Vente, usufruit, répartition du prix.

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 Ulpien1 -
Bonjour, dans le cadre de la vente d'un bien hérité nous avons :
Y = 100% usufruit
B = 50% nu-propriété
A = 50% nu-propriété
Oui, il y a bien 1 veuve et 2 enfants.

La notaire me soutient que la répartition du prix de vente est immuablement définie par l'article 669 cgi.
Comme elle a une voix à tomber par terre avec un petit accent qui me rappelle une amie Aixoise j'ai envie de la croire, mais je sais que c'est faux.
L'usufruit d'un bien qui ne rapporte rien ne peut s’évaluer comme celui d'une pépite.
Je ne trouve pas de texte qui m'oblige à accepter ce barème ni de texte qui m'en exempte.
Merci d'avance.

4 réponses

Bonjour
Puisque vous savez que c'est faux, que venez-vous faire sur le forum? sans doute savez_vous comment on procède en pratique?...Ou peut_être pas...et ce quel que soit l'accent du notaire...
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Merci de votre réponse.
Connaitre, ou se souvenir des grands principes du Droit ne fait pas de moi un "technicien expert". Je sais que c'est faux pour 2 raisons.
1) Si l'état réglemente ce qui me semble relever de l'accord entre personne privé, demain il réglemente le prix du mètre carré avec une formule basée sur la croissance, l'inflation et l'indice de la construction. L'URSS donc...
2) La source du texte est le CGI qui à mon sens n'a pas vocation à régler les rapports entre personnes privées, mais plutôt à assoir l’impôt. Je ne dois pas tomber loin en disant que si vous ne le respectez pas, vous avez des surprises sur les droits de mutation, la plus value et éventuellement des taxes supp. L'essence même du CGI.

Comme les indemnités kilométriques. Il y a un barème, si vous ne le respectez pas, ce ne sont plus des ik...

J'ai bon là ?
Et que faites-vous du droit positif?
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3 octobre 2020
> Ulpien1
C'est là que j'ai besoin de vous...
>
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Si vous posez la question pour une question de droits de succession , la réponse est simple: l"évaluation indiquée par l'article 669 du CGI est incontournable et vous serez systématiquement condamné si vous refusez cette application.
En revanche, si c'est pour la répartition du prix de vente d'un bien démembré, deux méthodes sont possibles:
1/ L'évaluation fiscale , la plus utilisée en pratique car c'est la plus simple et qui ne porte pas à conséquence.
2/ L'évaluation économique sous réserve que tout le monde soit d'accord.mais si l'usufruitier ou le nu-propriétaire s'y oppose, vous êtes parti pour plusieurs années de procédure et ce sans certitude d'aboutir,les juges du fond se fondant alors sur la méthode la plus proche de l'équité.Tout dépend du type de bien .Si vous prenez un immeuble à louer, en faisant des simulations en fonction des régions, des prix de l'immobilier, des tables de mortalité utilisées par les assureurs, vous vous apercevez que, à part quelques cas exceptionnels, l'évaluation fiscale fiscale est loin d'être ridicule par rapport aux probabilités que l'on peut retenir.
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3 octobre 2020
> Ulpien1
Merci, tout ceci est d'une grande logique, jusqu'au juge qui à la fin se basera évidemment sur la seule référence existante, celle du cgi.
Un appartement situé dans un immeuble pour lequel vous vous acquittez de la totalité des charges (fiscales et entretient), dans lequel se trouve un locataire qui paye le loyer un an sur deux, constitue-t-il selon vous un "cas particulier" ?
>
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Réponse négative, le non paiement du loyer n'entre pas en ligne de compte , la valeur de l'usufruit étant par définition assise sur ce que peut normalement rapporter l'appartement et non sur une situation particulière pour laquelle il existe des procédures pour y mettre un terme.
Bonjour, peu importe que le bien rapporte ou pas,
 la valeur de l'usufruit est calculé en fonction de l'âge de l'usufruitier et de la valeur du bien.
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Oui mais alors,

"très simplement, l'article 621 du code civil laisse la place aux parties de décider de la répartition du prix entre nu-propriétaire et usufruitier, donc vous pouvez fixer librement la quote-part de l'un et de l'autre, pourvu que tout le monde en soit d'accord. Attention, quand je dis tout le monde, c'est le nu-propriétaire, l'usufruitier mais aussi tous ses héritiers autres que le nu-propriétaire."
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