Financement loi Bouvard

Bonjour,

Je souhaite investir dans une résidence étudiante.
Le projet est séduisant (emplacement, état du marché, etc...) et je commence bientôt à rencontrer "les banques".

Je me posais donc la question des revenus à considérer pour le financement.
Je sais en effet que le taux d'endettement ne doit pas dépasser les 33% des revenus. Mais qu'appelle-t-on revenu dans ce cas précis :

- Les salaires nets
- Les loyers perçus de la location (à quelle hauteur ?)
- Les primes (!?)
- Est-ce que la récupération de la TVA et la réduction d'impôts peuvent également être pris en compte ?
- Autres ?

Je me pose la question parce qu'avec un crédit à la consommation en cours, je pense que ça va être limite. D'ailleurs, est-ce que les mensualités de ce crédit sont prises en compte intégralement dans le calcul du taux d'endettement (même si la période restante est beaucoup inférieure à la période du crédit immobilier).

Merci pour vos réponses et retours d'expériences !