[SOS] - Honoraires Agence Immobilière indus ?
ORIONPMH
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6 juin 2010
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5 juin 2010 à 22:51
max 17 - 6 juin 2010 à 22:26
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A voir également:
- [SOS] - Honoraires Agence Immobilière indus ?
- Tableau des honoraires architecte - Guide
- Simulateur frais d'agence immobilière - - Achat-Vente
- Demande d'indulgence pour dépassement d'honoraires - Guide
- Remboursement frais d'agence immobilière location - Guide
- Frais de visite agence immobilière ✓ - Forum Immobilier
9 réponses
le fait que le contrat soit arrivé à son terme n'est pas décisif, car votre accord à la présentation par l'agence d'éventuels acquéreurs pourrait être analysé comme une tacite reconduction du contrat.
elle suppose en droit un contrat à exécution successive, ce qui est le cas de ce "mandat".
mais le mandat de l'agence est réglementé impérativement par la loi du 2 janvier 1970.
elle exige un contrat écrit.
or le contrat tacitement reconduit est un nouveau contrat.
donc doit être soumis à l'exigence d'un contrat écrit pour pouvoir percevoir une rémunération.
6 octobre 1993 la cour de cassation juge que le bon de visite n'a aucune valeur juridique à cet égard: ce n'est pas un écrit au sens de cette loi.
conclusion : vous n'êtes pas tenu au paiement de la commission.
Loi du 2 janvier 1970
Article 1
Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
Article 6
I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
Les modalités de la reddition de compte ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
elle suppose en droit un contrat à exécution successive, ce qui est le cas de ce "mandat".
mais le mandat de l'agence est réglementé impérativement par la loi du 2 janvier 1970.
elle exige un contrat écrit.
or le contrat tacitement reconduit est un nouveau contrat.
donc doit être soumis à l'exigence d'un contrat écrit pour pouvoir percevoir une rémunération.
6 octobre 1993 la cour de cassation juge que le bon de visite n'a aucune valeur juridique à cet égard: ce n'est pas un écrit au sens de cette loi.
conclusion : vous n'êtes pas tenu au paiement de la commission.
Loi du 2 janvier 1970
Article 1
Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
Article 6
I - Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
Les modalités de la reddition de compte ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
par exemple l'intention frauduleuse serait établie si les parents et enfants étaient en très bons termes et si des éléments indiquaient que les parents cherchaient déjà activement un logement à l'époque où les enfants le visitaient... c'est vraiment une question de fait
ORIONPMH
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samedi 5 juin 2010
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6 juin 2010
6 juin 2010 à 00:35
6 juin 2010 à 00:35
Oui mais moi en l'occurrence je suis étranger à ces faits... j'ai su que c'était les parents le jour de la signature du compromis quand j'ai vu qu'ils étaient accompagnés des enfants.
Mais de toutes les façons combien même il y aurait eu situation frauduleuse de leur part pour ne pas avoir à supporter le paiement des honoraires de l'agence immobilière, me confirmez-vous bien que je ne suis pas tenu au versement du fait que le contrat tacitement reconduit aurait dû être formalisé ?
Mais de toutes les façons combien même il y aurait eu situation frauduleuse de leur part pour ne pas avoir à supporter le paiement des honoraires de l'agence immobilière, me confirmez-vous bien que je ne suis pas tenu au versement du fait que le contrat tacitement reconduit aurait dû être formalisé ?
en effet il faudrait établir votre complicité à cette fraude c'est à dire la connaissance que vous avez de cette situation. C'était la précision qu'il manquait.
et comme vous le dites de toute façon manquait un contrat écrit qui est une condition de fond pour le droit de percevoir la rémunération de l'agent immobilier et là vous avez un argument imparable.
Le contrat reconduit tacitement est considéré par les meilleurs juristes en la matière comme un nouveau contrat (ex: Pr J-L Aubert et Eric Savaux, ouvrage "le rapport d'obligation" chez Sirey)... donc ne vous laissez pas impressionner
et comme vous le dites de toute façon manquait un contrat écrit qui est une condition de fond pour le droit de percevoir la rémunération de l'agent immobilier et là vous avez un argument imparable.
Le contrat reconduit tacitement est considéré par les meilleurs juristes en la matière comme un nouveau contrat (ex: Pr J-L Aubert et Eric Savaux, ouvrage "le rapport d'obligation" chez Sirey)... donc ne vous laissez pas impressionner
^^Marie^^
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mardi 6 septembre 2005
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28 août 2020
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6 juin 2010 à 10:00
6 juin 2010 à 10:00
Bonjour
j'ai su que c'était les parents le jour de la signature du compromis quand j'ai vu qu'ils étaient accompagnés des enfants.
