Annulation vente acompte conservé ???

Question

Bonjour,
Je suis sur le point de vendre un terrain à un promoteur.
Aucune promesse, ni aucun compromis n'a encore été établi.
L'acquisition ne sera pas conditionnée par un prêt.
Par les temps qui courent, je tiens à prendre des précautions dans l'éventualité d'une défaillance de l'acquéreur (faillite, insolvabilité...)

Deux hypothèses :
1.l'acte authentique de vente est signé mais l'acquéreur ne paye pas, une action ayant pour but de le contraindre à payer se révèlerait inutile et la vente devrait être annulée ;
2.l'acte authentique de vente est signé mais l'acquéreur, qu'il ait payé ou non est convaincu de banqueroute et la justice décide de fixer l'état de cessation de paiement à une date antérieure à la signature de l'acte de vente ou à celle du compromis, ce qui, si je me souviens bien des quelques notions de droit commercial acquises jadis, aurait pour effet de rendre nuls les actes passés postérieurement à la date fixée par le juge.

Et ma question :
comment être assuré de conserver, au moins,  l'acompte versé (clause à insérer dans le compromis et dans l'acte de vente, recours judiciaire, ...) ?

Merci à qui peut m'éclairer.
Cordialement

luigi971 · Accepted Answer

dans le cas de l'hypothèse 2: l'annulation d'une convention a pour effet d'anéantir ladite convention avec effet rétroactif -> la convention est censé n'avoir jamais existée et on replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion de la convention (donc on restitue l'acompte). la période suspecte étant une cause de nullité de la convention, il vous faudra restituer l'acompte (il existe d'autres causes de nullité d'une convention mais la n'est pas le propos). j'ai parlé de résiliation car dans le cas de la résiliation, la convention est anéantie, mais n'a d'effet que pour l'avenir, donc le vendeur peut conserver l'acompte. 

j'ai distingué ces 2 termes car ils ont le même résultat (anéantir la vente) mais pas les memes effets.

la résiliation s'appliquerait à l'hypothèse 1 de votre problème: en effet, les parties concluent une convention mais l'une d'elle ne respecte pas ses engagements (ne paye pas ce qui était convenu par ex). dans ce cas, l'autre partie, mécontente de ce que la convention n'est pas respectée, peut demander au juge de résilier la convention pour inexécution (art 1184 du code civil). on ne peut demander la résiliation d'une convention que si l'une des parties ne respecte pas ses engagements, c'est la sanction de l'inexécution de la convention. 

La nullité, quant à elle, est la sanction d'un vice entachant la formation de la convention.

dans les 2 hypothèses, la dénomination de la somme versée a peu d'importance, ce qui importe c'est de savoir si on est en présence d'une nullité ou d'une résiliation.

si vous etes en présence d'une résiliation (hypothese 1), l'acompte, l'indemnité d'immobilisation, mais pas le dépot de garantie, sont conservés par l'acquéreur.
si vous etes en présence d'une nullité (hypothese 2), peu importe la dénomination de la somme versée par l'acquéreur, tout est restitué.

luigi971 · Answer

par définition, l'annulation d'une convention, contrairement à la résiliation, a pour effet de replacer rétroactivement les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la convention. Ainsi, même si la convention est annulée parceque conclue durant la période suspecte (jugement de cessation des paiements antérieur à la convention), vous devrez restituer l'accompte.

Patakes · Answer

En traitant l'hypothèse 2 : “l'acte authentique de vente est signé mais l'acquéreur, qu'il ait payé ou non est convaincu de banqueroute et la justice décide de fixer l'état de cessation de paiement à une date antérieure à la signature de l'acte de vente ou à celle du compromis....”, luigi971 établit une distinction entre “annulation” et “résiliation” : quelle est la différence ?

Est-ce que, dans le cas 1 de mon message : “l'acte authentique de vente est signé mais l'acquéreur ne paye pas, une action ayant pour but de le contraindre à payer se révèlerait inutile et la vente devrait être annulée”, il faudrait parler d'une résiliation plutôt que d'une annulation ( en plus, en me promenant sur Internet, je découvre un autre terme obscur, la rescision ) ?

