Achat 2 appartements dans une maison
diablotinedu66
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30 mai 2010 à 22:16
Utilisateur anonyme - 31 mai 2010 à 08:32
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bronxiol
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mardi 13 janvier 2009
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30 mai 2010 à 22:54
30 mai 2010 à 22:54
Acheter en SCI
L'achat d'un bien immobilier peut se faire au moyen d'une société civile immobilière constituée d'au moins deux personnes. Reste à bien en mesurer les principes de fonctionnement.
Le principe
Pour acquérir un bien destiné à être occupé ou loué, l'achat en société civile immobilière (SCI) est une solution possible. Il suffit d'au moins deux associés - par exemple des concubins - pour se répartir les parts sociales de la SCI, en fonction des fonds respectivement apportés. Reste qu'une étude approfondie de la situation des futurs associés est indispensable pour vérifier que la SCI est adaptée à leur situation et leur objectif.
Le contrat
La création d'une SCI se fait par contrat sous seing privé, toutefois, il est conseillé d'en confier la rédaction à un professionnel, par exemple un notaire, en prenant soin de se renseigner sur les frais d'acte librement fixés. Après sa création, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, proportionnellement à leur quote-part. De plus, au nom de la SCI, les associés doivent justifier de la tenue d'assemblées et de comptabilité régulières.
Pour les couples mariés, chaque époux peut être associé et, hors régime matrimonial de la séparation de biens, les parts d'une SCI acquises après le mariage entrent dans la communauté. Enfin, l'achat peut aussi concerner une résidence secondaire acquise par plusieurs personnes ou la gestion d'un ou plusieurs biens locatifs familiaux.
Mais, quelle que soit la destination du bien, la SCI en est la propriétaire et les associés qui y résident en sont les locataires à titre gratuit.
Garanties principales
Dans l'hypothèse du décès de l'un des deux associés - pour reprendre l'exemple de concubins -, il est préférable que les statuts aient prévu les solutions possibles pour l'associé survivant, quant à la dissolution de la société mais aussi son maintien dans les lieux.
Si la répartition initiale des parts est identique, le survivant détient la moitié du bien en pleine propriété - sans droit de succession à payer - et conserve l'autre moitié en usufruit. Ce qui permet de ne pas être évincé du logement par les héritiers du défunt. En ce qui concerne le maintien de la SCI, le concubin peut racheter aux héritiers de son associé la valeur de leur part sans qu'ils ne puissent s'y opposer.
Inconvénients majeurs
Les associés qui ont décidé de constituer une SCI ne peuvent pas bénéficier d'un prêt à taux 0%, ni utiliser leur plan épargne logement pour l'achat du logement. Après l'achat, une revente peut être réalisée sous forme de contrat seing privé mais la plus-value éventuelle est taxée comme pour les valeurs mobilières.
Enfin, l'évolution de la SCI dépend des conditions prévues par les statuts. En général, pour obtenir le rachat de ses parts par la société, la cession à un tiers ou l'usage exclusif du logement, l'accord du ou des associés est impératif. En cas de désaccord durable, le litige a de fortes probabilités de se régler devant un juge.
L'achat d'un bien immobilier peut se faire au moyen d'une société civile immobilière constituée d'au moins deux personnes. Reste à bien en mesurer les principes de fonctionnement.
Le principe
Pour acquérir un bien destiné à être occupé ou loué, l'achat en société civile immobilière (SCI) est une solution possible. Il suffit d'au moins deux associés - par exemple des concubins - pour se répartir les parts sociales de la SCI, en fonction des fonds respectivement apportés. Reste qu'une étude approfondie de la situation des futurs associés est indispensable pour vérifier que la SCI est adaptée à leur situation et leur objectif.
Le contrat
La création d'une SCI se fait par contrat sous seing privé, toutefois, il est conseillé d'en confier la rédaction à un professionnel, par exemple un notaire, en prenant soin de se renseigner sur les frais d'acte librement fixés. Après sa création, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, proportionnellement à leur quote-part. De plus, au nom de la SCI, les associés doivent justifier de la tenue d'assemblées et de comptabilité régulières.
Pour les couples mariés, chaque époux peut être associé et, hors régime matrimonial de la séparation de biens, les parts d'une SCI acquises après le mariage entrent dans la communauté. Enfin, l'achat peut aussi concerner une résidence secondaire acquise par plusieurs personnes ou la gestion d'un ou plusieurs biens locatifs familiaux.
Mais, quelle que soit la destination du bien, la SCI en est la propriétaire et les associés qui y résident en sont les locataires à titre gratuit.