Rappelons d'ailleurs, au plan pénal, être assimilé à l'emploi de manoeuvres frauduleuses et caractériser un délit d'escroquerie lorsqu'il a été déterminant pour la remise de fonds ou la fourniture d'un service
--
j'ai su que c'était les parents le jour de la signature du compromis quand j'ai vu qu'ils étaient accompagnés des enfants.
Rappelons d'ailleurs, au plan pénal, être assimilé à l'emploi de manoeuvres frauduleuses et caractériser un délit d'escroquerie lorsqu'il a été déterminant pour la remise de fonds ou la fourniture d'un service
--
Chan-elle
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dimanche 26 juillet 2009
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22 mai 2016
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6 juin 2010 à 03:07
6 juin 2010 à 03:07
Bonsoir
L'agence est dans son droit
L'acquéreur d'un immeuble engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier mandataire du vendeur si, après avoir obtenu au préalable de cet agent une visite de l'immeuble en se présentant sous un faux nom, il conclut ensuite le contrat directement sous son vrai nom avec le vendeur sans le concours de l'agent immobilier
* que les époux X... ont visité l'appartement par l'intermédiaire de l'agence immobilière à une date où celle-ci était titulaire d'un mandat de vendeur ;
* qu'ils ont obtenu de pouvoir visiter cet appartement en se présentant à l'agence immobilière sous une fausse identité, stratagème laissant transparaître de leur part une intention d'échapper ensuite aux conséquences de l'entremise de cette agence et à la commission qu'elle pourrait réclamer ;
* qu'ils ont fait une offre à 2.200.000 frs "net vendeur", alors que le prix fixé par le vendeur était de 2.600.000 francs, commission comprise, ce qui révèle encore qu'ils n'ignoraient pas l'existence d'une commission et d'un mandat de vente
Rappelons d'ailleurs, au plan pénal, être assimilé à l'emploi de manoeuvres frauduleuses et caractériser un délit d'escroquerie lorsqu'il a été déterminant pour la remise de fonds ou la fourniture d'un service --
Un forum ne saurait toutefois pas remplacer le recours aux services d'un professionnel du conseil juridique
Cour de cassation assemblée plénière
Cordialement
L'agence est dans son droit
L'acquéreur d'un immeuble engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier mandataire du vendeur si, après avoir obtenu au préalable de cet agent une visite de l'immeuble en se présentant sous un faux nom, il conclut ensuite le contrat directement sous son vrai nom avec le vendeur sans le concours de l'agent immobilier
* que les époux X... ont visité l'appartement par l'intermédiaire de l'agence immobilière à une date où celle-ci était titulaire d'un mandat de vendeur ;
* qu'ils ont obtenu de pouvoir visiter cet appartement en se présentant à l'agence immobilière sous une fausse identité, stratagème laissant transparaître de leur part une intention d'échapper ensuite aux conséquences de l'entremise de cette agence et à la commission qu'elle pourrait réclamer ;
* qu'ils ont fait une offre à 2.200.000 frs "net vendeur", alors que le prix fixé par le vendeur était de 2.600.000 francs, commission comprise, ce qui révèle encore qu'ils n'ignoraient pas l'existence d'une commission et d'un mandat de vente
Rappelons d'ailleurs, au plan pénal, être assimilé à l'emploi de manoeuvres frauduleuses et caractériser un délit d'escroquerie lorsqu'il a été déterminant pour la remise de fonds ou la fourniture d'un service --
Un forum ne saurait toutefois pas remplacer le recours aux services d'un professionnel du conseil juridique
Cour de cassation assemblée plénière
Cordialement
dans le décret d'application de la loi Hoguet de 1970 sur les agents immobiliers, on trouve ce texte en application de l'article 6 de cette loi
décret de 1972, article 78
Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.
est-ce que la clause pénale se distingue du reste du corps du contrat? exemple elle est en couleur, caractères gras...
je n'ai jamais lu de jurisprudence appliquant ce texte mais c'est une chicane comme une autre ! pour les contrats d'assurance il y a beaucoup de jurisprudence sur les clauses qui doivent être apparentes et les tribunaux privent d'effet celles qui ne le sont pas alors que les textes l'exigent.
personnellement je trouve ces exigences un peu stupides mais cela peut permettre de gagner son procès et en tout cas d'avoir raison.
décret de 1972, article 78
Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.
est-ce que la clause pénale se distingue du reste du corps du contrat? exemple elle est en couleur, caractères gras...
je n'ai jamais lu de jurisprudence appliquant ce texte mais c'est une chicane comme une autre ! pour les contrats d'assurance il y a beaucoup de jurisprudence sur les clauses qui doivent être apparentes et les tribunaux privent d'effet celles qui ne le sont pas alors que les textes l'exigent.
personnellement je trouve ces exigences un peu stupides mais cela peut permettre de gagner son procès et en tout cas d'avoir raison.
