Vente en démembrement et reemploi de tout ou partie de la somme

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 Utilisateur anonyme -
Bonjour,

je viens de vendre un bien détenu en démembrement par moi ma femme et mon fils .

ce bien est assujetti d une exo de plus value sur la résidence principale
mon fils ne souhaite pas réinvestir avec nous sur le réemploi de cette somme
notre notaire nous dit que pour bénéficier de l'exo il faut que le bien acquit en réemploi le soit en démembrement ??
il va de soit que mon fils paierais les plus values sur la partie non réemployée mais est il de fait oblige de rester dans ce démembrement avec nous pour que nous en bénéficions aussi ( de l exo) ??

3 réponses


Bonjour Aldo,

Je ne suis pas sûr d'avoir bien compris votre situation. Vous avez vendu un bien immobilier dont la propriété est démembrée entre vous, votre épouse et votre fils. Vous dites que le bien constitue votre résidence principale et bénéficie de l'exonération qui s'y rattache.
Je suppose que le bien ne constitue pas la résidence principale de votre fils, de sorte que sa part ne peut pas bénéficier de l'exonération pour cession de la résidence principale, sauf remploi de la somme correspondant à sa part, dans les 2 ans de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. C'est ce qui résulte de l'article 150 U-II-1bis du code général des impôts.
Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le cédant (votre fils ici) ne soit pas propriétaire de sa résidence principale et qu'il s'engage à réemployer tout ou partie du prix de cession de sa part, ne constituant pas sa résidence principale et constituant la 1ère cession d'un logement depuis le 01/02/2012, dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois à compter de la date de la cession.
Le dispositif est optionnel. Si le réemploi n'est pas choisi, la plus-value est payée normalement.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923

Si votre cas correspond bien à ce que j'expose, je ne comprends pas pourquoi votre fils serait obligé de rester en démembrement avec vous. Dans la mesure où la maison constitue bien votre résidence principale lors de la cession, votre quote-part de plus-value devrait être exonérée et la part de plus-value de votre fils taxée ou exonérée sous condition de remploi dans les 24 mois.
Mais peut-être fais-je fausse route, par manque d'information.
A une prochaine, peut-être.
Cordialement

Rebonjour Aldo,

La situation réelle n'est pas tout à fait celle que j'avais imaginée, mais le traitement fiscal de la plus-value est bien celui que j'avais envisagé, via l'article 150 U-II-1bis du code général des impôts dont l'application est expliquée au BOFIP dont je vous ai communiqué la référence, ci-avant.
La position du notaire ne me semble pas du tout évidente.
Je vous conseille notamment de lire les § 370 et 380 du BOI-RFPI-PVI-10-40-30.
Il est formellement dit (§ 370) que "Le bénéfice de l’exonération s’apprécie par cédant, en sorte que chaque contribuable personne physique peut bénéficier de l’exonération au titre d’une seule cession."
et pour la cession d'un bien en indivision, que (§ 380) "Le respect des conditions d’application de l’exonération s’apprécie au niveau de chaque coïndivisaire. Ainsi, chaque coïndivisaire peut bénéficier individuellement de l’exonération pour la plus-value qui lui revient en fonction de sa quote-part dans l’indivision. La circonstance que l’un des coïndivisaires ne remplirait pas l’une des conditions pour bénéficier de l’exonération pour la fraction du prix de cession lui revenant ou n’en demanderait pas le bénéfice est sans incidence sur la situation des autres coïndivisaires."
Alors, certes, le BO vise le cas des indivisions et non précisément le cas du démembrement de propriété, mais dans les 2 situations, on a affaire à une propriété partagée entre plusieurs personnes et donc de fortes similitudes.
Vous pourriez montrer ces § du BO au notaire, afin qu'il vous indique précisément les sources légales permettant de rejeter votre demande. C'est votre droit au conseil et à l'information et c'est l'obligation du notaire qui doit justifier ses positions, surtout quand elles sont défavorables au client !
Bien cordialement
Utilisateur anonyme
Pour compléter mon dernier post, je crois utile de rajouter le § 90 du BOFIP précité qui dit ceci, à propos des démembrements : "L’exonération s’applique aux seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement (usufruit, nue-propriété)."
Cela confirme un peu plus mon point de vue, me semble-t-il.
merci de cette réponse en effet c a peu près cela

le bien vendu n était pas notre residence principale mais un bien locatif
nous sommes nous même pour l instant locataire depuis plus de 3 ans

notre notaire a qui j ai demandé de déduire la part de mon fils nu propriétaire afin qu il déclare de suite sa plus value m a répondu que ce n était pas possible car en démembrement on est tous exo ou pas !
idem pour le réemploi soit nous sommes tous dans l affaire ou l exo ne s applique pas !

je suis étonné car je n 'ai vu nul part cette clause ??

le but étant de remployer les sommes de ma femme et moi, mon fils faisant ce qu'il veux de ses sous (après paiement de la plus value correspondante )

aldo