Vente usufruit

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 Riprezent -
Bonjour,

J'ai acheté un appartement pour faire un investissement locatif.

Aujourd'hui mes parents ont besoin d'un logement et l'appartement est vide. Je voudrai leur vendre l'usufruit pour conserver l'éventuelle appréciation du logement.

Ma question est de savoir comment je serai taxé sur la plus value réalisée jusqu'à présent.

POur prendre un exemple chiffré, disons que l'achat de l'appartement s'est fait en 2017 à 260keur par uen personne de 35 ans et qu'aujourd'hui l'appartement est etsimé à 400keur. Mes parents ayant 65 ans, la valeur de l'usufruit semble être 40% de 400keur soit 160keur.

Y'aurait-il une plus value d'un point de vue fiscal pour moi ?

Merci

4 réponses

Bonsoir,

"Actuellement je suis l'usufruitier ", dites-vous

Non, vous êtes propriétaire.

"Pour la plus value quelle fraction faut-il considérer ? la mienne ou celle de mes parents acquéreurs ?", dites-vous

Je vous ai donné des références que vous n'avez peut-être pas eu le temps de regarder. Je vous conseille de les consulter.
Vous voulez céder l'usufruit d'un immeuble dont vous êtes pleinement propriétaire. La valeur de l'usufruit s'évalue par référence à l'âge de l'usufruitier, lors de la cession créant le droit immobilier. A cette date, vos parents auront, dites-vous, 65 ans. La valeur de l'usufruit correspond donc à 40% de la pleine propriété, soit sur la base de votre exemple initial, une valeur de cession de 160 K€ (400 K€ x 40%), comme vous l'aviez justement mentionné dans votre exposé des faits.
Pour déterminer le prix d'acquisition du droit immobilier cédé, il faut, comme déjà dit, appliquer au prix d'acquisition de la pleine propriété, le barème de l'article 669 du CGI, en tenant compte de l'âge de l'usufruitier (donc de vos parents) au jour de la vente soit 40% en l'espèce.
Sur cette base et en reprenant votre 1er exemple, le coût d'acquisition de l'usufruit cédé serait de 260 K€ x 40% = 104 K€.
Plus-value brute, hors frais d'acquisition et de cession :
160 K€ - 104 K€ = 56 K€.

Cdt
Bonjour,
En cas de cession d'un droit immobilier, tel que l'usufruit, d'un bien acquis en pleine propriété, le prix d'acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème de l'article 669 du CGI, en tenant compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. (article 74 SE de l'annexe II du CGI et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n°310).
Dans votre cas, le prix d'acquisition de l'usufruit serait donc égal à 260 K€ × 40% = 104 K€
Le délai de détention étant inférieur à 6 ans, vous ne bénéficieriez pas de l'abattement pour durée de détention.
Il y aurait donc plus-value taxable.

Cordialement
Bonjour

Merci pour votre réponse.

Je ne suis pas sur de comprendre le calcul.

Actuellement je suis l'usufruitier, mais la valeur de l'usufruit n'est pas la même selon l'age.
Pour la plus value quelle fraction faut-il considérer ? la mienne ou celle de mes parents acquéreurs ?

Concrétement ne prenant les chiffres du tableau :

Au moment de l'achat à 260k, j'avais moins de 41 ans révolu donc usufruit =70%*260 = 182k

Au moment de la vente de l'usufruit sur une base de 400k en pleine propriété, si l'on considére mon age l'usufruit est de 400*70%=280k mais si l'on condidére celui de mes parents alors c'est 400x40% = 160k

Dans le premier cas il y aune plus value de 280-182 = 98k
Dans le second cas il n'y a pas de plus value


Pouvez vous me confirmer ce qu'il faut considérer svp ?

Aussi j'imagine que tous les frais de notaire et travaux viennent en déduction de la plus value avant application du % ? mais c'est un autre sujet

Merci
Merci c'est tres clair.
Le plus interessant serait peut etre de les loger gratuitement et qu'ils me fassent independamment une donation du coup...