ORIONPMH
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6 juin 2010
6 juin 2010 à 17:27
6 juin 2010 à 17:27
Bonjour,
La clause pénale n'évoque pas le fait que je ne puisse pas contracter avec un membre de la famille du visiteur. Par contre effectivement et je ne l'avais pas lu, elle prévoit bien le versement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission si je n'informe pas le mandataire. C'est bien écrit de façon apparente, mais à ma décharge qui lit le texte au dos d'un contrat... oui je sais...
Mais même échue cette clause est-elle toujours applicable ?
Pour l'instant, les échanges ont été ** verbaux ** et je peux toujours adresser une L.R.A.R. à l'agence immobilière pour déclarer les noms et adresse de l'acquéreur et du Notaire chargé de rédiger l'acte de vente... Qu'en pensez-vous ?
Bien à vous.
La clause pénale n'évoque pas le fait que je ne puisse pas contracter avec un membre de la famille du visiteur. Par contre effectivement et je ne l'avais pas lu, elle prévoit bien le versement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission si je n'informe pas le mandataire. C'est bien écrit de façon apparente, mais à ma décharge qui lit le texte au dos d'un contrat... oui je sais...
Mais même échue cette clause est-elle toujours applicable ?
Pour l'instant, les échanges ont été ** verbaux ** et je peux toujours adresser une L.R.A.R. à l'agence immobilière pour déclarer les noms et adresse de l'acquéreur et du Notaire chargé de rédiger l'acte de vente... Qu'en pensez-vous ?
Bien à vous.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question
je ne connais pas de jurisprudence à ce sujet (mais il en existe peut-être).
logiquement non puisque l'agence ne vous a pas présenté les parents.
cela pourrait être analysé comme une simulation frauduleuse : les enfants se seraient fait passer pour des prête-noms, agissant pour le compte de leurs parents en vue de nuire au droit à l'agence immobilière en la privant de son droit à commission.
il faudrait caractériser une intention frauduleuse.
dans l'organisation judiciaire, elle est constatée par les juges du fond (1ère instance et appel) souverainement c'est-à-dire au vu du dossier, sans que ce puisse être contesté en cassation.
plus simplement: cela dépend d'une appréciation judiciaire aléatoire.
Le droit n'est pas une science exacte dans ce genre de cas.
logiquement non puisque l'agence ne vous a pas présenté les parents.
cela pourrait être analysé comme une simulation frauduleuse : les enfants se seraient fait passer pour des prête-noms, agissant pour le compte de leurs parents en vue de nuire au droit à l'agence immobilière en la privant de son droit à commission.
il faudrait caractériser une intention frauduleuse.
dans l'organisation judiciaire, elle est constatée par les juges du fond (1ère instance et appel) souverainement c'est-à-dire au vu du dossier, sans que ce puisse être contesté en cassation.
plus simplement: cela dépend d'une appréciation judiciaire aléatoire.
Le droit n'est pas une science exacte dans ce genre de cas.
ORIONPMH
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6 juin 2010
5 juin 2010 à 23:59
5 juin 2010 à 23:59
Bonsoir,
Merci encore pour votre contribution.
Si situation frauduleuse il y a eu, en tous les cas je n'ai jamais été mis au courant d'un quelconque arrangement entre les acquéreurs et leurs enfants et ce n'est que bien après que j'ai su que leurs enfants étaient venus visiter le logement.quelques semaines auparavant.
Mais de toutes les façons combien même il y aurait eu situation frauduleuse de leur part pour ne pas avoir à supporter le paiement des honoraires de l'agence immobilière, me confirmez-vous bien que je ne suis pas tenu au versement du fait que le contrat tacitement reconduit aurait dû être formalisé ?
Dois-je contacter un avocat ou un simple énoncé de principe suffira à clore le débat ?
Bien à vous
Merci encore pour votre contribution.
Si situation frauduleuse il y a eu, en tous les cas je n'ai jamais été mis au courant d'un quelconque arrangement entre les acquéreurs et leurs enfants et ce n'est que bien après que j'ai su que leurs enfants étaient venus visiter le logement.quelques semaines auparavant.
Mais de toutes les façons combien même il y aurait eu situation frauduleuse de leur part pour ne pas avoir à supporter le paiement des honoraires de l'agence immobilière, me confirmez-vous bien que je ne suis pas tenu au versement du fait que le contrat tacitement reconduit aurait dû être formalisé ?
Dois-je contacter un avocat ou un simple énoncé de principe suffira à clore le débat ?
Bien à vous
je pense qu'un simple énoncé de principe suffit et sera dissuasif.
sinon vous serez assigné et alors recourrez à un avocat qui à mon avis ne vous dira rien de plus...
mes sources tiennent à des ouvrages de droit écrit par des professeurs d'université reconnus et qui font autorité. J'ai déjà cité l'ouvrage d'Aubert et Savaux (Aubert fut conseiller à la Cour de Cassation, ce qui n'est pas rien!). Quant à la législation relative au mandat de l'agent immobilier, il s'agit d'un ouvrage de Bénabent, avocat aux Conseils de son état, qui est affirmatif.
je cite: "il s'agit d'une condition formelle nécessaire à la validité du contrat et donc au droit à commission de l'agent".
