Renouvellement bail commercial residence hote

platuche - 9 mars 2010 à 12:39 - Dernière réponse :  Costel
- 11 juin 2018 à 22:15
Bonjour,
je possede aussi un studio en residence hoteliere appt hotel victoria garden pau
le bail se terminant le 30 juin 2009 ,aujourd'hui il est en toujours en cours et le gestionnaire veut nous forcer a signer un nouveau bail avec lui en baissant les loyers et en nous imposant des gros travaux comme cela il passe la residence de deux a trois etoiles....
le gestionnaire pretend que nous sommes obliges de continuer avec lui comme gestionnaire, que nous ne pouvons reprendre notre bien nous meme pour le gerer...
il pretend aussi que si sous decidons de ne pas renouvler le bail il faut vendre et que l'acheteur devra contiunuer la bail avec lui.
je crois que il va un peu loin et il menace que si nous decidons de resilier le bail on lui doit une prime d'éviction mais mon bail date de juillet 2000 et n'a pas ete resilie le 30 juin 2009..
qui a raison?
si je ne signe pas le nouveau bail? je recupere mon bien?
merci de votre aide nous sommes une cinquantaine de coproprietaire dans ce cas, plus ceux des autres residences du meme groupe....
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7 réponses

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Merci
Cete situation est la stratégie habituelle des loueurs de résidences de services....1er bail, le loyer est normalement fixé et le rendement est bon....puis evidement le preneur veut renégocier, et là il est en position en force car effectivement il dispose d'un droit au renouvellement du bail, par contre vous ne devez pas accepté cette diminution de loyer. Laissé courir votre bail, la prolongation est tacite....

Concernant les travaux, le preneur ne peut pas imposer au propriétaire bailleur des travaux lourds (relevant de l'art.606 du Code civil), après il faut connaitre l'ensemble des clauses de votre contrat.

En tout état de cause, le renouvellement est un droit que le preneur acquiert automatiquement, dc vous ne pouvez pas résilier votre bail comme cela. D'autre part, un bien appartenant à une résidence de service est quasi invendable ou avec une forte moins-value s'il n'y a plus de bail.....et personne n'assurera une gestion sur un lot isolé !
merci pour la reponse donc si je ne veux pas la baisse des loyers alors que l'exploitation de la residence bat des records, je ne signe pas le nouveau bail ok ,donc l'ancien bail court toujours mais dois je envoyer un recommande pour signifier que je ne veux pas de la nouvelle proposition?
concernant les travaux nous allons scinder les travaux en deux parties les travaux concenant la copropriete que je vais payer et les travaux concernant l'appartement que je refuse
prix du studio en 2000 45000 € prix des travaux en 2010: 10000 euros!
exige par le gestionnaire et en plus il baisse le loyer!
il nous menace d'aller voir le juge des baux pour fixer le loyer!
nous pouvons y aller mais si nous ne voulons pas renouveler le bail, et si nous voulons gerer notre bien nous meme que dit la loi? c'est une résidence hoteliere plutot une residence d'affaires....mais l'universite n'est pas loin donc nous pouvons sans probleme louer a des etudiants!
mais le gestionnaire prétend que il ne peut avoir que un seul gestionnaire! est ce vrai? je pense que c'est vrai pour des raisons fiscales si le gestionnaire a moins de 70% de la residence en gestion ,les impots peuvent changer le statut fiscal de la residence!
merci pour vos conseils
tres bien ce site! je le recommande!
locataire > platuche - 9 mars 2010 à 18:54
La baisse des loyers n'est absolument pas une obliga. En matière hôtelière, le loyer n'est pas déconnecté du CA, dc si l'exploitant souhaite fixer le loyer par voie judiciaire, il pourra le faire après avoir fait sa demande de renouvellement de bail. Ds l'hotellerie, plus on a d'étoiles et plus le rapport loyer/CA est faible, mais normalement le CA évolue également à la hausse, dc le loyer ne diminue pas forcément !

