Déduction fiscale du prix d'achat du bien en lmnp

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- - Dernière réponse : flocroisic
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- 1 déc. 2019 à 09:19
Bonjour,
Je viens d'acheter un appartement sur Lille que nous avons meublé et que nous louerons à un étudiant à partir du 1er décembre 2019.
J'ai pu constaté qu'il était possible de déduire le prix d'achat du bien des revenus fonciers. Je souhaiterais savoir quel montant je peux déduire chaque année de mes revenus fonciers sachant que le prix d'achat du bien est de 83 000 Euros.
Je vous remercie,
Ln1512
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Bonjour

Vous allez droit dans le redressement fiscal si vous confondez revenu foncier (location non meublée) et lmnp (location meublée).
Les règles sont totalement différentes.
Si vous choisissez le reel, vous devrez suivre les regles du plan comptable general (Pcg) et tenir une comptabilité (logiciel comptable)

En 1er lieu:
Vous enregistrer comme lmnp en 2019 (declaration p0i aupres du tribunal de commerce) et choisir votre option au reel si vous voulez déduire les dotations aux amortissements.
Leur calcul est différent : amortissement immeuble différent de la tv par ex.
La part terrain n'est pas amortissable.

S'agissant d'un bic, la règle est créance acquise dette certaine et non recettes encaissées depenses payées.

Au reel vous deposerez la declaration 2031 bic (bilan et compte de resultat) dans votre espace professionnel en ligne (bien que non professionnel)

A noter que l'amortissement ne peut gonfler votre deficit si en deficit.
Il sera reportable sur les futures declarations bic.

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8301521-location-appartement-meuble-et-impots#1

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83000 d'achat.
Environ 15 % pour le terrain soit 12450 (non amortissable à indiquer à l'actif du bilan)
Le solde correspond à l'immeuble soit 70550.amortissable sur 25 ans soit un amortissement annuel de 2822 (un peu plus sur 20 ans , un peu moins sur 30 ans) : actif du bilan

Pour 2019, il faudra proratiser puisque pas proprietaire au 1/01.
La dotation aux amortissement sera à declarer dans le compte de resultat (resultat comptable).
Des réintégrations extra comptable devront etre prises en compte pour arriver au resultat fiscal (en particulier si dotation aux amortissements supérieur au resultat comptable avant leur prise en compte.

Si vous n'avez pas de connaissances comptable, mieux vaut prendre un cabinet d'expertise comptable qui fera votre declaration de lmnp.
Les honoraires seront déductibles des recettes.
Il ne faudra pas oublier de reporter le resultat lmnp (bas de la declaratipn 2031)sur la declaration 2042 c pro

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Merci pour vos réponses très précises. Je pense que je vais faire appel à un comptable car tout cela me semble fastidieux;
flocroisic
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11 décembre 2019
11164 > Ln1512 -
n'oubliez pas de compléter la déclaration p0i en 2019 sinon vous ne pourrez pas etre au régime réel.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R13748
Très bien merci pour tous ces conseils. Elle est déjà imprimée et prête à l'envoi. Il y a un élément sur ce document que je ne maitrise pas : dans le cadre BIC figure 3 propositions : micro, réel simplifié ou réel normal. Je souhaite le régime réel mais entre le simplifié et le normal que dois-je choisir? Sachant que nous allons prendre un expert comptable.
J'ai encore une petite question concernant l'amortissement du prix d'achat du bien, dans notre cas nous avons emprunté sur 17 ans pour un appartement sans terrain. Y a t-il obligatoirement un pourcentage non amortissable dédié au terrain?
flocroisic
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11 décembre 2019
11164 > Ln1512 -
Oui, votre bien est bien assis sur un terrain.
Sans terrain, comment peut tenir debout votre immeuble
Vous avez des tantiemes.
D'ailleurs, vous avez des charges de copropriété, vous paierez bien des éléments liés au terrain.

Il sera tres très facile pour les impôts de voir que vous amortissez tout et donc controle fiscal.

Extrait :
Mais seul le prix de revient de la construction à l'exclusion de celui du sol, est susceptible d'être amorti.


Art 38-2 du Code General des impots

Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés.


En diminuant sur le tout, vous déduisez plus ce que vous avez le droit
Vous diminuez donc l'actif net donc le résultat comptable et fiscal.
Donc dans le cas du controle, le résultat sera augmenté de ce qui est deduit à tort.

Principes comptables :

D'un point de vue économique, la comptabilité générale a pour but de transmettre une information comptable fiable et cohérente. Ainsi selon l'article L123-14 du code de commerce :

« Les comptes annuels doivent être réguliers, sincères et donner image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l'entreprise. »

Ce qui ne serait pas le cas si vous amortissez le tout.
Si un organisme vous demande vos comptes bancaires (ce que vous avez fait pour obtenir votre prêt), vous n'avez pas donné de faux relevés de compte.
C'est exactement pareil.
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