Le raisonnement me semble bien se tenir et vous n'avez même pas besoin de leur parler du cas exceptionnel où il y a une fraude.
Le droit en la matière est bête et méchant : un écrit, une commission ; pas d'écrit, l'agent immobilier retourne dans son bureau bredouille.
sinon vous serez assigné et alors recourrez à un avocat qui à mon avis ne vous dira rien de plus...
mes sources tiennent à des ouvrages de droit écrit par des professeurs d'université reconnus et qui font autorité. J'ai déjà cité l'ouvrage d'Aubert et Savaux (Aubert fut conseiller à la Cour de Cassation, ce qui n'est pas rien!). Quant à la législation relative au mandat de l'agent immobilier, il s'agit d'un ouvrage de Bénabent, avocat aux Conseils de son état, qui est affirmatif.
je cite: "il s'agit d'une condition formelle nécessaire à la validité du contrat et donc au droit à commission de l'agent".
Le raisonnement me semble bien se tenir et vous n'avez même pas besoin de leur parler du cas exceptionnel où il y a une fraude.
Le droit en la matière est bête et méchant : un écrit, une commission ; pas d'écrit, l'agent immobilier retourne dans son bureau bredouille.
certes mais le vendeur ne peut pas être condamné s'il ignore cette fraude.
si j'ai bien compris l'agence vous reproche de ne pas avoir dans le compromis mentionné son intervention, ce qui lui aurait permis de percevoir une commission auprès de l'acquéreur.
elle perd de toute façon sur le terrain du formalisme de l'écrit....
beaucoup d'agences immobilières agissent au mépris du Droit et sont les premières à menacer de recourir à la justice pour faire pression lorsque leur incompétence révèlent leurs erreurs
si j'ai bien compris l'agence vous reproche de ne pas avoir dans le compromis mentionné son intervention, ce qui lui aurait permis de percevoir une commission auprès de l'acquéreur.
elle perd de toute façon sur le terrain du formalisme de l'écrit....
beaucoup d'agences immobilières agissent au mépris du Droit et sont les premières à menacer de recourir à la justice pour faire pression lorsque leur incompétence révèlent leurs erreurs
l'agence insiste en fait car vous pouvez régulariser le défaut d'écrit une fois la vente conclue.... ils auraient beau jeu de dire que le paiement de la commission vaut régularisation de votre part.
à mon avis ils n'ont pas fait attention que le mandat était expiré et s'en mordent les doigts.
pouvez-vous simplement me confirmer qu'ils vous demandent paiement à vous et non à l'acheteur parce que le compromis ne mentionne pas l'intervention de l'agence? est-ce que le mandat que vous avez signé prévoit cette solution dans ce cas?
à mon avis ils n'ont pas fait attention que le mandat était expiré et s'en mordent les doigts.
pouvez-vous simplement me confirmer qu'ils vous demandent paiement à vous et non à l'acheteur parce que le compromis ne mentionne pas l'intervention de l'agence? est-ce que le mandat que vous avez signé prévoit cette solution dans ce cas?
ORIONPMH
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samedi 5 juin 2010
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6 juin 2010
6 juin 2010 à 12:06
6 juin 2010 à 12:06
Bonjour,
Quelques éléments de contexte supplémentaires.
Le mandat de vente a été consenti et accepté sans exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter du 03/02/2009. Il n'a pas été dénoncé à l'expiration de cette période initiale et a été prorogé pour une période de 12 mois ("AU TERME DE LAQUELLE IL PRENDRA AUTOMATIQUEMENT FIN" dixit).
Pendant toute cette période (15 mois) je n'ai eu aucun contact avec cette agence. Ils n'étaient en possession d'aucune clé et il était convenu que je devais être présent lors des visites. Ils m'ont contacté par téléphone le 03/05/2010 pour me proposer une visite qui a eu lieu le 04/05/2010.
Les personnes qui se présentent ne me sont pas inconnues : elles résident dans un autre bâtiment de la résidence et me disent au cours de nos échanges qu'ils sont à la recherche d'un appartement plus grand. Elles sont accompagnées de l'agent immobilier qui visite le logement, lui aussi, pour la première fois. Elles ont signé un bon de visite daté du 03/05/2010.
L'agence immobilière me communique au téléphone le 07/05/2010 une offre de prix inférieure de 40 k€ au prix de vente fixé dans le mandat échu. Je refuse. Je reçois le même jour au courrier un nouveau mandat au prix de vente proposé par les acquéreurs potentiels. Je ne l'ai jamais signé bien évidemment.
