Achat Bien sous Loi 48

Bonjour,
Je suis en étude pour l'achat d'un bien occupé sous la loi de 48.
J'ai lu quelques forums et je pense avoir synthétisé le point.
A priori, aucun bail ou contrat de location n'existe, et le locataire a plus de 70 ans. J'ai lu qu'un contrat de location oral était suffisant pour ces biens.

Donc ;
Je ne peux pas récupérer le bien à priori avant la mort du locataire, même si je voudrais y faire des travaux.
Cependant, le locataire ne paye rien... j'entends, il ne veut rien payer, pas même les loyers prévus au départ, et pas les charges inhérentes au logement.
Est-ce un motif suffisant pour récupérer le bien ? Sachant que de fait, le bien est plus "squatté" que loué sous la loi de 48.

Merci de votre réponse.

Cdlt,