Fin bail précaire = bail commercial ?
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herve -
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Bonjour,
Je travaille dans une entreprise située dans une ancienne pépinière d'entreprises. Mon patron a racheté les locaux il y a 3 ans en créant une nouvelle SARL et loue des bureaux et ateliers en bail commercial précaire.
Un de nos locataire est arrivé à la fin de son bail précaire en octobre 2008. Nous ne lui avons pas proposé de nouveau bail, et il a continué à régler ses loyers.
Il vient de nous envoyer une lettre en reccomandée avec Ar pour nous signifier qu'il quittait les locaux au bout de son préavis inscrit dans son bail précaire, à savoir 2 mois.
Il me semblait que ce genre de bail se transformait automatiquement en bail commercial. A t-il le droit de partir ainsi ? Sommes-nous en tort de ne pas lui avoir proposer de bail commercial ?
Merci de vos réponses.
Je travaille dans une entreprise située dans une ancienne pépinière d'entreprises. Mon patron a racheté les locaux il y a 3 ans en créant une nouvelle SARL et loue des bureaux et ateliers en bail commercial précaire.
Un de nos locataire est arrivé à la fin de son bail précaire en octobre 2008. Nous ne lui avons pas proposé de nouveau bail, et il a continué à régler ses loyers.
Il vient de nous envoyer une lettre en reccomandée avec Ar pour nous signifier qu'il quittait les locaux au bout de son préavis inscrit dans son bail précaire, à savoir 2 mois.
Il me semblait que ce genre de bail se transformait automatiquement en bail commercial. A t-il le droit de partir ainsi ? Sommes-nous en tort de ne pas lui avoir proposer de bail commercial ?
Merci de vos réponses.
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- Bail précaire - Guide
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5 réponses
Bonjour,
Un bail "précaire" est résiliable à tout moment par le bailleur ou le locataire sans motif.
Un bail "provisoire", ce n'est pas la même chose (23 mois maxi), peut se transformer en bail "commercial", si le locataire demande à bénéficier de ce droit, s'il renonce il peut partir.
Apparemment, vous n'êtes pas au courant de vos droit et devoir respectif, et en l'absence d'échange de courrier, (voire d'un bail mal rédigé), il est probable que le locataire puisse quitter les lieux. En effet , votre bail peut être requalifier en bail "professionnel" par le tribunal, s'il ne se conforme pas aux règles du bail "commercial".
Attention, il ne suffit pas de l'avoir intitulé " bail commercial", encore faut-il que les clause soient légales.
Bon pour le mois prochain, je rédigerai une page sur mon site pour clarifier tout ça :
https://ettoriexpertimmo.jimdofree.com/
Un bail "précaire" est résiliable à tout moment par le bailleur ou le locataire sans motif.
Un bail "provisoire", ce n'est pas la même chose (23 mois maxi), peut se transformer en bail "commercial", si le locataire demande à bénéficier de ce droit, s'il renonce il peut partir.
Apparemment, vous n'êtes pas au courant de vos droit et devoir respectif, et en l'absence d'échange de courrier, (voire d'un bail mal rédigé), il est probable que le locataire puisse quitter les lieux. En effet , votre bail peut être requalifier en bail "professionnel" par le tribunal, s'il ne se conforme pas aux règles du bail "commercial".
Attention, il ne suffit pas de l'avoir intitulé " bail commercial", encore faut-il que les clause soient légales.
Bon pour le mois prochain, je rédigerai une page sur mon site pour clarifier tout ça :
https://ettoriexpertimmo.jimdofree.com/
Un peu plus de précision :
À l'expiration du bail provisoire, si le locataire reste en place avec le consentement du bailleur, un nouveau bail de 9 ans se forme automatiquement aux conditions du bail provisoire (sauf le loyer : en cas de désaccord les parties disposent d'un délai de deux ans pour faire fixer le loyer judiciairement).
Juridiquement, le consentement du bailleur est donné par le simple fait d'accepter le loyer.
Important :
Le nouveau bail qui n'est pas soumis à l'article L145-5 du code de commerce est d'un contrat qui échappe totalement aux dispositions des baux commerciaux.
En quelque sorte, il s'agit d'un bail de droit commun.
Les règles sont assez simples,par exemple pour un bail de droit commun, tant que le locataire paye son loyer, le bail se poursuit, et même par tacite reconduction. Le simple fait de ne plus payer est une cause de résiliation du bail.