Quelques jours plus tard, d'autres personnes me contactent, je passe les détails et nous concluons finalement par la signature d'un compromis de vente chez un Notaire le 20/05/2010. Les acquéreurs m'ont présenté dans la salle d'attente leurs enfants qui étaient venus visiter le logement le 04/05/2010. J'ai même cru à un moment à un gag... la situation est assez équivoque, vous vous posez plein de questions dans ces cas là ...
Bref, je ne sais par quel biais elle a pu obtenir l'info, toujours est-il que l'agence immobilière me réclame 15 k€ de frais d'honoraires pour frais exposés (à ma charge) ainsi que précisé dans le mandat échu et réclame 560 euros à l'acquéreur en vertu d'une clause particulière de frais mentionnée sur le mandat échu effectivement.
Dans le mandat échu il est prévu une clause "pénale" selon laquelle je m'engageais expressément à signer aux prix charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Ce qui n'est pas le cas pour deux raisons semble t-il : la première, c'est que le prix de vente de mon appartement n'était pas celui convenu. La seconde, les parents ne m'ont jamais été présentés par l'agence immobilière et ils n'ont d'ailleurs jamais signé de bon de visite.
Par contre l'agence immobilière insiste sur le fait que cette clause "pénale" prévoit que je devais l'informer par lettre recommandée avec AR les noms et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu et prétend que c'est cette opération qui aurait mis fin au mandat.
Cette clause précise également que je m'interdis pendant la durée du mandat et pendant une période de 12 mois après expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. Ce qui n'est pas le cas des parents (des acquéreurs).
Pardon pour ces quelques longueurs.
Bien à vous.
Quelques éléments de contexte supplémentaires.
Le mandat de vente a été consenti et accepté sans exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter du 03/02/2009. Il n'a pas été dénoncé à l'expiration de cette période initiale et a été prorogé pour une période de 12 mois ("AU TERME DE LAQUELLE IL PRENDRA AUTOMATIQUEMENT FIN" dixit).
Pendant toute cette période (15 mois) je n'ai eu aucun contact avec cette agence. Ils n'étaient en possession d'aucune clé et il était convenu que je devais être présent lors des visites. Ils m'ont contacté par téléphone le 03/05/2010 pour me proposer une visite qui a eu lieu le 04/05/2010.
Les personnes qui se présentent ne me sont pas inconnues : elles résident dans un autre bâtiment de la résidence et me disent au cours de nos échanges qu'ils sont à la recherche d'un appartement plus grand. Elles sont accompagnées de l'agent immobilier qui visite le logement, lui aussi, pour la première fois. Elles ont signé un bon de visite daté du 03/05/2010.
L'agence immobilière me communique au téléphone le 07/05/2010 une offre de prix inférieure de 40 k€ au prix de vente fixé dans le mandat échu. Je refuse. Je reçois le même jour au courrier un nouveau mandat au prix de vente proposé par les acquéreurs potentiels. Je ne l'ai jamais signé bien évidemment.
Quelques jours plus tard, d'autres personnes me contactent, je passe les détails et nous concluons finalement par la signature d'un compromis de vente chez un Notaire le 20/05/2010. Les acquéreurs m'ont présenté dans la salle d'attente leurs enfants qui étaient venus visiter le logement le 04/05/2010. J'ai même cru à un moment à un gag... la situation est assez équivoque, vous vous posez plein de questions dans ces cas là ...
Bref, je ne sais par quel biais elle a pu obtenir l'info, toujours est-il que l'agence immobilière me réclame 15 k€ de frais d'honoraires pour frais exposés (à ma charge) ainsi que précisé dans le mandat échu et réclame 560 euros à l'acquéreur en vertu d'une clause particulière de frais mentionnée sur le mandat échu effectivement.
Dans le mandat échu il est prévu une clause "pénale" selon laquelle je m'engageais expressément à signer aux prix charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Ce qui n'est pas le cas pour deux raisons semble t-il : la première, c'est que le prix de vente de mon appartement n'était pas celui convenu. La seconde, les parents ne m'ont jamais été présentés par l'agence immobilière et ils n'ont d'ailleurs jamais signé de bon de visite.
Par contre l'agence immobilière insiste sur le fait que cette clause "pénale" prévoit que je devais l'informer par lettre recommandée avec AR les noms et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu et prétend que c'est cette opération qui aurait mis fin au mandat.
Cette clause précise également que je m'interdis pendant la durée du mandat et pendant une période de 12 mois après expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. Ce qui n'est pas le cas des parents (des acquéreurs).
Pardon pour ces quelques longueurs.
Bien à vous.
quoique le 1er contrat, celui qui a bien été écrit, soit expiré, vous demeurez lié par les obligations qu'il stipule d'information de l'agence quant à l'identité de l'acquéreur.
donc vous pouvez être tenu de payer l'indemnité stipulée dans la clause pénale pour manquement à cette obligation d'information.