Et, dans les deux hypothèses, l'appellation donnée à la somme versée par l'acquéreur à la signature du compromis (acompte, dépôt de garantie, indemnité d'immobilisation....) a-t-elle une incidence sur la suite des événements ?

luigi971 · Answer

hypothese 1: lapsus, c'est conservé par le vendeur.

hypothese 2 que vous souhaitez completer: si la date de cessation des paiements est fixée par le tribunal après la signature du compromis et l'établissement de l'acte authentique, la convention ainsi conclue ne tombera pas dans la période suspecte entachant sa formation de nullité. elle sera une convention parfaite, susceptible seulement d'une résiliation si l'autre partie ne paye pas le prix.

si la vente s'est passée normalement, mais qu'ultérieurement le tribunal prononce une procédure de redressement ou de liquidation en établissant la date de cessation des paiements à une date antérieure à celle de la signature de la convention, alors le liquidateur pourra demander la nullité de cette vente car elle tomberait alors dans la période suspecte (la nullité d'une vente conclue en période suspecte est indépendante des conditions de formation de la convention; la vente peut se passer dans toutes les conditions requises, elle est nulle par le simple fait de tomber dans la période suspecte). La nullité entrainant le rétablissement des parties dans l'état où elles se trouvaient avant la signature de la convention, il va de soi que l'acompte, l'indemnité d'immobilisation, le dépot de garantie, sont restitués à l'acquéreur car ces sommes ont pour source un lien contractuel. or, la nullité abolit ce lien contractuel de sorte que les parties sont censées n'avoir jamais contractées -> c'est pourquoi on restitue les sommes versées en prévision de la vente.

la résiliation, au contraire, abolit également le lien contractuel (la convention) mais seulement pour l'avenir , de sorte que les sommes versées par l'acquéreur restent entre les mains du vendeur.

cette subtilité entre la nullité et la résiliation d'une convention est difficile à comprendre, je le conçois, mais comme vous le constaterez, elle n'a pas les mêmes effets.  
suivant la situation dans laquelle vous vous trouverez, les modalités d'extinction de la convention ne seront pas les memes: face à une nullité due à une date de cessation des paiements antérieure, toutes les sommes percues, y compris l'acompte, sont restitutées (hypothese2), tandis que face à une simple inexécution (hypothese 1), l'acompte est conservé mais le prix restitué (on considere que l'acquéreur ne mérite pas de recouvrer l'acompte car le non paiement du prix est de son fait et alors il n'aurait pas dû s'engager).

ainsi, si vous contractez, il sera dans votre intérêt que la vente ne tombe pas dans la période suspecte dans le cas où l'acquéreur défaille. vous pourrez conserver l'acompte. cependant on ne peut prévoir l'avenir et le tribunal peut souverainement décider de fixer la date de cessation des paiements avant la signature de la convention.

c'est avec plaisir que je réponds à vos questions et n'hésitez pas à m'en posez d'autres pour plus de précisions;

Patakes · Answer

La chose devient plus claire et je vous remercie de vos efforts.
Je reviens sur un de vos précédents messages :
"si vous etes en présence d'une résiliation (hypothese 1), l'acompte, l'indemnité d'immobilisation, mais pas le dépot de garantie, sont conservés par le vendeur." 
Pourquoi le dépôt de garantie serait-il exclu ?

Est-ce que dans le compromis une formule comme celle-ci (que je tire, en l'aménageant, d'un modèle de compromis trouvé sur le Net) vous semblerait adaptée :
"L'acquéreur verse ce jour au vendeur la somme de ... à titre d'acompte sur le prix de vente. Cet acompte s'imputera sur le prix de vente en cas de vente rendue parfaite. Cette somme restera acquise au vendeur à titre d'indemnité si la vente n'est pas rendue parfaite du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives sont réalisées"
J'aurais envie d'y ajouter : "Elle restera acquise au vendeur dans les mêmes termes et conditions en cas d'annulation de la vente consécutive à une décision de justice ne mettant pas en cause la responsabilité du vendeur" mais j'ai peur que l'acquéreur n'y voie de la méfiance...
Peut-être faudra-t-il définir dans le compromis ce qu'on entend par "vente rendue parfaite" à moins qu'il s'agisse d'une notion définie et fixée par le Droit.

Patakes · Answer

Est-ce que la formulation que je suggère est une clause pénale au sens le l'art 1226 du Code Civil ?
Si oui, l'art 1227 ne me rassure pas qui dit : "La nullité de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale."
De plus, je vois que, dans le cadre d'une clause pénale, si le montant de l'indemnité est précisé au  compromis, la somme n'est pas consignée et le créancier doit en réclamer le versement lorsque le contrat n'est pas exécuté, démarche évidemment vouée à l'échec en cas d'insolvabilité du débiteur.

luigi971 · Answer

je vous réponds demain sans faute m. patakes.

luigi971 · Answer

bonjour m. patakes, 

permettez moi tout d'abord de m'excuser pour le retard de ma réponse.

vous voulez savoir :

1 - pourquoi le dépot de garantie n'est pas conservé par le vendeur en cas de résiliation de la vente? : parcequ' il ne constitue pas une avance sur le prix comme l'acompte. la premiere clause que vous stipulez l'exprime clairement. le dépot de garantie ne s'applique pour les achats de biens à construire. 

2 - la clause que vous envisagez de reformuler et de stipuler est-elle valable en cas de nullité du contrat pour période suspecte? : non, car la nullité emporte l'anéantissement du contrat dans tous ses éléments, et donc aucune clause de ce contrat ne peut y subsister.

