Location et forte augmentation du chauffage

"Actuellement, je récupère un montant fixe chaque mois (j'imagine que je dois être au forfait)."

Pas forcément, la provision est "fixe" tous les mois jusqu'à ce qu'une régularisation ait lieu une fois par an.

Par défaut c'est une "provision" sauf s'il s'agit d'une location meublée et que le "forfait" est explicitement indiqué dans le contrat de location.

"Si j'ai bien compris, je ne pourrai pas augmenter les charges maintenant, mais je peux le faire à l’anniversaire du contrat?"

Un forfait de charges ne change pas tout au long d'une même location, donc vous n'augmenterez pas réellement le montant du forfait, mais le "forfait" peut être inclus au montant du "loyer" pour une révision de l'ensemble : la formule de calcul de la "révision" annuelle d'un loyer avec un forfait de charges est la suivante :

(loyer actuel + montant du forfait) / indice du trimestre année N-1 x indice du trimestre année N = ""nouveau loyer global""

sachant que N est l'année où la révision est faite et N-1 l'année précédente.

[alors que la formule de révision annuelle du loyer avec des "provisions" sur charges est : loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 x indice du trimestre année N, et les provisions sur charges seront régularisées annuellement suite à l'approbation des comptes en AG]

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Pour la 2ème révision et les suivantes : si vous prenez le ""nouveau loyer global"" obtenu l'année d'avant, ne rajoutez pas le montant du forfait puisqu'il est déjà compris dans ledit nouveau loyer global.... OU prenez le seul loyer révisé et ajoutez le montant du forfait (toujours identique pour une même location) : ça revient au même.

Par exemple :

supposons un loyer de 500 € avec un forfait de charges de 80 €, une date d'effet du contrat au 20/10/2020, donc avec les indices du 3° T. :

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

1°) 1ère révision annuelle pour le 20/10/2021 :

(500 € + 80 €) / 130,59 (3°T année 2020) x 131,67 (3°T année 2021) = ""nouveau loyer global"" = 584,796 € -> arrondi des  € -> 584,80 € -> soit une augmentation du seul loyer de 4,80 €.

Loyer oct 2021 = 581,85 € se décomposant ainsi :

>> du 1° au 19 : 580 € / 31 jours x 19 jours = 355,48 €

>> + du 20 au 31 : 584,80 € / 31 x 12 jours = 226,37 €

2°) 2ème révision annuelle pour le 20/10/2022 :

- SOIT partir du nouveau loyer global (584,80 €) qui contient déjà le forfait et faire le calcul avec les indices des années 2021 (diviser) et 2022 (multiplier), et faire le prorata pour le mois d'octobre (du 1° au 19/10 + du 20 au 31/10).

- SOIT (pour suivre mot à mot la formule) partir du seul loyer augmenté (504,80 €) et ajouter le montant du forfait (80 €), puis faire le calcul selon la formule : (504,80 + 80) / indice année 2021 x indice année 2022, et faire le prorata pour le mois d'octobre (du 1° au 19/10 + du 20 au 31/10).

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J'ai essayé d'être le + claire possible... j'espère que je me suis fait comprendre....

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Oui, mais vous êtes aussi tenu de les régulariser une fois par an sur la base du coût réel.

Le loyer peut être révisé ANNUELLEMENT QUE si une révision a été mentionnée au contrat au moment de sa signature : la date de révision est SOIT la date d'effet (ultérieure à la date de signature) s'il y en a une de mentionnée SOIT c'est la date de signature du contrat qui devient la date d'effet.

Le bailleur dispose donc de 12 mois pour faire une révision... d'où, s'il ne la fait pas au bon moment, il peut encore la faire avant la prochaine date d'effet ("rattrapage" dont je vous ai expliqué le fonctionnement).

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"je retiens que par défaut c'est une provision et que je peux augmenter les frais?"

et si vous relisiez (jusqu'à bien comprendre) mon post 2 ?

Ce qui fait que vos 2 dernières questions post 7 n'ont pas lieu d'être... d'autant que vous avez implicitement dit que l'électricité était comprises dans les charges (et c'est normal, en colocation on ne voit pas comment chaque chambre aurait son propre compteur ni comment on pourrait dispatcher l'électricité consommées dans les pièces communes....!)

Les charges de vos locataires en colocation sont donc un FORFAIT.

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(Dois-je faire un nouveau contrat pour les signaler de l'augmentation de ce tarif?)
Que ce passe t'il s'il ne peuvent pas payer cette augmentation (ou qu'il refuse de la payer)?

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"Le loyer est révisé seulement qu'à l’anniversaire du contrat" : OUI.

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"Si on révise le loyer au 4ème trimestre 2021, c'est plus intéressant que si je le révise au T1 2021).."

Le contrat devrait mentionner le dernier trimestre INSEE connu au moment de la signature du contrat : QUELLE EST LA DATE DE SIGNATURE DU CONTRAT ?

