Droit des propriétaires handicapés.

Oui enfin on ne peut pas grand chose contre un locataire qui paie son loyer en retard ou qui a "seulement" plusieurs mois de loyer en retard.

Pour pouvoir envisager une action judiciaire contre le locataire et éventuellement une expulsion il faut :
1) Que le locataire ait au moins 1-2 mois d'impayés
2) Transmettre un commandement de payer au locataire par voie d'huissier lui indiquant qu'il a 2 mois pour régulariser la situation. (attendre 4mois d'impayés donc.)
3) Si cela persiste, faire une assignation en justice pour obtenir paiement des loyers et éventuellement expulsion, sinon retour à la case départ.

Quand on regarde ça représente :
1) Environ 2 mois
2) 2 mois et demi (avec les délais d'huissier)
3) 2 semaines pour la rédaction + signification et 3 mois minimum pour l'audience (car délai de 2mois incompressible car il faut notifier le préfet qui a 2mois pour trouver une solution avec l'assistance sociale, solution consistant dans 99% des cas à conseiller au locataire de se maintenir dans le logement ce qui sert du coup strictement à rien à part allonger les délais) puis en général au moins un renvoi d'audience faisant perdre 2mois et encore 2 mois supplémentaire pour le délibéré.

C'est une procédure qui prend à minima 10 mois juste pour faire valider l’existence d'une dette locative et/ou la validité de la demande d'expulsion.
Sachant que derrière il faut compter au moins autant de temps pour réellement recouvrer la dette et/ou pouvoir réellement expulser le locataire.
Avec encore plein de délais gracieux accordés au locataire et autres délais de procédures à rallonge, sans compter le coût pour le bailleur (avocat, huissier, etc...)


Sachant que si le locataire paie entre temps, demande un échelonnement ou plein d'autres trucs, on recommence à la case départ sans pour autant se faire rembourser tous les frais de justice car les juges sont très complaisants envers les locataires qui ne sont au final souvent condamnés qu'à payer ce qu'ils doivent (les loyers), une grande partie des frais annexes restants à la charge du propriétaire.



J'aurais au contraire tendance à dire : "Estimez-vous heureux qu'il paie son loyer même si c'est en retard et vous devriez même le remercier et le féliciter."



Et même problème pour donner congés pour vente au locataire.
Il peut choisir de rester malgré tout dans le logement et il faudra engager une très longue procédure judiciaire pouvant à nouveau prendre jusqu'à 2 ans.
Dans ce dernier cas, les juges sont un peu moins conciliants si le congés est légitime.
Mais ils ne pourront quand même rien faire si la personne est insolvable et détruit le logement pendant ce temps car après tout c'est une procédure "civile" et non pas du pénal.

bonjour,

votre locataire n'est pas un "locataire protégé" du fait que les conditions sont alternatives pour le bailleur : du seul fait que vous avez + de 65 ans, votre locataire n'est pas "protégé", vous pouvez donc mettre en vente tranquillement sans problème, en respectant fond et forme édictés par la loi (voir le lien donné post 1).
Même si c'est payant, c'est recommandé de confier à un huissier la rédaction du congé et la délivrance du courrier de congé : même si votre locataire est absent le jour de son passage, le congé, donné dans le respect de votre préavis, sera valable (ce qui ne serait pas le cas si votre locataire, absent de chez lui, n'irait pas à la Poste chercher votre courrier R+AR : dans ce cas, votre courrier vous reviendrait sous une grosse quinzaine et votre congé non donné, vous seriez obligé d'en redonner un, soit par remise en main propre soit via un huissier... si le délai de votre préavis était encore bon...)


Si le contrat de location comporte 2 titulaires, le congé DOIT être donné séparément et individuellement à chacun d'eux.


cdt.