3 - la notion de vente parfaite est fixée par la loi, mais elle peut etre modulée selon la volonté des parties,
une vente est parfaite, selon la loi, des lors qu'il accord sur la chose et sur le prix. mais les parties ajouter une condition pour que la convention soit formée: par ex, subordonner la conclusion de la vente devant notaire. des lors, la vente est parfaite lorsque la condition de la signature devant notaire est réalisée.

4 - votre clause est- elle une clause pénale? oui, des lors qu'il s'agit de prévoir dans le contrat les indemnités dus par celui qui n'exécutera pas ses engagements, c'est une clause pénale. vous doutez de l'efficacité de ce style de clause en cas d'insolvabilité du débiteur, mais celui-ci a l'avantage de ne pas recourir au juge pour demander une indemnisation due à l'inexécution des engagements du débiteur: des lors que l'engagement n'est pas respecté, la clause s'applique d'office sans avoir besoin de recourir au juge; donc cela vous laisse le temps de réclamer immédiatement avc le concours d'un huissier votre créance, tandis que la meme démarche serait bcp plus longue sans une telle clause.

l'article 1227 du code civil confirme ce que je vous ai dit au 2: si le contrat est déclaré nul pour cause de période suspecte, la clause sera nulle puisqu'elle figure au contrat, donc elle sera réputée n'avoir jamais existé. en effet, l'article 1227 énonce " la nullité de l'obligation principale entraine celle de la clause pénale"; sachant que l'obligation principale est la délivrance de la maison pour le vendeur et le paiment du prix pour l'acquéreur, si cette obligation vient à etre déclarer nulle par le tribunal qui prononcera la procédure collective avec période suspecte, la clause pénale qui est l'accessoire de cette obligation principale sera également nulle.

luigi971 · Answer

bonjour,

si le jugement fixe la date de cessation des paiements entre la signature du compromis et l'acte authentique, la clause pénale sera nulle, et l'acompte subira le meme sort. en effet, bien que l'acompte ait été versé avant la date de cessation des paiements, celui-ci deviendra nul selon le meme raisonnement que la nullité de la clause pénale. l'acompte n'est qu'une avance sur le prix de vente, et si la vente devient nulle, il n'y a plus de raison de payer de prix, et donc plus de raison de verser un acompte. il vous faudra le restituer. pour bien comprendre, l'acompte est une modalité de paiement, et la nullité ayant un effet rétroactif, il sera réputé n'avoir jamais existé, c'est pourquoi il faudra le restituer.  

de meme, le fait de dissocier l'acompte et la clause pénale par deux clauses distinctes dans le compromis n'a aucun intéret -> l'un comme l'autre ce sont des clauses accessoires à l'obligation principale, et si cette derniere vient a etre nulle, les 2 clauses sont nulles, c'est le meme raisonnement que l'article 1227;  si l'article 1227 prévoit expréssement cette solution pour la clause pénale, il y a un principe général de droit qui prévoit la meme sanction pour la clause concernant l'acompte: l'accessoire suit le principal. cela veut dire que si le principal (la vente) est nul, les accessoires de la vente (clauses sur l'acompte ou clause pénal, bref des clauses relatives à l'exécution de la vente) sont également nuls car ils suivent le meme régime juridique que celui de l'obligation principale sans lequel ils n'ont plus d'intéret. -> la nullité du principal entraine la nullité de tout le reste.

La seule façon d'esperer conserver l'acompte en cas de défaillance est d'obtenir une résiliation du contrat, et cela suppose que la vente ne tombe pas dans la période suspecte. quelle que soit la situation de cessation des paiement (cessation des paiements fixé avant la vente ou entre la signature du compromis et l'acte notarié) vous serez face à une nullité et vous devrez dans tous les cas, même avec des clauses stipulées dans votre intéret, restituer l'acompte, on ne peut y déroger, c'est le principe meme de la nullité qui commande cette solution. 
ce qui revient a dire qu'il vaut mieux espérer que la date de cessation des paiements soit fixée apres la vente (apres meme l'acte authentique) pour qu'elle soit insusceptible d'etre déclarée nulle -> la défaillance du débiteur vous permettra de conserver l'acompte s'il ne paie pas le prix de la vente. mais vous ne pouvez pas prévoir à quelle date serait fixée la date de cessation des paiements, ce qui vous place dans une situation délicate.

luigi971 · Answer

j'espere que ma réponse vous a semblé clair, mais j'avoue que vos questions étaient extremement précise, donc réponse précie et technique,
je sais que tout cela peut vous paraitre tres théorique, mais cela a une grande conséquence sur le fait de garder l'acompte ou pas,
si vous avez d'autres questions n'hesitez pas

luigi971 · Answer

oui tout a fait :)

au plaisir de vous avoir aidé

Annulation vente > acompte conservé ???

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