Si aucun trimestre n'est mentionné, c'est pas trop grave, vous choisissez maintenant le dernier trimestre connu à la signature du contrat (voir le lien de l'ANIL) ET VOUS CONSERVEZ CE MÊME TRIMESTRE POUR TOUS LES CALCULS DE RÉVISIONS DE LOYER jusqu'à ce qu'il n'y ait plus de colocataire titulaire dessus.

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"Sinon à partir de la 2ème révision, le calcul est le même non?"

Déjà répondu : post 6 au § "2°) 2ème révision annuelle pour le 20/10/2022" (la date du 20/10 est un exemple... je ne connais pas la date de signature de votre contrat...)

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Voir ce lien (parmi plein d'autres) :

https://www.gererseul.com/actualites-immobilieres/electricite-gaz-clause-pour-refacturer/

extrait :

<< L’électricité et le gaz privés non récupérables

La consommation électrique/”gaz” privée (à l’intérieur du logement), elle, ne constitue pas une charge locative au sens du décret n° 87-713 détaillant la liste des charges locatives récupérables auprès du locataire. La solution la plus simple est donc de laisser le locataire signer les abonnements de son choix à son nom (*). (...) seules les factures d’électricité et de gaz concernant les parties communes pourront faire l’objet d’une régularisation annuelle. >>

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Il faut donc distinguer les charges "privées" (de l'intérieur du logement) des charges "communes" (de la copropriété) :

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a) Charges privées :

(*) le gaz étant une fourniture d'énergie, au même titre que l'électricité, il << ne constitue pas une charge locative >> : et comme la revente de l'électricité (fourniture d'énergie) est tolérée en location meublée à condition que ce soit sous forme de forfait, vous avez 2 solutions :

• Soit vous demandez à vos locataires de prendre leur abonnement gaz, qui est une fourniture d'énergie tout comme l'électricité : mais il vous faudra leur accord écrit (***), et les autres charges privées (eau,...) pourront être des "provisions" (= au réel) SI vous avez des relevés faits... sinon elles seront au forfait.
• Soit vous demandez à vos locataires de résilier leur contrat d'électricité et vous mettez  (sans interruption de fourniture) l'abonnement à votre nom (**) et payer vous-même les factures => les montants seront inclus dans le forfait de charges mentionné au contrat... (non modifiable tout au long d'une même location... sauf accord écrit des 3 locataires (***) par avenant au bail daté, signé par le bailleur ET les 3 colocataires, fait en autant d'exemplaires que de contrats existant ET annexés à chacun d'eux).

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b) Charges communes (de la copropriété) :

comme << seules les factures d’électricité et de gaz concernant les parties communes [de la copropriété] pourront faire l’objet d’une régularisation annuelle >>, vous pourrez donc, suite à l'approbation des comptes approuvée en AG annuelle (****) faire la régularisation annuelle des charges communes de copropriété (mais pas les charges au forfait du logement), et ce, sur copie du justificatif fourni par le syndic chaque année ... OU faire par exemple 2 régularisations/an de ces charges puisque la loi dit qu'une régularisation de charges se fait "au moins 1 fois/an".

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(**) Le titulaire du contrat d'électricité et vous pourriez faire ensemble et par téléphone l'un sa résiliation et vous votre prise d'abonnement (relever le compteur avant de téléphoner). 

[C'est ce qu'on a fait avec mon fils quand je me suis installée dans son appartement qu'il libérait, et tout s'est bien passé par téléphone seulement, sans aucun problème, ni pour lui ni pour moi]

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(***) "avec accord écrit de tous vos locataires" parce qu'un bailleur ne peut pas modifier unilatéralement un contrat de location tant qu'il est en cours :

Article 1723 du code civil : << Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. >>

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(****) Vous pouvez même, si vous ne l'avez jamais faite, faire la régularisation des charges "communes de copropriété" sur 3 ans maxi en arrière : Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

extrait :

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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Régularisation tardive des charges [communes, de copropriété] : Loi 6.7.89 art. 23, al. 9

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

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CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges [communes, de copropriété] qui lui sont réclamées. »

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EN RÉSUMÉ :

1 - mettre les compteurs d'électricité et de gaz au même nom, soit à celui d'un de vos locataires soit au vôtre;

2 - considérer que le montant de charges mentionné au contrat est celui des charges "privées" qui peuvent être en provisions dans certaines conditions (explications plus haut) et sinon, qui seront au "forfait" et au montant mentionné à la signature du contrat;

3 - faire 1 ou 2 régularisations/AN des charges "communes" (de copropriété) suite à l'approbation des comptes de la dernière AG;

4 - et enfin, si jamais faite, faire une régularisation tardive des charges "communes" (de copropriété) sur les 3 dernières années au maximum.

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cdt.

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