Mais cette indemnité diffère de la commission: précisément la clause pénale stipule un montant précis (peut-être que le contrat le fixe au même montant que la commission mais cela ne veut pas dire que ce soit la commission).
L'intérêt de cette qualification de clause pénale est qu'elle peut être réduite judiciairement dans le cadre d'un contentieux : article 1152 du code civil.
elle vaut dommages intérêts et répare le préjudice de l'agence subit du fait du défaut d'information...... en l'occurrence quel préjudice ce défaut d'information peut-il lui avoir causé? à première vue je dirai aucun puisqu'elle a fini par savoir qui avait acheté.
autant dire que cette clause pénale pourrait être réduite à quelques euros symboliques si elle est "manifestement excessive" dit le texte du code civil par rapport à l'ampleur du préjudice de l'agence.
Ce qui est plus ennuyeux c'est qu'elle prévoit que vous ne puissiez pas contracté avec une personne présentée par un visiteur...
car là la clause pénale demeure en vigueur pour cette période de 12 mois. Il ne s'agit plus du droit à commission au sens de l'article 6 de la loi de 1970. l'indemnité stipulée pourrait effectivement être réclamée par l'agence.
Reste à prouver que les acquéreurs ne vous ont pas été présentés par les visiteurs.
d'où la question: qui doit prouver?
Article 1315 du code civil alinéa 2
celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
en l'occurrence c'est à vous de prouver que l'acquéreur ne vous a pas été présenté par le visiteur.
il faudrait que les acquéreurs et visiteurs témoignent, avec le risque que ce ne soit pas convainquant (le juge apprécie librement la valeur du témoignage).
le notaire ne pourrait pas témoigner de grand chose...
vous pourriez prêter serment au tribunal.
de mon point de vue le problème est donc la preuve.
en un mot: l'issue judiciaire de votre litige est tout à fait aléatoire.
donc vous pouvez être tenu de payer l'indemnité stipulée dans la clause pénale pour manquement à cette obligation d'information.
Mais cette indemnité diffère de la commission: précisément la clause pénale stipule un montant précis (peut-être que le contrat le fixe au même montant que la commission mais cela ne veut pas dire que ce soit la commission).
L'intérêt de cette qualification de clause pénale est qu'elle peut être réduite judiciairement dans le cadre d'un contentieux : article 1152 du code civil.
elle vaut dommages intérêts et répare le préjudice de l'agence subit du fait du défaut d'information...... en l'occurrence quel préjudice ce défaut d'information peut-il lui avoir causé? à première vue je dirai aucun puisqu'elle a fini par savoir qui avait acheté.
autant dire que cette clause pénale pourrait être réduite à quelques euros symboliques si elle est "manifestement excessive" dit le texte du code civil par rapport à l'ampleur du préjudice de l'agence.
Ce qui est plus ennuyeux c'est qu'elle prévoit que vous ne puissiez pas contracté avec une personne présentée par un visiteur...
car là la clause pénale demeure en vigueur pour cette période de 12 mois. Il ne s'agit plus du droit à commission au sens de l'article 6 de la loi de 1970. l'indemnité stipulée pourrait effectivement être réclamée par l'agence.
Reste à prouver que les acquéreurs ne vous ont pas été présentés par les visiteurs.
d'où la question: qui doit prouver?
Article 1315 du code civil alinéa 2
celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
en l'occurrence c'est à vous de prouver que l'acquéreur ne vous a pas été présenté par le visiteur.
il faudrait que les acquéreurs et visiteurs témoignent, avec le risque que ce ne soit pas convainquant (le juge apprécie librement la valeur du témoignage).
le notaire ne pourrait pas témoigner de grand chose...
vous pourriez prêter serment au tribunal.
de mon point de vue le problème est donc la preuve.
en un mot: l'issue judiciaire de votre litige est tout à fait aléatoire.
Chan-elle
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6 juin 2010 à 13:44
6 juin 2010 à 13:44
Par contre l'agence immobilière insiste sur le fait que cette clause "pénale" prévoit que je devais l'informer par lettre recommandée avec AR les noms et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu et prétend que c'est cette opération qui aurait mis fin au mandat.
