Location zone tendue / bail solidaire

Question

Bonjour,

Je me permets de vous contacter pour une question concernant la loi ALUR et la réglementation en zone tendue pour laquelle je n'arrive pas à obtenir de réponse.

Je viens d'acheter un appartement en zone tendue pour un investissement locatif.
Cet appartement était jusqu'alors loué à une association dans le cadre d'un bail solidaire (solibail).

L'association a donc placé un locataire pendant 3 ans en sous location et payait un loyer très faible qui faisait bénéficier à l'ancien propriétaire d'un avantage fiscal important.

Aujourd'hui, je souhaite mettre cet appartement sur le marché locatif mais au prix du loyer "normal".

Du fait de la précédente location, suis je contrains à un plafonnement de loyer?

Si je devrais appliquer strictement le calcul de relocation et la possibilité d’augmentation de loyer je serais très contraint car le précédent loyer était extrêmement bas.

Même en appliquant la règle d'application spécifié dans la loi (une étude comparative) d'un montant de loyer correspondant à la moitié de la différence entre le précédent loyer et ceux du voisinage je serais contraint d'appliquer un loyer très faible.

Du fait qu'il s' agissait d un bail solidaire part une association donc à but non lucratif, ai je droit de fixer un nouveau loyer et déclarer qu il s' agit d'une première véritable location?

Merci pour votre aide

_lael_ · Answer

"Du fait de la précédente location, suis je contrains à un plafonnement de loyer?"

Il faut distinguer encadrement des loyers de plafonnement des loyers.

Ce que vous évoquez c'est l'encadrement des loyers qui nécessite de relouer au même prix que le dernier loyer pratiqué SAUF:

- s'il s'agit d'une première mise en location : si vous achetez vide de tout occupant c'est donc une première mise en location

- si le loyer actuel est sous-évalué par rapport aux prix du marché. Dans ce cas il est toujours possible de réévaluer un loyer manifestement sous-évalué (article 17-2 loi 1989), notamment s'il avait été baissé dans le cadre d'un dispositif fiscal

L'article 18-1 de la loi de 1989 précise également que l'encadrement des loyers ne s'applique pas suite à une convention ANAH :

"Dans les zones mentionnées au I de l'article 17et par dérogation à l'article 18, lorsque le logement fait l'objet d'une première relocation consécutive au terme de la convention mentionnée au II de l'articleL. 321-1du code de la construction et de l'habitation et qu'il n'est pas soumis à l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, la fixation du loyer est libre."

Dans le détail, il faut comprendre que l'encadrement des loyers (article 18 loi 1989) ne s'applique pas en cas de relocation suite à une convention ANAH (II de l'article L321-1 CCH).

Quant à l'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 mentionné il fait en réalité surtout référence à l'article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) relatif à l'encadrement des loyers qu'il vient modifier.

En résumé, il faut surtout retenir que dans votre cas la fixation du nouveau loyer est donc libre.

fabyfabzzz2 · Answer

Bonjour merci pour votre réponse.

Sur le compromis il est indiqué que le logement n'est pas contraint à une convention ANAH.

Le précédent propriétaire a bénéficié d'un avantage PINEL,  puis pendant 3 ans le logement a été loué en bail solidaire.

Du coup je ne sais pas si je rentre dans le cadre que vous mentionnez.

Merci,

Location zone tendue / bail solidaire

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