Qui paie les gros frais d'une copropriété après donation?

Bonjour,

La jurisprudence considère que l’énumération de l’article 606 du code civil est exhaustive ce qui est très restrictif. Je pense également que la réfection des balcons est à la charge de l’usufruitier tandis que la réfection complète de la couverture-terrasse est à la charge des nus-propriétaires.

La clause de solidarité entre usufruitiers et nus-propriétaires est inscrite dans la plupart des règlements de copropriété mais c’est à vérifier. Il ne faut pas confondre cette solidarité avec l’obligation de désigner un mandataire commun. Certains syndics le font à tort.

Les articles 605 et 606 du code civil ne sont pas d’ordre public. Ils ne s’appliquent qu’à défaut de clause différente dans l’acte de donation qui serait aussi en l’occurrence à vérifier.

Bonjour,

Si rien n'est prévu dans l'acte de donation, le Code civil met à la charge de vos fils la réparation des murs porteurs et celle de la toiture entière, ce qu'il appelle "gros travaux". Ce n'est pas lié à la donation mais au démembrement usufruit / nue-propriété. 

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429496

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505

Mais attention, certains travaux qualifiés de "gros" dans le langage courant peuvent être à la charge de l'usufruitier. La réfection du toit est à leur charge, mais il est probable que celle des balcons soit à la vôtre (travaux dits "d'entretien"). La définition de "travaux d'entretien" au sens du Code civil est assez extensive, comme vous pourrez le lire dans les articles 605 et 606. 

Attention également à bien lire le règlement de copropriété :

- s'il prévoit une clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire, le syndic peut réclamer à un seul des deux la totalité de la somme

- s'il n'y a rien, la solidarité ne se présumant pas, le syndic devra ventiler l'appel des charges... mais certains syndics s'y perdent. 

Bonjour,

L'acte de donation est sans doute de la nu-propriété avec RESERVE d'usufruit.

Vu l'attitude de vos fils, pourquoi diable leur avez-vous fait cette donation ? 

Dans l'acte avez vous fait préciser la répartition des charges ?

Sinon c'est le code civil articles 606 et 607 qui s'appliquent et donc : les balcons sont à votre charge, la toiture pour vos fils.

Si personne ne peut payer, il faudra vendre, c'est mieux qu'une saisie avec vente aux enchères à vil prix.

;Article 605

Version en vigueur depuis le 21 mars 1804

Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804

L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.

Article 606

Version en vigueur depuis le 21 mars 1804

Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Une amie m'a dit que les frais engagés pour de gros travaux dans une copropriété (ravalement de façade réparation de toit etc.) revenant à un appartement ayant fait l'objet d'une donation avec usufruit devaient être réglés par les nus-propriétaires.

Oui, c'est bien ça.

Les nus-propriétaires sont responsables du paiement des travaux qui affectent notamment les murs et la conservation de l'immeuble

L’usufruitier assume l’entretien courant du bien.

Pour simplifier à l'extrême, l'usufruitier doit régler les travaux et charges qui incomberaient au locataire si le bien était loué et les nus-propriétaires doivent payer les travaux qui seraient dus par le propriétaire.