X ou Mme Y avait bien visité le bien avec votre concours.
Pour répondre rapidement à Tempora : Le bon de visite permet de justifier que vous avez visité le bien avec l'agence Y. C'est tout. Donc, si vous revisitez le bien avec une autre agence et que vous négociez avec elle, vous avez tout a fait le droit de conclure votre achat avec cette dernière. Quant à l'autre agence, elle ne peut rien, ni contre vous ni contre le vendeur. Négociation, niveau des commissions, compétences, relationnel, respect de la loi et de la réglementation, etc,permettent à certaines de sortir du lot. Tant mieux pour elles, tant pis pour les autres.
Merci NEMOCENSETUR pour ce petit débat. A bientôt.

REPONSE DE NEMOCENSETUR:

C'est moi qui vous remercie pour votre participation et je suis tout à fait d'accord avec vous sur le fait que l'agent immobilier peut se retourner contre le vendeur et j'espère que je pourrai traiter cette question bientôt.
Rédigé par : La plume du Cagou | le 13 octobre 2006 à 18:50 | Alerter
3.

njr, j'ai lu avec attention votre blog que j'ai apprécié,concernant le bon de visite qui comme vous l'indiquez a ses limites, n'a que pour but de faire reconnaitre par l"agent immobilier que monsieur untel a visité ledit bien par l'agence mandaté a cet effet.
en effet un vendeur donne un mandat de vente simple à une agence, précisant que les honoraires en cas de réalisation seront dus par le vendeur suivant un pourcentage libre entre les parties;
Le bon de visite a pour but de confirmer auprès du vendeur, le nom de la personne ayant visité ledit bien et qu'en cas d'intérêt pour d'acquérir cela permettrait à l'agent immobilier de se prévaloir de ses honoraires
ce derniers ayant mis les parties en présences, sous réserves de la conditions suspensive ultime, que les parties réitèrent par acte authentique.
En cas de compromis de vente ferme valant vente entre les parties, si l'une des parties ne voulait plus soit vendre soit acheter, l'agent immobilier ne pourrait réclamer ses honoraires, mais demander au tribunal des dommages et intérêts.

Nous sommes tout a fait d'accord sur le fait que le bon de visite ne représente en aucun cas un mandat de recherche

REPONSE DE NEMOCENSETUR: Je suis d'accord avec vous sur l'ensemble de votre message sauf sur un point.

Vous dites "en cas de compromis de vente ferme valant vente entre les parties, si l'une des parties ne voulait plus soit vendre soit acheter, l'agent immobilier ne pourrait réclamer ses honoraires, mais demander au tribunal des dommages et intérêts".

Premièrement: je n'ai pas connaissance d'un arrêt de la Cour de cassation qui étaye votre thèse, donc si vous avez les références d'un arrêt à me communiquer, je vous en remercie.

Secondement: il faut distinguer deux pans dans cette relation triangulaire, d'une part, la relation contractuelle entre le vendeur et l'agent immobilier, d'autre part, la relation extra contractuelle entre l'acheteur et l'agent immoiblier.

Dans le premier pan de cette relation (vendeur/mandant - agent immobilier/mandataire): si le vendeur commet une faute et ne respecte pas le mandat qu'il a confié à l'agent immobilier, celui-ci peut l'assigner en justice pour récupérer le montant de sa commission.

En revanche, dans le second pan de cette relation (agent immobilier - acheteur): dans la mesure où l'acheteur n'a aucune relation contractuelle avec l'agent immobilier - ce que vous admettez - je ne vois pas comment l'agent immobilier pourrait se retourner contre l'acheteur pour lui demander quoi que ce soit.

En effet, nous nous situons alors dans le cadre de la responsabilité civile délictuelle (article 1382 du code civil), ce qui suppose que l'agent immobilier doit prouver son préjudice, une faute de la part de l'acheteur et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Or aucune de ces trois conditions cumulatives n'est remplie.

D'une part, il n'y a pas de faute de la part de l'acheteur: celui-ci contracte directement avec le vendeur, il n'a pas connaissance du contenu du mandat de vente, on ne peut donc lui reprocher quoi que ce soit.