Il faut savoir très précisement ce que vous a demandé l'exploitant, et surtout sous quel forme? s'agit-il d'une demande de renouvellement de bail ? Si votre locataire vous a fait une demande de renouvellement de bail, je vous conseille dans ce cas de vous entourer d'un avocat spécialiste et effectivement de répondre à cette demande.
Dans la positive, les délais légaux ainsi que la forme ont-ils été respectés? Le bailleur ne peut donner congés à son locataire qu'au terme du bail, mais dans ce cas, vous devrez très certainement payer une indemnité d'éviction (afin de pallier au préjudice commercial, cela peut grimper haut).

toutefois, le preneur peut lui rompre le bail, sauf clause contraire ds lesquelles il renoncerait à cette faculté (surement vrai pr les 9 premières années?), de manière triennale et dans ce cas, vous vous retrouvez avec un lot que vous pouvez évidement gérer seul (sauf si clauses contraires au contrat et dans ce cas analyser leur validité), mais pour lequel les charges de copro seront bcp plus élevées que dans une copro "classique".

Après, il n'est pas forcément ds l'intérêt du locataire de rompre le bail.....mais effectivement il peut saisir le juge de fixation des loyers.


Sur la question du seul gestionnaire, aucun autre organisme de ce type prendra en gestion votre lot, après je doute qu'il y ait une interdiction dans ce sens, et justement il est important pour le locataire de faire en sorte que son statut soit conserver. après analyser également le règlement de copro !

et pour les travaux au sein du studio, ceux-ci ont certainement du etre précisé au bail initial, le cas échéant vous etes tenu par les travaux de copro mais pas celles afférentes au lot. En matière commerciale tout travaux d'aménagement intérieur sont supportés par le locataire et réalisés avec l'accord du bailleur, mais ce n'est pas à vous de réaliser les travaux nécessaires à l'activité de votre bailleur!

Tout ceci n'est donner qu'à titre informatif, en cas de litige prenez conseil auprès d'un avocat spécialisé en baux commerciaux
locataire > platuche - 9 mars 2010 à 18:56
mieux vaut eviter ce type d'investissement qui parait très rentable initialement, mais où par la suite notre sort dépend d'un gestionnaire en position de force.
Zorro finance 1 Messages postés mardi 9 mars 2010Date d'inscription 9 mars 2010 Dernière intervention > locataire - 9 mars 2010 à 19:25
Ce type d'investissement peut être très intéressant MAIS, il faut voir à quel prix on achète ET quel est le gestionnaire !
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Merci
Bjr en résidence de tourisme depuis fin 1999 et lié par bail commercial de 11 ans avec le gestionnaire, ns sommes en pleine négociation pour repartir avec un nouveau bail de 9 ans (occupations perso + loyers révisés par rapport à ceux du debut) si non reconduction versement au gestionnaire d'une indemnité d'éviction égale à environ 30% du bien immobilier
ns avons acquis la renonciation du gestionnaire de cette indemnité au terme du nouveau bail soit fin 2019
Mais il faut également demander l'ABANDON DE LA PROPRIETE COMMERCIALE par le gestionnaire afin d'être complètement protégés
afin de peser plus, il FAUT vs fédérer dans une ASSOCIATION de propriétaires et demander conseil à un homme de loi : cela équilibre les forces en présence
courage
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Merci
Bonjour,

Important à savoir, si l’exploitant décide de renouveler le bail et demande une révision du loyer servis et possiblement des travaux. Il faut prendre cela comme une bonne nouvelle du bon fond de commerce existant pour lui et pour vous. Cela va sécuriser les loyers règles soit trimestriels ou annuels.

En outre, le droit de congé est libre en respectent un préavis de 6 mois de la part de l’exploitant. A savoir que votre loyer a du connaître une indexation durant sa première durée de 9 ans, donc généralement si baisse de 15 à 30 % cela est moindre sur votre rapport couple rendement.

Il vaut mieux accepter de renouveler le bail ou si non de revoir avec l’exploitant si un nouveau bail peut vous être plus avantageux.

Comme indiqué préalablement la baisse des loyers n’est pas une obligation mais un bail renouveler vous permettra d’avoir un prix de revente plus attractif pour de futurs investisseurs.

Car la visibilité de son futur investissement et le droit à un amortissement de la valeur mobilier pourra de nouveau avoir lieu.

Si vous souhaiter récupérer vos clés des droit d’éviction vous seront demandés et pouvant aller jusqu’à 2 à 3 ans du CA génère par le gestionnaire. Savant que generelament selon le type d’actif et son segment le loyer servis ne reprensente maximum que 15 à 60 % du résultat dégagé par l’exploitant.

Donc mieux vos accepter une renogociation en conservent un rendement de qualité qui généralement sera bien plus attractif, qu’un placement financier les taux ne sont plus compétitif. Puis passer par une entreprise spécialisé dans LMNP gère soir BC.

Ça existe !
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