Maison sous évaluée par le notaire que faire ?
Bonjour
Je suis actuellement cohéritière pour un huitième dans la succession de mon oncle ouverte auprès d'une étude notariale qui travaille en collaboration avec un cabinet de généalogie .
On m'a demandé de signer des procurations officielles, mais les projets d'actes qui m'ont été transmis ne me semblent pas clairs Cette situation me causant un véritable malaise, j'ai refusé de signer en l'état.
Le dossier est complexe et me stresse beaucoup : on me pousse à signer très vite la vente d'une maison familiale à un prix de 260 000 €, alors que j'ai constaté sur la base officielle de l'État (DVF) que les maisons de la même rue se vendent plutôt autour de 450 000 € .
De plus, on ne me transmet ni les diagnostics, ni l'état des comptes bancaires de mon oncle
J’ai peur que cette vente sous-évaluée ait lieu et déclenche un redressement majeur de la part des impôts pour vente à vil prix, dont je serais responsable sur ma part de 1/8ème
Les cohéritiers sont totalement passifs et ont signé ce projet truffé de blancs où manquent les annexes mentionnés et les diagnostics techniques.
Je voudrais prendre un autre notaire.
En ai je le droit ?
Je vous remercie par avance pour vos réponses
6 réponses
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Changer de notaire ne sert à rien, ce n'est pas lui qui décide du prix de vente, mais les propriétaires vendeurs.
Si vous n'êtes pas d'accord sur le prix, donc si vous ne signez pas le mandat de vente à tel prix, ou le compromis de vente si un acquéreur a été trouvé à ce prix, la vente ne se fait pas.
Pour que la vente amiable se fasse, il faut que tous les ayants-droit soient d'accord sur le prix.
Mais comme vous êtes en indivision, chaque indivisaire peut assigner en partage de l'indivision, qui se traduira par une vente aux enchères publiques (licitation) si les biens de la succession ne sont pas commodément partageable physiquement en lots.
Si certains indivisaires ont la majorité des 2/3 des droits indivis, ils peuvent demander la vente judiciaire du bien, qui se fait aussi par licitation (et pas à un acquéreur trouvé).
Avez-vous discuté du prix avec les autres indivisaires, pour tenter de trouver un prix de vente acceptable (ni trop faible, ni trop élevé au risque de ne pas trouver d'acquéreur) ?
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Bonjour
Merci pour votre réponse.
Le notaire actuel n'est pas du tout clair dans ses agissements. Il s'agit d'une vente " arrangée" , une maison de telle envergure à Bordeaux Caudéran qui est le Neuilly de Bordeaux ne se vend pas 260 000 € ou alors c'est qu'elle doit avoir au minimum 200000 € de réparation mais le notaire ne me donne pas les diagnostics techniques
.C'est pour cette raison que je souhaiterais changer de notaire. Et je voudrais savoir si je peux le faire sans l'accord des autres cohéritiers qui sont totalement passifs et s'en désintéressent ce qui permet au notaire et généalogiste de brader cette maison à un acheteur avocat.
.Si la maison se vendait a un prix sous évaluée, nous aurions un rappel d'impôt très conséquent car les impôts sont très vigilants avec ces ventes sous évaluées et je ne veux pas m'exposer à cela. Je voudrais donc juste savoir si on peut changer de notaire et si c'est à un coût ou non .
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Bonjour
La réponse est assez simple : trouver un acheteur à 460 000e .
Le prix d'un bien est toujours celui qu'un vendeur est prêt à y mettre .
Personnellement si lors d'un partage on me dit que la maison vaut deux moins que ce qu'un acheteur veut y mettre, je n'hésite pas à consulter ma banque pour acheter la part des autres ...
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Effectivement, si le bien vaut 450000 et qu'on vous dit 260000, faites un prêt 230000 pour payer, dans un acte valant partage, une soulte 230000 environ (7/8) aux autres héritiers sur la base de 260000, puis revendez immédiatement 450000 pour rembourser le prêt. Il vous restera environ un gain de 220000.