D'autre part, il n'y a pas de préjudice: l'agent immobilier a simplement perdu sa commission qu'il aurait seulement pu réclamer au vendeur et non à l'acheteur - comme vous l'admettez vous même.

Enfin, il n'y a aucune lien de causalité entre la faute qui n'es pas démontrée et le préjudice qui est inexistant.

Par conséquent: si l'acheteur et le vendeur concluent directement la ventre entre eux sans passer par l'agent immobilier, a priori (sauf circonstances particulières non envisagées ici) l'agent immobilier ne peut rien demander à l'acheteur, ni même rechercher sa responsabilité civile délictuelle et il peut seulement se retourner contre le vendeur qui aurait méconnu les engagements pris dans le cadre de son mandat de vente.
Rédigé par : chappuis patrice | le 26 octobre 2006 à 13:03 | Alerter
4.

Sur la commission des agences immobilières, voyez ce site :

https://sites.google.com/site/christophebuffet/

Réponse de Némocensetur: Merci pour cette utile contribution.
Rédigé par : Léa Leroy | le 01 novembre 2006 à 12:03 | Alerter
5.

Y a t il une durée de validité concernant un bon de visite? Si je retourne voir une maison 6 mois ou 1 an après ma visite initiale avec une agence et que je souhaite traiter directement avec le propriétaire par exemple.

Réponse de Nemocensetur: qu'il ait une durée de validité ou pas, peut importe puisque la Cour de cassation considère qu'il n'a aucune valeur juridique du moins dans le cadre du recours de l'agent immobilier contre l'acheteur.
Rédigé par : Pan | le 05 novembre 2006 à 21:35 | Alerter
6.

Merci NEMOCENSETUR pour ton analyse parfaitement exacte de la valeur juridique de ces fameux bons de visite.

Alors que ces bons devraient se limiter à prouver un fait (la visite) , certains agents en profitent pour tenter d'y inclure (sous la pression : pas de bon, pas de visite) des engagement à la charge de l'acquéreur en dehors de tout cadre légal et notamment des articles 6 et 7 de la LOI HOGUET.

La Cour de cassation santionne ce genre de comprotement peu à l'honneur de ceux qui le revendiquent.

Toutefois , si la Cour a statué c'est que des Juges du fond (T COM, Cour d'Appel) ont parfois condamné indument des candidat acquéreurs ayant eu la malchance de tomber sur des agents opiniatres et des Juridictions ignorant la Jurisprudence de leur Cour de tutelle.

Le résultat est que des candidats acquereurs peuvent être contraints de subir des années de procédure (avec les frais que celà implique) pour faire valoir leurs droits bafoués par un agent peu scrupuleux.

Si l'on précise que la condition du pourvoi en cassation est d'exécuter l'arrêt de la Cour d'Appel sans garantie que l'agence qui a perçu (indument) l'indemnisation ne sera peut être pas assez solvable pour la restituer à la fin....

En conséquence, il conviendrait que cette question du bon de visite soit sérieusement mise sur la table quitte à imaginer une sanction pour l'agent immobilier contraignant un candidat acqureur à lui conférer une exclusivité lors de la visite.

Je précise que je suis également d'accord pour dire que l'agent qui fait la vente à droit à sa commission, c'est prévu par un mandat donné par le vendeur.

Les agents tentent simplement de contourner la Loi HOGUET et de fausser le jeu de la libre concurrence.

Ce genre de comportement ne tendra qu'au développement des sites de transaction entre particuliers.

Réponse de Némo: merci pour ce message. Et si j'ai crée ce blog c'est justement pour les candidats acquéreurs n'aient pas à souffrir des années de procédure, l'incompétence de leur avocat qui ne connaitrait pas la jurisprudence ni celle éventuelle des juges du fond qui ne la connaitraient pas mieux et afin qu'ils n'aient pas à subir la dureté du pourvoi en cassation qui n'est pas suspensif comme cela est justement souligné.
Rédigé par : patrick | le 08 février 2007 à 15:13 | Alerter
7.

