Acte sous seing privé.Bien libre à l'acquisit

Bonjour,

je suis sur le point d'acheter un studio à un particulier.
Il n'est pas possible d'avoir un rendez-vous avec notaire avant une bonne dizaine de jours.
Puis-je lui proposer en attendant d'effectuer un acte sous seing privé? Où puis-je trouver un modèle complet? Le but de cet acte serait bien entendu que le vendeur ne puisse pas se retracter par rapport à la vente de son bien. Ce type d'acte fait-il foi ? Doit-on verser quelque chose au vendeur ?

Ma deuxième question concerne la location actuelle de ce bien à un locataire très douteux; le vendeur veut d'ailleurs s'en débarrasser depuis plusieurs mois. Le bail court jusqu'au 30 novembre 2009 mais je ne désire pas avoir ce Monsieur comme locataire..
Je n'aurai pas recours à un crédit pour cet achat mais je souhaiterais noter en clause suspensive que le bien doit être libéré de tout occupant au moment de mon acquisition. Auriez-vous un exemple pour ce type de rédaction?

J'aurais préféré qu'un notaire puisse nous recevoir immédiatement mais ça n'est pas réalisable.
Merci par avance pour vos conseils.