OUI l'agence a raison vous aviez obligation de les informer de la vente du Noms des acheteurs et le Nom du Notaire chargé de l'acte authentique
Les vendeurs & acheteurs ignorent trop souvent que les agences prennent connaissance de toutes les ventes réalisées dans le département,
Il fallait refuser de signer Les acquéreurs m'ont présenté dans la salle d'attente leurs enfants qui étaient venus visiter le logement le 04/05/2010. J'ai même cru à un moment à un gag... la situation est assez équivoque, vous vous posez plein de questions dans ces cas là
OUI l'agence a raison vous aviez obligation de les informer de la vente du Noms des acheteurs et le Nom du Notaire chargé de l'acte authentique
Les vendeurs & acheteurs ignorent trop souvent que les agences prennent connaissance de toutes les ventes réalisées dans le département,
Il fallait refuser de signer Les acquéreurs m'ont présenté dans la salle d'attente leurs enfants qui étaient venus visiter le logement le 04/05/2010. J'ai même cru à un moment à un gag... la situation est assez équivoque, vous vous posez plein de questions dans ces cas là
Chan-elle
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22 mai 2016
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6 juin 2010 à 14:10
6 juin 2010 à 14:10
CONDITIONS GENERALES DU MANDAT
5. Après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, si la vente est réalisée par le vendeur sans le concours du mandataire,
le mandant s'oblige pendant une durée de X mois suivant l'expiration du mandat, à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue, en lui
notifiant par lettre recommandée, les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente.
5. Après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, si la vente est réalisée par le vendeur sans le concours du mandataire,
le mandant s'oblige pendant une durée de X mois suivant l'expiration du mandat, à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue, en lui
notifiant par lettre recommandée, les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente.
ORIONPMH
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6 juin 2010
6 juin 2010 à 15:27
6 juin 2010 à 15:27
Bonjour,
La clause pénale n'évoque pas le fait que je ne puisse pas contracter avec un membre de la famille du visiteur. Par contre effectivement et je ne l'avais pas lu, elle prévoit bien le versement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission si je n'informe pas le mandataire. C'est bien écrit de façon apparente, mais à ma décharge qui lit le texte au dos d'un contrat... oui je sais... :-(
Mais même échue cette clause est-elle toujours applicable ?
Pour l'instant, les échanges ont été ** verbaux ** et je peux toujours adresser une L.R.A.R. à l'agence immobilière pour déclarer les noms et adresse de l'acquéreur et du Notaire chargé de rédiger l'acte de vente... Qu'en pensez-vous ?
Bien à vous.
La clause pénale n'évoque pas le fait que je ne puisse pas contracter avec un membre de la famille du visiteur. Par contre effectivement et je ne l'avais pas lu, elle prévoit bien le versement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission si je n'informe pas le mandataire. C'est bien écrit de façon apparente, mais à ma décharge qui lit le texte au dos d'un contrat... oui je sais... :-(
Mais même échue cette clause est-elle toujours applicable ?
Pour l'instant, les échanges ont été ** verbaux ** et je peux toujours adresser une L.R.A.R. à l'agence immobilière pour déclarer les noms et adresse de l'acquéreur et du Notaire chargé de rédiger l'acte de vente... Qu'en pensez-vous ?
Bien à vous.
rep ORION
pour le caractère apparent à nouveau je prends en référence la jurisprudence rendue sur les contrats d'assurance où le problème se présente de la même façon : une clause peut être apparente tout en étant inscrite au dos du contrat.
ce qui compte c'est le format de la police en fait si l'on raisonne en termes de traitement de texte informatique.
ensuite oui la clause s'applique même à l'expiration du contrat car elle vous impose des obligations pour l'avenir que vous avez acceptées. c'est la même chose que lorsqu'un salarié est tenu à une obligation de confidentialité sur des informations qu'il aurait connues dans le cadre de son travail que son employeur l'oblige de tenir secrètes même après la fin du contrat de travail.
pour avertir l'agence vous avez à défaut de précision contractuelle sur un délai à respecter un "délai raisonnable"... si je me souviens bien vous avez conclu fin mai (je ne retrouve plus le message où vous précisiez toutes les dates) donc il devrait encore être temps.
si jamais il était trop tard parce qu'une délai a été stipulé dans votre contrat pour informer et qu'il est dépassé:
encore une fois les clauses pénales peuvent être réduites judiciairement et cela pourrait être le cas vu le montant que cela devrait représenter.
L'idée : l'inexécution d'une obligation cause un préjudice à celui qui en bénéficie (créancier). Le préjudice est évalué par le juge pour déterminer les dommages intérêts. Les dommages intérêts peuvent cependant être déterminés d'avance par les contractants dans leur accord. Mais s'il y a une disproportion manifeste entre ce que le juge aurait évalué et ce que les contractants ont prévu, il peut la réduire. En l'occurrence vous n'avez pas informé (c'est l'inexécution contractuelle). Mais quel préjudice résulte de ce défaut d'information alors que l'agent a fini par savoir rapidement qu'une vente était conclue et avec qui... est-ce que cela aurait vraiment changé quelque chose à la situation que vous l'ayez informé en bonne et due forme?
dans les contrats des clauses parfois impressionnent mais sont susceptibles de se dégonfler comme un ballon de baudruche
pour le caractère apparent à nouveau je prends en référence la jurisprudence rendue sur les contrats d'assurance où le problème se présente de la même façon : une clause peut être apparente tout en étant inscrite au dos du contrat.
