Bail commercial

Bonjour,
J'ai un probleme avec mon nouveau locataire.
Le precedent locataire a cedé son fond de commerce a ce dernier et la chose a etait faitte sans me prevenire.
Le bail prevoit des locaux a usage habitations et de commerce totalement separé les un des autres.( maison au 1° 2° 3° etage avec entré separé et commerce au rez de chaussé et sous sol avec une autre entré.
Le locataire ma prevenu de sa rentré 6 mois apres celle ci.
Apres quelque explication j'ai accepté la poursuite du bail.
Le probleme est que maintenant apres deux ans de loyer il reclame la remise en etats des locauz habitation parce que ils sont inhabitable ( tapisserie haracheé, wc casse a coup de marteau et autre, chose causée par le precedent locataire pour a son dire ).
je lui ai proposeé de refair le bail pour la seule partie commerce ( en plus le dernier locataire nas jamai occupé les lieux habitation) et lui meme habitte ailleur, Moi etant loin ( à l'etranger, jai heriteé cette maison) je n'ais jamais pu les visiter totalement, uniquement l'exterieur et le commerce et de meme on à toujour trouvé une excuse pour la visite de l'interieur quand mon maçon fait les controle annuels des clos et des couverts " le toit est accesible par une escalier independante et possedé une terrasse"). il à toujour refusé un compromis, je lui ai proposé l'achat de a totalité a un prix proposé par lui meme et reponse, il à saisie le tribunal pour demander au tribunale l'anulation du bail pour un fair un a sa convenance.
apres cette saisie il ma proposé l'achat de la maison et apres 6 moi avant la signature du compromis il ma attaque en disent que il n'avais jamais proposé un achat.
Maintenant j'ai un aquereur et je me demande esque ce locataire à un droit de preremption? je ne voudrai pas quil chercent de me bloquer la vente ( l'aquereur est un ami qui est dans le secteure de la maçonerie et il est interessé a renover les locaux), et un plus c'est un ami
En plus a l'echeance dans 14 mois esque je/il peut/pourait renouveler le contrat pour la seule partie commerce ( en parfait etat) en donnent congée de la partie habitation, qui n'aucupe pas mes quil à transformeé en une sorte de depot quand dans le contrat cet ecrit que l'usage est de seule habitation?