Garanties principales
Dans l'hypothèse du décès de l'un des deux associés - pour reprendre l'exemple de concubins -, il est préférable que les statuts aient prévu les solutions possibles pour l'associé survivant, quant à la dissolution de la société mais aussi son maintien dans les lieux.
Si la répartition initiale des parts est identique, le survivant détient la moitié du bien en pleine propriété - sans droit de succession à payer - et conserve l'autre moitié en usufruit. Ce qui permet de ne pas être évincé du logement par les héritiers du défunt. En ce qui concerne le maintien de la SCI, le concubin peut racheter aux héritiers de son associé la valeur de leur part sans qu'ils ne puissent s'y opposer.
Inconvénients majeurs
Les associés qui ont décidé de constituer une SCI ne peuvent pas bénéficier d'un prêt à taux 0%, ni utiliser leur plan épargne logement pour l'achat du logement. Après l'achat, une revente peut être réalisée sous forme de contrat seing privé mais la plus-value éventuelle est taxée comme pour les valeurs mobilières.
Enfin, l'évolution de la SCI dépend des conditions prévues par les statuts. En général, pour obtenir le rachat de ses parts par la société, la cession à un tiers ou l'usage exclusif du logement, l'accord du ou des associés est impératif. En cas de désaccord durable, le litige a de fortes probabilités de se régler devant un juge.
Utilisateur anonyme
31 mai 2010 à 08:32
31 mai 2010 à 08:32
bonjour : Le mieux serait d'aller voir un notaire pour conseil (la consultation d'un notaire est en principe gratuite).
Il serait intéressant de savoir si ces deux appartements ont chacun un compteur E.D.F. direct avec E.D.F., s'ils ont un chauffage individuel, une installation d'eau indépendante.
Il serait bon de savoir si les deux logements sont indépendants fiscalement, quoique s'il y a deux acheteurs indépendants, cela doit se faire automatiquement lors de la vente.
En cas de location plus tard, c'est beaucoup mieux si tout est séparé, sinon, bonjour les complications et les frais : modifier ou refaire toutes les installations pour les rendre indépendantes.
Regardez l'état du toit, un toit fichu, c'est facilement 10 à 15000 euros, et faire attention que ce ne soit pas du Vertuile dont on connaît la courte durée. Et on pourrait ajouter l'isolation (on non isolation)(voir le DPE AVANT DE SIGNER LE COMPROMIS, et non après, comme on voit souvent (même si ce n'est pas très fiable, cela donne une indication) , le bruit;7, l'ensoleillement.
Je ne vois pas trop l'intérêt de se compliquer avec une SCI.
Et le fait que ce soit indépendant ou non, peut faire pas mal varier le prix d'achat....
Donc, une consultation chez le notaire s'impose avant même de s'engager. Et ATTENTION, il est toujours préférable de passer UN COMPROMIS CHEZ LE NOTAIRE plutôt qu'avec une agence. Et on peut prendre son propre notaire en plus de celui du vendeur si ce dernier tient absolument à prendre le sien, ça ne coûte pas plus cher : l'un se rend chez l'autre.
Il serait intéressant de savoir si ces deux appartements ont chacun un compteur E.D.F. direct avec E.D.F., s'ils ont un chauffage individuel, une installation d'eau indépendante.
Il serait bon de savoir si les deux logements sont indépendants fiscalement, quoique s'il y a deux acheteurs indépendants, cela doit se faire automatiquement lors de la vente.
En cas de location plus tard, c'est beaucoup mieux si tout est séparé, sinon, bonjour les complications et les frais : modifier ou refaire toutes les installations pour les rendre indépendantes.
Regardez l'état du toit, un toit fichu, c'est facilement 10 à 15000 euros, et faire attention que ce ne soit pas du Vertuile dont on connaît la courte durée. Et on pourrait ajouter l'isolation (on non isolation)(voir le DPE AVANT DE SIGNER LE COMPROMIS, et non après, comme on voit souvent (même si ce n'est pas très fiable, cela donne une indication) , le bruit;7, l'ensoleillement.
Je ne vois pas trop l'intérêt de se compliquer avec une SCI.
Et le fait que ce soit indépendant ou non, peut faire pas mal varier le prix d'achat....
Donc, une consultation chez le notaire s'impose avant même de s'engager. Et ATTENTION, il est toujours préférable de passer UN COMPROMIS CHEZ LE NOTAIRE plutôt qu'avec une agence. Et on peut prendre son propre notaire en plus de celui du vendeur si ce dernier tient absolument à prendre le sien, ça ne coûte pas plus cher : l'un se rend chez l'autre.
La législation juridique et financière évolue en permanence...