Votre avis sur cette stratégie de donation ?

Bonjour,

Souhait d'améliorer une rentabilité très faible d'assurance vie et de liquidité non utilisée et de minimiser les frais de succession.
Les liquidités sortent du surplus de 152k d'assurance vie qui, sauf erreur de ma part est exonéré en cas de décés.
Ma mère dont je suis le fils unique va avoir 71 ans le 8 janvier 2019,
En cas de démembrement de propriété, jusqu'au 8 janvier, la valeur de la nue propriété qu'elle me céderait est de 60% contre 70% à partir du 8 janvier prochain.
Etant donné qu'elle ne m'a jamais fais encore de donation, nous envisageons un investissement SCPI de 166k€ démembré avant le 8 janvier prochain en passant potentiellement par des conseillers en investissement financier que j'ai approché.

Que pensez vous de cette stratégie et comment l'amélioreriez vous svp ?
En parallèle, quels SCPI recommanderiez vous tout particulièrement ? bcp d'article prône les SCPI entieremement allemandes. qu'en pensez vous ?

Merci