Bonjour et merci de vos observations si instructives sur les moeurs du marché immobilier.
Pourriez-vous donner votre sentiment et vos conseils sur une pratique de certaines agences visant à s'affranchir de la jurisprudence relative aux "bons de visite"?
Elle consiste à occuper l'attention du futur visiteur avec beaucoup d'information sur le ou les biens à visiter, puis à présenter à la signature, comme une formalité administrative banale, avant la visite, un document désigné oralement comme un "bon de visite" et dont le texte est en fait un "mandat de négociation exclusive d'achat" dont les clauses obligent l'acquéreur à travailler exclusivement avec ladite agence, alors même qu'elle n'a pas reçu de mandat exclusif de vente de la part du vendeur.
Les clauses enferment l'éventuel futur acquéreur pendant trois mois au minimum, plus un renouvellement par tacite reconduction pendant un an avec possibilité de dénonciation par lettre recommandée, mais avec une protection de l'exclusivité de l'agence pendant QUINZE MOIS après la résiliation ou la fin du mandat, sous peine de dommages-intérêts du montant de la commission éventuellement perdue en cas de passage par un autre intermédiaire ou de négociation directe avec le vendeur.
Que peut-on faire face à une telle pratique à vocation manifestement "dolosive" et dont le but est également d'entraver le jeu de la libre concurrence?
Peut-on dénoncer la pratique du "double mandat", la durée abusive de la clause des quinze mois, etc.
Peut-on demander que le législateur oblige à une alerte des visiteurs d'agence "par trop naïfs" et à une lecture obligatoire du document de visite avant signature?
Peut-on enfin contraindre l'agence à ne faire jouer le mandat de négociation exclusive qu'au moment d'une offre d'achat explicite et non au moment de la première visite?
Merci de votre conseil qui pourra, je crois, profiter à tout le monde.

Réponse de Némo:

Merci pour cette contribution.

Il faut savoir que le juge n'est pas lié par la qualification que les parties donnent à leur convention et qu'il a la possibilité de requalifier juridiquement le document improprement intitulé "mandat de négociation exclusive d'achat" en "bon de visite".

Le "mandat" que vous décrivez me semble - mais ce n'est qu'une impression qu'il faudrait étayer par des élements plus juridiques - truffé de clauses abusives (notamment celle relative à la reconduction tacite).

Je pense surtout que ce mandat ne répond pas aux conditions exigées par la loi de 70 sur le mandat d'achat que peut vous faire signer l'agent immobilier (cf. l'article 1 et l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 , l'article 72 et l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que je vous invite à lire).

En outre, et c'est le point le plus important, ce prétendu mandat ne saurait avoir la moindre efficacité juridique car il n'exprime pas d'une manière déterminée ou au moins déterminable l'objet de l'obligation de l'acheteur.

Vous écrivez ainsi que l'acheteur s'expose à payer "des dommages-intérêts du montant de la commission éventuellement perdue en cas de passage par un autre intermédiaire ou de négociation directe avec le vendeur": cette clause là n'a aucun efficacité juridique puisqu'au sens de l'article 1129 du code civil,

"Il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.
La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée."

En l'espèce, la référence sans autre précision à des dommages-intérêts qui ne sont ni quantifiables ni quantifiées, prive - à mon humble avis - de toute efficacité juridique cette clause.

Donc - mais ceci n'est que mon impression personnelle - le document auquel vous faites référence est bien un bon de visite, il ne respecte pas les exigences légales du mandat d'achat, et la clause essentielle relative aux dommages-intérêts dont l'acheteur serait éventuellement redevable n'a vraisemblablement aucune efficacité juridique faute de respecter les exigences du code civil.

Je vous invite à lire les trois arrêts suivants de la Cour de cassation qui ont été rendus dans des circonstances d'espèce similaires à celles que vous décrivez et où la Cour de cassation confirme les impressions que je viens de vous donner.

Premier arrêt .

Deuxième arrêt .

Troisième arrêt .