ce qui compte c'est le format de la police en fait si l'on raisonne en termes de traitement de texte informatique.
ensuite oui la clause s'applique même à l'expiration du contrat car elle vous impose des obligations pour l'avenir que vous avez acceptées. c'est la même chose que lorsqu'un salarié est tenu à une obligation de confidentialité sur des informations qu'il aurait connues dans le cadre de son travail que son employeur l'oblige de tenir secrètes même après la fin du contrat de travail.
pour avertir l'agence vous avez à défaut de précision contractuelle sur un délai à respecter un "délai raisonnable"... si je me souviens bien vous avez conclu fin mai (je ne retrouve plus le message où vous précisiez toutes les dates) donc il devrait encore être temps.
si jamais il était trop tard parce qu'une délai a été stipulé dans votre contrat pour informer et qu'il est dépassé:
encore une fois les clauses pénales peuvent être réduites judiciairement et cela pourrait être le cas vu le montant que cela devrait représenter.
L'idée : l'inexécution d'une obligation cause un préjudice à celui qui en bénéficie (créancier). Le préjudice est évalué par le juge pour déterminer les dommages intérêts. Les dommages intérêts peuvent cependant être déterminés d'avance par les contractants dans leur accord. Mais s'il y a une disproportion manifeste entre ce que le juge aurait évalué et ce que les contractants ont prévu, il peut la réduire. En l'occurrence vous n'avez pas informé (c'est l'inexécution contractuelle). Mais quel préjudice résulte de ce défaut d'information alors que l'agent a fini par savoir rapidement qu'une vente était conclue et avec qui... est-ce que cela aurait vraiment changé quelque chose à la situation que vous l'ayez informé en bonne et due forme?
dans les contrats des clauses parfois impressionnent mais sont susceptibles de se dégonfler comme un ballon de baudruche
ORIONPMH
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6 juin 2010
6 juin 2010 à 09:35
6 juin 2010 à 09:35
Bonjour,
Merci pour cette réponse, mais vous ne répondez pas à la question :
les enfants ne se sont pas présenté sous une fausse identité.
Je rappelle que le mandat de vente non exclusif était échu.
Les enfants ont signé un bon de visite et ne se sont pas portés acquéreurs.
Par contre ce sont les parents qui ont acheté quelques semaines plus tard et ils n'ont jamais signé de bon de visite.
En supposant même qu'il y aurait eu entente entre les enfants et les parents la question est de savoir si je suis tenu au versement d'honoraires en l'absence d'un mandat de vente formalisé ?
max 17 m'a répondu que le contrat tacitement reconduit est un nouveau contrat.
Il aurait dû être formalisé pour ouvrir droit à honoraires.
Je ne suis pas tenu au versement des honoraires.
J'aimerais bien en avoir confirmation
Bien à vous.
Merci pour cette réponse, mais vous ne répondez pas à la question :
les enfants ne se sont pas présenté sous une fausse identité.
Je rappelle que le mandat de vente non exclusif était échu.
Les enfants ont signé un bon de visite et ne se sont pas portés acquéreurs.
Par contre ce sont les parents qui ont acheté quelques semaines plus tard et ils n'ont jamais signé de bon de visite.
En supposant même qu'il y aurait eu entente entre les enfants et les parents la question est de savoir si je suis tenu au versement d'honoraires en l'absence d'un mandat de vente formalisé ?
max 17 m'a répondu que le contrat tacitement reconduit est un nouveau contrat.
Il aurait dû être formalisé pour ouvrir droit à honoraires.
Je ne suis pas tenu au versement des honoraires.
J'aimerais bien en avoir confirmation
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Chan-elle
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22 mai 2016
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6 juin 2010 à 13:49
6 juin 2010 à 13:49
Merci pour cette réponse, mais vous ne répondez pas à la question :
les enfants ne se sont pas présenté sous une fausse identité.
C'est similaire beaucoup de jugement de C/C les parents souvent effectuent des visites pour leurs enfants pour qu'ils puissent traiter en direct c'est très connu les juges le savent ,
les enfants ne se sont pas présenté sous une fausse identité.
C'est similaire beaucoup de jugement de C/C les parents souvent effectuent des visites pour leurs enfants pour qu'ils puissent traiter en direct c'est très connu les juges le savent ,
La législation juridique et financière évolue en permanence...
5 juin 2010 à 23:34
Merci pour votre contribution.
Si j'ai bien compris, le contrat tacitement reconduit est un nouveau contrat.
Il aurait dû être formalisé pour ouvrir droit à honoraires.
Je ne suis pas tenu au versement des honoraires.
Mais en supposant que j'aurais signé un nouveau mandat, aurais-je été tenu de verser ces honoraires dans le cas de figure évoqué : ce sont les parents qui achètent le logement et non pas les enfants !?
Bien à vous