Surface habitable par loi carez

Bonjour,
Nous avons acheté une maison en copropriété vendu avec une attestation de 120m2 habitable, après demande de modifications auprès de la mairie on apprend q'elle est déclarée a 95m2.
Je me demande alors comment ils ont pu declaré 120m2 et c'est à priori une partie du sous sol qu'ils ont considérés comme habitable, d'après les plans où ils ont notés salle de jeux.
Les ex vendeurs n'ont pas pris d'expert et déclarent l'avoir fait eux même.
La maison est sur sous sol, elle mesure à l'etage 95m2, que dois je faire?
Est ce que le sous sol peut être considéré comme habitable en partie sachant qu'il y a du béton peint au sol, aucune fenêtre ni porte sont modifiées( fenestrons et porte de garage), une pièce a ete munie de chauffage et la chaufferie a une douche, évier et wc.
Tout est en mauvaise état.
Merci de m'éclairer, j'ai appelé le notaire qui me demande de voir avec un expert.
isabelle