Réactualisation bail commercail

Bonjour,

Je possède un appartement à la montagne que j'ai donné à une agence à gérer en bail comercial 3/6/9.
Au bout de la quatrième mon loyer a été augmenté avec comme indice l'ICC.
Aujourd'huin la septième année l'agence ne vut pas réactualiser le loyer car sa retabilité sur cet appartement serait tombé à 10% et elle voudrait 35%.
A t'elle le droit de me refuser cette augmentation?
Peut-elle dénoncer le bail en dehors des dates triennal?
Cordialement et merci de votre aide