Mais attention, dans les 2 ans du partage, vous pourriez subir une action en complément de part pour cause de lésion de plus d'un quart, si la valeur de 450000 est bien la valeur au jour du partage, et pas seulement celle qu'un acquéreur a accepté de sur-payer.
Le prix d'un bien est toujours celui qu'un vendeur est prêt à y mettre .
Pas forcément, si on trouve un gogo qui accepte de payer le double. Il existe la valeur à dire d'expert immobilier.
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Je voudrais prendre un autre notaire.
En ai je le droit ?
Oui. Ce sera entièrement à vos frais, en plus du partage des frais du notaire actuel.
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@Adonais17
J'ai peut-être répondu trop vite
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@Gayomy
Oh la la.. je suis épuisée de déchiffrer ce jargon juridique alors please ne m'embrouillez pas la tête ????
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Bonjour,
Il y a certaines situations (comme une vente immobilière) où les 2 notaires (du vendeur et de l'acquéreur) se partagent les honoraires.
Pour les successions c'est plus complexe.
Demandez à votre notaire, plutôt que de vous embrouiller avec des réponses approximatives sur internet.
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Bonjour,
Concernant les notaires : il n'y a normalement qu'un seul notaire par succession, qui est désigné prioritairement par le veuf, à défaut par les héritiers selon des règles un peu complexes. Ses émoluments sont fixés par la loi.
Chaque héritier peut en plus s'ajoindre un notaire-conseil, à ses frais, dont les honoraires sont libres.
Le notaire en charge de la succession est payé par l'ensemble des héritiers qui sont ses clients. Le notaire-conseil n'a qu'un seul client, qui le paie de sa poche. Le notaire en charge de la succession doit, autant que possible, veiller aux intérêts de l'ensemble de ses clients. Le notaire-conseil ne défend que les intérêts de son client.
Si cela convient aux notaires et aux héritiers, rien n'empêche qu'il y ait plusieurs notaires en charge de la succession, cela peut être pertinent dans le cadre de successions complexes. Rien n'empêche non plus un notaire-conseil de prendre en charge une partie du travail, par exemple la rédaction d'un projet d'acte.
Mais il faut bien garder à l'esprit que le notaire a pour clients l'ensemble des gens qui le paient, et pas seulement ceux qui l'ont choisi. Par ailleurs il n'est pas possible d'imposer deux notaires sans l'accord des autres héritiers. L'Ordre des notaires impose dans son Règlement (article 30.1) des règles à suivre en cas de conflit entre les clients quant au choix du notaire. Tout notaire sérieux refusera d'enfreindre ces règles s'il y a désaccord entre les héritiers et n'acceptera pas de piquer le boulot de son confrère.
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Notons qu'il existe aussi les notions de "notaire en concours" et "notaire en participation" définies au 26.3 du Règlement Professionnel du Notariat de 2024 (qui remplace l'ancien règlement national/règlement intercours de 2018). On peut y lire :
Seuls le concours ou la participation donnent droit au partage des émoluments d’acte. Néanmoins, tout notaire peut, à chaque instant du dossier, intervenir en qualité de conseil de ses clients et se faire rémunérer par ces derniers par un honoraire au titre de son intervention.
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Contributeur
Bonjour
dans votre autre post ; vous écrivez ceci
Il s'agit d'une maison située à Bordeaux Caudéran 387 M2 , 3 niveaux jardin garage 6 pièces 120 M2 habitables . Ce ne sont pas du tout les prix du marché, les maisons de cette rue se vendant aux alentours de 450 000 €.
le genre de maison qui rebute des acheteurs avec certainement de gros travaux de remises aux normes ( électricité ; isolation ; chauffage)
d'où le prix contrairement aux autres maisons en meilleur état
La législation juridique et financière évolue en permanence...