À l'expiration du bail provisoire, si le locataire reste en place avec le consentement du bailleur, un nouveau bail de 9 ans se forme automatiquement aux conditions du bail provisoire (sauf le loyer : en cas de désaccord les parties disposent d'un délai de deux ans pour faire fixer le loyer judiciairement).
Juridiquement, le consentement du bailleur est donné par le simple fait d'accepter le loyer.
Important :
Le nouveau bail qui n'est pas soumis à l'article L145-5 du code de commerce est d'un contrat qui échappe totalement aux dispositions des baux commerciaux.
En quelque sorte, il s'agit d'un bail de droit commun.
Les règles sont assez simples,par exemple pour un bail de droit commun, tant que le locataire paye son loyer, le bail se poursuit, et même par tacite reconduction. Le simple fait de ne plus payer est une cause de résiliation du bail.
Les baux sont bien intitulés : BAIL COMMERCIAL DE COURTE DUREE (Art. L. 145-5 du Code de commerce) et d'une durée maxi de 23 mois. C'est moi qui dit précaire, croyant que c'est la même chose, mais je pense que les clauses sont bien légales.
Le droit de "commercialité" ( bail commercial) est un droit acquis par le locataire et lui uniquement, il peut renoncer à ce droit, c'est à dire ne pas bénéficier d'un bail commercial après 23 mois de bail.
Normalement, il ne peut renoncer à ce droit qu'après 23 mois, parce qu'il faut qu'il ait acquis ce droit pour pouvoir y renoncer ( ça paraît un peu tordu mais c'est la législation qui veux ça) .
Donc une fois que le délai des 23 mois est passé, il doit normalement signifier par lettre RAR au propriétaire qu'il renonce à son droit. En fait le simple fait, qu'il ait demandé à quitter les lieux devrait suffire à signifier sa renonciation.
En tout état de cause, il ne peut bénéficier d'un bail commercial qu'il n'a pas signé, s'il n'a signé qu'un bail provisoire.
Désolé d'avoir tardé à répondre, j'ai été absent 2 jours.
Normalement, il ne peut renoncer à ce droit qu'après 23 mois, parce qu'il faut qu'il ait acquis ce droit pour pouvoir y renoncer ( ça paraît un peu tordu mais c'est la législation qui veux ça) .
Donc une fois que le délai des 23 mois est passé, il doit normalement signifier par lettre RAR au propriétaire qu'il renonce à son droit. En fait le simple fait, qu'il ait demandé à quitter les lieux devrait suffire à signifier sa renonciation.
En tout état de cause, il ne peut bénéficier d'un bail commercial qu'il n'a pas signé, s'il n'a signé qu'un bail provisoire.
Désolé d'avoir tardé à répondre, j'ai été absent 2 jours.
Je suis bien d'accord avec cela, mais le contrat à courte durée s'est terminé en octobre 2008, et le locataire n'a pas signifié à ce moment-là qu'il ne voulait pas rester. Selon l'article L145-5 du Code de Commerce, le bail applicable actuellement serait un bail commercial, si j'ai bien compris, étant donné qu'il a continué à payer ses loyers et nous à les encaisser, cela vaut acceptation du bail commercial.
Merci d'avoir répondu et de préciser mes interrogations.
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êtes vous sure qu'un bail "précaire" est résiliable à tout moment par le bailleur ou le locataire sans motif ??
On confond souvent précaire et provisoire.
Le bail provisoire est celui qui peut précéder un bail commercial sa durée maxi est de 23 mois, et il n'entraîne pas automatiquement la conversion de celui-ci en bail commercial, puisque le locataire est en droit d'y renoncer. Tant qu'aucun nouveau bail n'a été signé, le bail qui suit n'est pas un bail commercial mais un bail de droit commun (non écrit). C'est la jurisprudence.
Nota: une clause du bail provisoire peut prévoir que le bail suivant est un bail commercial, mais il faut qu'il en donne les caractéristique essentielles et notamment le renouvellement. Certes il est généralement (3,6,9) mais ce n'est pas une obligation, en conséquence sans contrat écrit qui lie propriétaire et bailleur, le bail est résiliable dans les mêmes conditions que le bail provisoire.
car j ai signée en juin 1013 puis-je partir pour a la fin du moi d avril