Donc vous n'avez aucune crainte à signer un tel papier, il ne s'agit pas d'un mandat d'achat ou de recherche selon la loi de 70 mais bien d'un bon de visite qui n'a aucune efficacité juridique.
Rédigé par : namaste | le 02 mars 2007 à 12:04 | Alerter

merci aymeric!!!!!!!!!!

Donc vous n'avez aucune crainte à signer un tel papier, il ne s'agit pas d'un mandat d'achat ou de recherche selon la loi de 70 mais bien d'un bon de visite qui n'a aucune efficacité juridique.
Rédigé par : namaste | le 02 mars 2007 à 12:04 | Alerter




En clair : NE PAS CONFONDRE BON DE VISITE ET MANDAT D'ACHAT

exactement

c ce que j essai d expliquer lors de mon 1er post
j ai ete vite agressé

Quant Pat le Chat qui nous présente désormais le bon de visite comme un contrat,


On s'est mal compris je crois

je récapitule

Si le bon de visite et la visite effective du bien fait suite à un mandat d'achat , alors là oui , le bon de visite est une pièce recevable devant la cour

MAIS si aucun contrat d'achat n'a été signé le bon de visite SEUL n'a aucune valeur juridique


c'est clair maintenant je pense non ?

relisez mon 1 er post

Donc pas de problèmes pour vous !


Vous n'avez signé qu'un bon de visite

Attention aux agents qui vous font signer sans que vous vous en aperceviez un contrat d'achat dans la foulée ,ni vu ni connu .

Cette pratique est très mal vue par les magistrats et de plus elle est passible de poursuites judiciaires à l'encontre de l'agence immobilière car assimilée à de l'escroquerie .

compromi avec le vendeur devt notaire

Pour la Caro, la signature d'une offre ou d'une promesse n'est que la conséquence d'une mise en relation, le bon de visite n'est qu'une des preuves de mise en relation


La mise en relation ne peut donner droit a commission que si celle ci est préalablement la conséquence d'une piéce légalement et juridiquement recevable ; cette pièce s'appelle UN MANDAT D'ACHAT

Sans ce mandat le bon de visite n'a aucune valeur devant un tribunal et ne saurais constituer ne serait ce qu'un début d'engagement de la part de l'acheteur.


Les très nombreuses jurisprudences ne laissent aucune ambiguïté a ce sujet .

je n ai signe qu un bon de visite rien d autre

Tiens je te donne un " morceau choisi :


La Cour de cassation en déduit que ce bon de visite n'a aucune efficacité juridique et que si la personne ayant visité un bien immobilier grâce à l'agent immobilier, a ensuite conclue la vente directement avec le vendeur sans passer par l'agent immobilier, celui-ci ne peut pas engager d'action en justice contre l'acquéreur pour lui réclamer des dommages-intérêts en se prévalant de ce bon de visite (Cass. civ. 1 27 avril 2004 n° de pourvoi 01-13868 ; Cass. civ. 1 28 novembre 2000 n° de pourvoi 97-18684 Bulletin 2000 I n° 303 p. 196 ; Cass. civ. 1 9 novembre 1999 n° de pourvoi 97-11898 Bulletin 1999 I n° 292 p. 190 ; Cass. civ. 1 21 mars 1995 n° de pourvoi 93-11009 ; Cass. civ. 1 6 octobre 1993 n° de pourvoi 91-18231 Bulletin 1993 I n° 266 p.185 ; Cass. civ. 1 6 octobre 1993 n° de pourvoi 91-10747 Bulletin 1993 I n° 267 p. 185 ; Cass. civ. 1 26 mai 1993 n° de pourvoi 92-10067).

En conclusion, si un agent immobilier vous demande de signer un bon de visite avant de vous présenter un appartement à vendre, vous pouvez le signer sans aucune crainte car la jurisprudence considère jusqu'à présent que ce bon de visite n'a aucune effectivité juridique.

FAUX. Le bon de visite n'est pas la mise en relation entre le vendeur et l'acheteur. Ce n'est pas un compromis ni un contrat

merci