Vente, usufruit, répartition du prix.

C'est là que j'ai besoin de vous...

Si vous posez la question pour une question de droits de succession , la réponse est simple: l"évaluation indiquée par l'article 669 du CGI est incontournable et vous serez systématiquement condamné si vous refusez cette application.
En revanche, si c'est pour la répartition du prix de vente d'un bien démembré, deux méthodes sont possibles:
1/ L'évaluation fiscale , la plus utilisée en pratique car c'est la plus simple et qui ne porte pas à conséquence.
2/ L'évaluation économique sous réserve que tout le monde soit d'accord.mais si l'usufruitier ou le nu-propriétaire s'y oppose, vous êtes parti pour plusieurs années de procédure et ce sans certitude d'aboutir,les juges du fond se fondant alors sur la méthode la plus proche de l'équité.Tout dépend du type de bien .Si vous prenez un immeuble à louer, en faisant des simulations en fonction des régions, des prix de l'immobilier, des tables de mortalité utilisées par les assureurs, vous vous apercevez que, à part quelques cas exceptionnels, l'évaluation fiscale fiscale est loin d'être ridicule par rapport aux probabilités que l'on peut retenir.

Merci, tout ceci est d'une grande logique, jusqu'au juge qui à la fin se basera évidemment sur la seule référence existante, celle du cgi.
Un appartement situé dans un immeuble pour lequel vous vous acquittez de la totalité des charges (fiscales et entretient), dans lequel se trouve un locataire qui paye le loyer un an sur deux, constitue-t-il selon vous un "cas particulier" ?

Réponse négative, le non paiement du loyer n'entre pas en ligne de compte , la valeur de l'usufruit étant par définition assise sur ce que peut normalement rapporter l'appartement et non sur une situation particulière pour laquelle il existe des procédures pour y mettre un terme.