Voilà, vous avez tout bien compris :-)

A tout hasard, je vous précise que, par exemple, un contrat de location dont la date d'"effet" (*) est un 1°/09 se termine un 31/08 (et pas le 1°/09 un ou trois ans plus tard) : c'est important pour le respect de votre préavis, puisque votre courrier de congé (de quelque manière qu'il soit donné) doit être effectivement réceptionné par votre locataire au plus tard 3 ou 6 mois avant la fin du bail.
Par exemple, pour une location nue avec date d'effet au 1°/09/2017, le bail "en cours" actuellement va du 1°/09/2020 au 31/08/2023.

(*) la "date d'effet" d'un bail est la date mentionnée au contrat, à défaut c'est la date de signature du contrat.


Je rajoute aussi ceci :

- Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer - pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur - son droit de préemption pour l’acheter (seulement en location nue)].

- Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (...) »
"pour le temps où il a occupé réellement les lieux" = jusqu'au rendu des clés.

- Et enfin, j'enchaîne sur le remboursement de la TEOM [si c'est ce système de Taxe (VS "redevance") d'Enlèvement des Ordures Ménagères qui est instauré dans la commune de la location], qui doit se faire :
a) sur justificatif (copie des avis de TF des années concernées (en cas d'oubli, les 3 dernières années au maximum)
b) ET sans les frais de gestion/rôle (toujours à la charge des bailleurs)
c) ET pour le temps RÉEL d'occupation = jusqu'au rendu des clés (entre vos mains lors de l'EDL Sortant "contradictoire" = en présence du bailleur et du locataire OU de leur représentant).

cdt.

Si la TEOM est provisionnée mensuellement, elle doit être régularisée chaque année (OU sur 3 ans en arrière maximum) : ainsi, si le mois passé à la trappe date de moins de 3 ans, vous pourrez récupérer la somme non versée.
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

Quant au reste, tout bailleur ne peut donner congé à son locataire QUE pour la fin du bail en cours OU en "proposant" (= possibilité légale de refus) à son locataire de quitter son logement plus tôt AVEC des conditions suffisamment intéressantes pour lui pour l'inciter à quitter son logement avant la fin de son bail : par exemple, 6 mois de loyer gratuits, pas d'EDL Sortant donc restitution de l'intégralité de son DG (Dépôt de Garantie) "LE" jour du rendu des clés, .....

Sinon, il vous reste, comme dit post 1, la possibilité de vendre "occupé" : pas de congé à donner pour vous, le contrat de location de votre locataire se poursuivra avec le nouveau propriétaire sans changement...

Pour "virer" votre agence : relisez votre mandat de gestion au § "Résiliation" pour vous remémorer les conditions.

Vous n'êtes pas "coincée" puisque vous avez encore 2 solutions possibles : la négociation avec votre locataire et la vente occupée du logement qu'elle occupe.
Et, si vous êtes aussi propriétaire du logement que vous occupez, la vente de celui-ci.

cdt.

Ne rêvez pas. Elle est au chômage et a un toit. Elle ne peut pas relouer ailleurs, donc elle va rester... y compris sans payer.
Sachez faire la "part du feu" avant qu'elle ne vous plume et vous pourrisse la vie plusieurs années.

(signé un ex-bailleur en loi de 48)

Je veux dire :
Commencez dès à présent la prospection pour vendre occupé. Parce que comme vous le dites : la fin du bail est dans 4 ans, la locataire au chômage y restera coute que coute, et pendant ce temps risque de ne rien payer.
Donc chaque mois qui passe vous perdrez de l'argent au lieu d'en gagner, et même sans compter les dégradations que la locataire vous laissera à son départ.

Vendez de préférence à un investisseur qui a une armée de juristes pour savoir la contraindre soit à payer soit à partir, ou qui a au moins les reins assez solides pour attendre 4 ans pour faire fructifier son achat.

La GLI n'entrera en jeu que si l'agence ou vous-mêmes faites les démarches de recouvrement. ... Relisez bien le contrat !

Si vous avez besoin d'éclaircissement, vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de chez vous : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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