Réductions d'impôt (réelles) en Pinel [Résolu]

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Bonjour,

J'ai quelques questions relatives à un investissement pinel et aux réductions d'impots affichées.

En prenant le cas d'étude suivant:
- prix appartement neuf (40 m²) = 170 000 €
- frais de notaire = 5100 € (3%)
- mensualité du prêt = 880 €/mois
dont intérêt = 150€/mois (lissés sur 20 ans)
- charge copro = 100€ / mois
- loyer pinel (CC) = 541 €/mois
- impot foncier = 800€ / an

--> j'arrive à un revenu foncier réel = 3283 € / an
(loyer - 50% des charges copro - impôt foncier - intérêt du prêt)

Actuellement, mes impôts sur le revenu annuel sont de l'ordre de 3800 €.

Si je tiens compte de la réduction d'impot Pinel en conservant le bien 12 ans (- 21%), j'arrive à une économie d'impot d'environ 3064 € / an (lissé sur 12 ans).
Ainsi je ne devrais payer plus que 736 €/an d'impôt (pdt 12 ans).

Sauf que si je tiens compte du revenu foncier réel généré par la location, j'arrive à une augmentation de mes impots sur le revenu d'environ 1549 €/an (simulé sur impot.gouv)
--> au final, je paierai 2285 €/an d'impot sur le revenu : soit une baisse réelle d'impôt de "seulement" 1515 €/an.

Est-ce que le fait de prendre en compte les revenus fonciers réels de la location Pinel est correct ?
De manière générale, est ce que la logique de calcul vous parait correcte ?

Si vous remarquez des erreurs de calcul, n'hésitez pas en m'en faire part également.

Cordialement,
Mastor11

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La taxe foncière n'est pas deductible en totalité (il faut retirer les ordures ménagères)

Ne pas oublier que le bien est acquis à un prix surévalué (sous prétexte de la reduction) et revendu souvent à perte.

Ne pas oublier non plus qu'en cas de non respect des conditions de location et conservation du bien, l'ensemble des réductions obtenues sont remises en cause et donc à rembourser.
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2 mai 2021

Bonjour,

Est-ce qu'il y a un pourcentage moyen de dévaluation du prix à la revente ?

J'avais fait une calcul de revente après 12 ans de Pinel, et j'avais pris en compte une baisse du prix de vente de 30%.
En sachant que cette dévaluation dépend plus ou moins de l'évolution du marché immo / du quartier / de l'état de l'immeuble / l'état de l'appartement.

Et merci pour la précision sur les impôts fonciers.

Mastor11
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4 mai 2021
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Bonjour,

Sauf qu'à vos revenus actuels s'ajoutent les revenus fonciers du Pinel. En investissant, vous contribuez à augmenter d'avantage vos revenus et par conséquence votre imposition. Votre base imposable augmente du montant du revenu du Pinel qui viennent augmenter les impôts dus. Il ne faut pas croire que les revenus du Pinel sont exonérés.

Mais en contrepartie, vous bénéficiez ensuite d'une réduction qui reste tout de fois plus importante que l'augmentation.
Ce qui fait que vous avez des revenus de 3000€ de plus par an, tout en payant 1500€ d'impôt en moins.

CB

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Bonjour,

Je comprends donc que mon approche était la bonne.

Merci pour votre réponse.

Mastor11
Vous n'achetez pas une réduction d'impôt ou un investissement, vous achetez un logement que vous allez louer et qui va vous générer un revenu foncier. Ce logement peut rentrer, selon certaines conditions, dans le dispositif scellier qui vous permettra d'obtenir une réduction d'impôt.
Ce revenu foncier est donc bien inclus dans votre revenu imposable et est soumis aux prélèvements sociaux.
Et comme le précise Flocroisic: Ne pas oublier que le bien est acquis à un prix surévalué (sous prétexte de la reduction) et revendu souvent à perte.
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Bonjour,

C'est bien noté pour la dévaluation à la revente.

Merci d'avoir pris le temps de répondre.

Mastor11
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J'ai 2 dossiers en memoire : ont fait une moins value de 40 % pour l'un et de 50 % pour l'autre.
Qui plus est, ont dû rembourser les réductions d'impôts obtenues.

Si le seul but est de payer moins d'impôt, autant verser à des œuvres : en versant 5620, cela fait une réduction de 3800 l'an soit sur 12 ans avec certitude : 45600 €

Investissement locatif : vous precisez 1515 € d'impot en moins par an

Paiement par an ;
Dons 5620 € par an soit 468 € par mois pour une réduction annuelle de 3800 €
Locatif : 880 ×12 (pret) + 1200 (copro)= 11760 (980 € par mois) pour une réduction de 1515 €

Pour 1515 € de réduction, il suffit de verser 1909 € de dons par an soit 159 € par mois (au lieu de 980 pour le locatif)
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Je ne pensais pas que ça pouvait autant chuter !

Ce n'etait pas que pour une réduction d'impot mais également pour se créer un patrimoine.
Mais bon, à la vue de la dévaluation qu'il est possibe de subir, ca ne me semble pas super rentable.
Je vais donc réfléchir un peu plus mais je vais rester dans tous les cas sur un investissement immo (peut-être en LMNP du coup).

Merci beaucoup pour vos réponses.

Mastor11
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Lmnp au réel c'est mieux : peu ou pas imposé (du fait des dotations aux amortissements)